Mezzanine-Finanzierung in der Immobilien- und Infrastrukturbranche

Dieses Kapital kommt z. B. von institutionellen Anlegern, Family Offices oder Plattformen wie Exporo. Der branchenweit anerkannte Mezzanine Kapital Report der FAP Group für das Jahr 2023 zeigt, dass Mezzanine-Kapitalgeber aufgrund notgedrungen zurückhaltender Banken gerade in der Immobilienbranche noch mehr an Bedeutung gewinnen. Übrigens: In den USA ist die Zurückhaltung der Banken aufgrund der stärkeren Bankenregulierung noch größer, sodass der Anteil alternativer Finanzierungen deutlich größer ist. Aktuell sind hierzulande Vorhaben erneuerbarer Energien und Immobilienprojekte mit belastbaren Cashflows unter alternativen Kapitalgebern gern gesehen und stark nachgefragt. Als einer der größten Mezzanine-Kapitalgeber Deutschlands passt sich auch Exporo den Marktgegebenheiten an. Wir haben mit Sebastian Erning, Head of Contract & Strategic Partnerships bei Exporo, zum Thema Mezzanine-Finanzierung gesprochen.

Herr Erning, als Einstieg ins Thema würden wir gerne einmal einordnen: Was ist Mezzanine-Finanzierung eigentlich und wie unterscheidet es sich von anderen Finanzierungsformen?

Sebastian Erning: Mezzanine-Kapital hat sowohl Elemente von Eigen- als auch Fremdkapital und dient der Eigenkapital-Ergänzung. Banken können aufgrund unterschiedlicher Vorgaben nur einen bestimmten Teil eines Projekts erneuerbarer Energien oder Immobilien mit Fremdkapital begleiten. Der restliche Anteil ist aus Eigenkapital - oder bspw. Mezzanine-Kapital zu begleichen. Mezzanine-Finanzierungen haben sich seit Jahrzehnten etabliert. Insbesondere institutionelle Anleger (Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke) sowie wohlhabende Kapitalgeber wie Family Offices (Oetker, Otto, Jacobs, Hertz und Quandt, etc.) praktizieren professionelle Mezzanine-Finanzierungen seit Jahrzehnten und profitieren in lukrativer Form von unterschiedlichen Märkten, wie erneuerbaren Energien oder Immobilien.

Welche Formen von Mezzanine-Finanzierung gibt es und welche bietet Exporo an?‍

Sebastian Erning: Es gibt verschiedene Formen von Mezzanine-Finanzierungen: stille Beteiligungen, partiarische Darlehen, Nachrangdarlehen, Genussrechte, aber auch Wertpapiere. Letztlich ist die Form der Mezzanine-Finanzierung nicht entscheidend, sondern wie eine Mezzanine-Finanzierung rechtlich strukturiert wird. Grundsätzlich wird Mezzanine-Kapital bei der Rückzahlung vor etwaigen Gewinnansprüchen und vor dem Eigenkapital des Darlehensnehmers bedient, jedoch erst nach dem erstrangigen Fremdkapital (bspw. Bank-Kapital) und häufig erst nach allen übrigen Gläubigern eines Darlehensnehmers (bspw. Forderungen von Handwerkern, Dienstleistern, etc.). Bei Exporo achten wir in der rechtlichen Strukturierung darauf, dass das Kapital in die Sphäre des Darlehensnehmers so ausgestaltet ist, dass der Darlehensnehmer nach der Bank direkt die Exporo Finanzierung ablösen muss.

Für wen eignet sich eine Mezzanine-Finanzierung?

Sebastian Erning: Mezzanine-Finanzierungen sind bereits seit langer Zeit im Immobilienbereich etabliert und werden zunehmend auch im Bereich von erneuerbaren Energien und Infrastrukturinvestitionen eingesetzt. Grundsätzlich eignen sich Mezzanine-Finanzierungen für die meisten Projektentwickler, sowohl von Projekten erneuerbarer Energien oder Immobilien. Denn Projektentwickler sind Wirtschaftsunternehmen und haben ein Interesse daran, ihren Gewinn zu steigern. Der Gewinn drückt sich in der Regel in einer Marge aus, welche wiederum maßgeblich von der Höhe des umgesetzten Projektvolumens abhängt. Je höher das Projektvolumen, desto höher kalkulatorisch der absolute Gewinn eines Projektentwicklers. 

