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Immobilienmärkte von morgen - Interview mit Andreas Schulten

5 Fragen an Herrn Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG, Berlin

Elbphilharmonie

Dagmar Hotze: Trotz eines erneut hohen Transaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro in 2016 trübt sich die Stimmung an den Immobilienmärkten für 2017 ein. Insbesondere in den lukrativen Top-7-Märkten scheint es komplizierter zu werden: Die bisherige "Cash-Cow" der Investoren, die Büroimmobilie, funktioniert nicht mehr wie früher. Der Einzelhandel sortiert sich neu. Dem Wohnungsbau fehlen die Flächen. Einzig Logistikzentren schießen wie Pilze aus dem Boden. Lohnt es sich noch, in Hamburg, Frankfurt oder München zu investieren?

Andreas Schulten: Jenseits von alarmistischen Begriffen: Ja, es lohnt sich, in Deutschland und vor allem in den Städten zu investieren. Für die großen institutionellen Investoren stellt sich die Welt ja gerade so dar, dass sich jeder freut, der bereits Immobilien hat. Andererseits sind nicht genug gute Gebäude auf dem Markt für diejenigen, die noch keine haben, aber gerne hätten. Daher bezieht sich der angesprochene Rückgang auf die Transaktionen. Und der Effekt der fehlenden Anlagealternativen in der Niedrigzinsphase treibt letztlich die Immobilienpreise.

Trotz der hohen Preise empfehlen wir gerade heute Investitionen in Büroimmobilien, nicht nur im wachsenden Coworking-Segment. Alle Städte mit Beschäftigungswachstum haben derzeit auch ein starkes Mietwachstum. Sicher muss man da auch aufpassen. Aber perspektivisch gibt es recht stabile Rendite-Potenziale.

Dagmar Hotze: Im Herbst 2016 ist Ihre "5 %-Studie" erschienen, in der Sie und Ihr Team bis in D-Städte hinein analysiert haben, wie hoch das Renditepotenzial unterschiedlicher Anlageklassen ist. Ist die Suche nach rentablen Büros in Görlitz und Halberstadt ein Akt der Verzweiflung oder sehen Sie abseits der vielfach bereits abgegrasten A- und B-Städte reelle Chancen für Entdeckungen?

Andreas Schulten: Am Anfang steht vor allem die Frage, welchen Betrag ein Investor anlegen will oder muss. Mit „nur“ einer Million Euro finden sich zumindest am örtlichen Marktplatz ein oder mehrere Gebäude, die immer in Nutzung sein und einen Mietertrag erwirtschaften werden. Wenn dagegen ein großer Fonds 100 Millionen Euro anlegen muss und dafür in kleinere, womöglich schrumpfende Städte geht, ist die Gefahr von perspektivischem Leerstand schon größer. Immobilienwerte folgen eins zu eins der regionalen Ökonomie. Deshalb schauen wir so sehr auf regionale Wertschöpfung, Branchenstruktur und Beschäftigtenzahl.

Mittelstädte profitieren massiv vom Wachstum

Dagmar Hotze: Lassen Sie uns Deutschland 15 Jahre weiterdenken. Dabei sind wir optimistisch und nehmen an, dass einige ländliche Regionen, die jedoch nicht zu weit von einer Mittelstadt entfernt liegen, zwischenzeitlich an die digitale Infrastruktur angebunden sind. Auch der Zuzug in die Metropolen hat abgenommen, weil zu laut, zu eng, zu teuer, zu unsicher. Könnten "Dörfer" - ich überspitze jetzt bewusst - dann auf der Landkarte von Immobilieninvestoren erscheinen? Oder ist das Szenario zu spekulativ?

Andreas Schulten: Im Umland von München, Frankfurt, Hamburg und Berlin passiert das ja sogar schon. Ingolstadt, Hanau, Lüneburg und Potsdam profitieren ja massiv vom Wachstum ihrer nahen Metropolen. Und wenn Sie „Dörfer“ ansprechen: Auch da sind landschaftlich attraktive Ruhesitze ja längst im Portfolio der Top-Makler. Jedes Gebäude, das seine Zielgruppe hat und im Wettbewerb Vorzüge aufweist, hat seinen Wert. Wir haben mit der Berlin Hyp im Dezember 2016 eine Demografiestudie vorgelegt, die einen Ausblick darauf gibt, was sich typischerweise in 15 Jahren lohnt und was nicht. Da kommen allerdings „digitale Dörfer“ nicht auf die vorderen Ränge.

Steigender Warenverkehr macht Logistikimmobilien attraktiv

Andreas Schulten
Dagmar Hotze: So oder so müssen Alternativen gefunden werden, wenn künftig nicht alle um die gleichen goldenen Immobilienkälber tanzen wollen. Was ist denn mit neuen Immobilientypen? Könnten technologische oder gesellschaftliche Veränderungen eventuell Treiber hierfür sein? Aus dem Segment "Studentisches Wohnen" ist beispielsweise eine eigene Assetklasse entstanden.

Andreas Schulten: Logistik – und Produktion – sind mit Sicherheit ganz zentral, wenn es um künftige Alternativen geht. Die Digitalisierung, denken Sie nur an E-Commerce, geht mit einem sprunghaften Anstieg des Warenverkehrs einher. Vielleicht wird perspektivisch jedes Produkt an jeden einzelnen Endverbraucher geliefert. Und in Start-up-Unternehmen geht man nicht in die Werkskantine, sondern lässt sich das Essen bringen.

Pflegeheime für den demografischen Wandel

Dagmar Hotze: Wird es in Zukunft darum gehen, andere Geschäftsmodelle zu entwickeln, mit denen sich aus den vorhandenen Objekten mehr erwirtschaften lässt? Dass also nicht die Miete allein den Umsatz bringt, sondern Zusatzdienste bzw. Services aller Art? Was meinen Sie? Was ist da denkbar?

Andreas Schulten: Sogenannte Betreiberimmobilien gab es schon immer. Zusätzliche, zumeist an große Marken gebundene Services sind in der Immobilienwirtschaft nicht neu. Interessant dürfte dabei in Deutschland künftig vor allem sein, welche Services uns für unser Alter und in der Pflege angeboten werden. In der oben erwähnten Demografiestudie sehen wir vor allem, dass es binnen 30 Jahren fünfmal so viele Pflegeheime geben wird. Oder, wenn wir ein humanes Altern in eigenen Wohnungen und „Dörfern“ hinbekommen, eben auch nicht.


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