Durch Mezzanine-Kapital kann ein Projektentwickler sein Eigenkapital ergänzen, mehr Fremdkapital aufnehmen und somit größeres Projektvolumen umsetzen. Folglich kann der Projektentwickler kalkulatorisch seine Einnahmen und seinen Gewinn steigern. Ein weiterer Effekt ist, dass er sein Kapital diversifiziert auf mehrere Projekte aufteilen kann und somit sein Risiko streuen kann.

Ein Beispiel: Ein Projektentwickler hat 3 Millionen Euro Eigenkapital und wir gehen davon aus, dass Kreditinstitute maximal 70 % der Gesamtinvestitionskosten eines Projekts finanzieren können. Die Gewinnmarge beträgt 15 %.

Ohne Mezzanine:

• 70 % finanziert die Bank, somit müssen die 3 Mio. Euro 30 % der Gesamtinvestitionskosten abdecken.
• Im Ergebnis kann ein Projektvolumen in Höhe von 10 Mio. Euro umgesetzt werden. 
• Der Gewinn beträgt 1,5 Mio. Euro (15 % auf 10 Mio. Euro).

Mit Mezzanine-Kapital in Höhe von 6 Mio. Euro:

• 70 % finanziert die Bank, somit müssen die 9 Mio. Euro Eigen- und Mezzanine-Kapital die restlichen 30 % der Gesamtinvestitionskosten abdecken.
• Im Ergebnis kann ein Projektvolumen von 30 Mio. Euro umgesetzt werden.
• Der Gewinn beträgt 4,5 Mio. Euro vor Mezzanine-Kosten (15 % auf 30 Mio. Euro) bzw. etwa 3,5 Mio. Euro nach Mezzanine-Kosten.

Im Ergebnis kann der Projektentwickler den Gewinn für sein Vorhaben im Bereich Erneuerbarer Energien oder Immobilien mit dem gleichen Eigenkapital-Einsatz, ergänzt durch Mezzanine-Kapital, mehr als verdoppeln.

Alternativ ermöglicht Mezzanine-Kapital es Projektentwicklern, einen Teil des Eigenkapitals zu schonen, um nach neuen Opportunitäten Ausschau zu halten und diese zügig nutzen zu können. Diese Flexibilität ist in den heutigen Zeiten sehr wertvoll, um Möglichkeiten beim Schopfe zu packen, da Bearbeitungszeiten bei Kapitalgebern stark zugenommen haben.

Was müssen Privatanleger bei der Finanzierung von Mezzanine-Kapital beachten? Was sind die Chancen und Risiken?

Sebastian Erning: Grundsätzlich ist eine Investition in eine Mezzanine-Finanzierung ein Risikoinvestment, da das eingesetzte Kapital im Extremfall ausfallen kann. Insofern sind vor allem entscheidend eine Diversifikation der Investmentbeträge als auch eine sehr gute Selektion, in welche Vorhaben investiert wird.

Diversifikation
Nicht alles auf eine Karte setzen, nicht alles auf ein Pferd setzen – diese Sprichworte sind allseits bekannt und sie gelten vor allem für Investoren. Es ist entscheidend, seinen Investmentbetrag auf mehrere Vorhaben aufzuteilen und somit das Risiko auf unterschiedliche Projekte zu verteilen. Notwendig ist hierfür, dass die Mindestanlagebeträge eine sinnvolle Aufteilung hergeben. Je geringer der Mindestanlagebetrag, desto besser lassen sich die Investments aufteilen.

Selektion – Marktzugang, Prüfung und Auswahl
Ebenso ist ein guter Selektionsprozess von Bedeutung. Voraussetzung für eine gute Selektion ist zunächst ein ausreichender Marktzugang. Dies ist verbunden mit der Frage, ob man ausreichend Opportunitäten prüfen kann, um hieraus auswählen zu können. Bei der Prüfung ist vor allem Erfahrung und Marktkenntnis von Bedeutung, sodass Risiken erkannt werden, um diese entweder durch entsprechende Maßnahmen auszugleichen oder die Opportunität abzusagen und nicht zu begleiten. Zwar gleicht kaum eine Opportunität einer anderen Opportunität, doch das Vorgehen bei einer professionellen Prüfung gleicht sich schematisch sehr, sodass Erfahrung bei einer solchen Prüfung kaum ersetzt werden kann.

Für den Großteil der Bevölkerung sind die vorstehend genannten Kriterien nicht zu erfüllen. Kaum ein Privatanleger kann sich – neben seiner Arbeit, seinem Alltag, der Familie und Freunden – dutzende Investitionsvorhaben anschauen, diese prüfen, Rücksprachen halten, Gutachten erstellen lassen, und so weiter. Und kaum ein Privatanleger hat überhaupt Zugang zu Investitionsmöglichkeiten in professionelle Projekte erneuerbarer Energien oder Immobilien.

Aus diesem Grund gibt es bei Exporo Spezialisten, welche Opportunitäten sichten, bewerten, prüfen, selektieren und strukturieren, sodass Privatanleger auf der Plattform aus den vorgeprüften Opportunitäten ihre favorisierten Investments auswählen können. So, wie es die Family Offices von Oetker, Otto, Jacobs, Hertz und Quandt, etc. seit Jahrzehnten durchführen, da sich durch die vergleichsweise höhere Verzinsung des Mezzanine-Kapitals attraktive Konditionen für Anleger ergeben.

Welchen Einfluss haben Marktveränderungen, besonders die der letzten zwei Jahre, auf die Vergabe von Mezzanine-Kapital durch Exporo?

Sebastian Erning: Exporo überprüft in einem fortlaufenden Prozess, ob und inwieweit die so genannte Credit Policy angepasst werden sollte. In der Credit Policy wird festgeschrieben, welche Prüfkriterien verwendet werden und welche Voraussetzungen ein Vorhaben erfüllen muss, damit es über Exporo finanziert werden kann. Die Marktveränderungen der letzten Jahre haben insbesondere zur Folge, dass die Marktwerte von Projekten erneuerbarer Energien und Immobilien gesunken sind. Demzufolge ist ein besonders wichtiges Prüfkriterium, dass das Vorhaben unter den neuen Marktbedingungen kalkulatorisch wirtschaftlich ist. Neben der Wirtschaftlichkeit des Projekts selbst wird zudem verstärkt die Liquiditätssituation der Unternehmensgruppe des Projektentwicklers betrachtet. Was bei Exporo in einem mehrstufigen Prüfprozess geschieht.

Da das Geschäft der erneuerbaren Energien sowie Immobilien vergleichsweise kapitalintensiv ist, korrelieren diese Märkte besonders mit dem Zinsmarkt. Je günstiger der Zinsmarkt, desto günstiger der Kapitalzugang und desto einfacher lassen sich mehr Vorhaben realisieren. 

Es gibt deutliche Signale, dass der Zinsmarkt günstiger wird: Der zehnjährige Refinanzierungszinssatz der Kreditinstitute ist in den vergangenen Wochen bereits gesunken. Nach einer Reihe von Zinserhöhungen, hat die Europäische Zentralbank EZB den Leitzins nun ein zweites Mal stabil gehalten und es ist davon auszugehen, dass der Leitzins in einer der kommenden Sitzungen abgesenkt wird.

Herr Erning, können Sie abschließend eine Einschätzung geben, wie sich der Mezzanine-Markt weiterentwickeln wird?

Sebastian Erning: Der Markt für Mezzanine-Finanzierungen entwickelt und professionalisiert sich in Deutschland stetig. Bedingt durch die stärkere Bankenregulierung in Großbritannien und den USA beträgt der Anteil dieser alternativen Finanzierungsformen in Großbritannien und den USA bereits 30 % bzw. 40 %, in Deutschland ist der Anteil deutlich niedriger.

Allerdings: Die durch Basel IV vorgesehene stärkere Bankenregulierung in Europa soll in den kommenden Jahren vollständig umgesetzt werden. Hieraus resultieren höhere Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute mit der Folge, dass Banken Kapital nur noch in deutlich geringerem Umfang zusagen können. Insofern wird die Bedeutung von alternativen Finanzierungsformen, wie Mezzanine-Kapital, stark zunehmen. Im Bereich der erneuerbaren Energien kommt hinzu, dass die geplanten Maßnahmen der Energiewende laut Angaben der Bundesregierung in den nächsten Jahren voraussichtlich 600 Milliarden Euro kosten werden, sodass aus diesem Umstand für alternative Finanzierungen ein deutlich stärkerer Bedarf erwartet wird.

Bei Exporo arbeiten wir partnerschaftlich mit den Projektentwicklern und Kreditinstituten zusammen, um gemeinsam die Projektfinanzierungen zu ermöglichen und professionelle Projekte erneuerbarer Energien und Immobilien umzusetzen – und Privatanlegern die Möglichkeit zu geben, lukrativ und diversifiziert hieran zu partizipieren wie ein Family Office.

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