Voranalyse: Die Analyse der wichtigsten Rahmendaten eines Projektes

Bei der Voranalyse (auch: Pre-Due-Diligence) werden zunächst die wichtigsten Rahmendaten zum Projekt und zur Finanzierung und deren Übereinstimmung mit den Vorgaben der Credit Policy geprüft. Ziel ist es, bereits frühzeitig zu selektieren, welche Projekte auf Basis ihres Rendite-Risikoprofils das Potential haben, über die Exporo Plattform finanziert zu werden und in die Detailanalyse überzugehen. 

Im Rahmen der Voranalyse werden zum Beispiel folgende Fragen beantwortet:

• In welchem baurechtlichen Status befindet sich das Grundstück bzw. die Immobilie?
• Ist die Lage für das spezielle Vorhaben nachvollziehbar und unter den zu erwartenden Prognosen tragfähig?
• Wie hält die Kostenkalkulation den Marktpreisen stand, gibt es dabei unzureichende Annahmen oder Lücken?
• Ist der geplante Verkauf bzw. die Rückführung der Kapitalmittel realistisch, welche Szenarien könnten dem im Weg stehen?
• Sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich und wie könnten diese aussehen?
• Ist die Eigenkapitalquote ausreichend und gesichert?

Das Ergebnis dieser Voranalyse durch die Marktfolgeabteilung mündet entweder in einer Absage des Projektes oder in einem Term-Sheet, das die wesentlichen Eckpunkte der Finanzierungskonditionen festlegt. Im Anschluss geht das Projekt in die Detailanalyse über.

Die Mehrheit der Projektanfragen wird nach der Voranalyse abgelehnt.

Detailanalyse: Vertiefte Analyse von Projekt und Projektentwickler

Projekte, die in der Voranalyse positiv beurteilt wurden, werden im nächsten Schritt im Detail analysiert.

Dafür werden zum Einen weitere Informationen und Unterlagen des Projektentwicklers eingeholt und geprüft. Zum Anderen werden unabhängige Daten zu Standort, Markt und Projektentwickler sowie zu den handelnden Personen eingeholt. Hierbei arbeitet Exporo für die unterschiedlichen Themenbereiche mit externen Dienstleistern zusammen:

• Die Zusammenarbeit mit Auskunfteien gibt Antworten zur Bonität und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Projektentwickler.
• Mit führenden Anbietern für Markt- und Standortanalysen werden aktuelle Preise, Kennzahlen und Bedarfszahlen verifiziert.
• Darüber hinaus werden Gutachten, beispielsweise zu Verkehrswerten, eingeholt und bei rechtlichen Sonderfragen externe Anwälte eingesetzt.

Durch die Trennung von Markt und Marktfolge wird im Laufe der weiteren Abstimmungen zwischen Projektentwickler und Exporo dafür Sorge getragen, dass die Konditionen ausgewogen verhandelt und risikobasiert festgelegt werden. Sodann wird die final abgestimmte Projektfinanzierung dem Kreditkomitee vorgestellt.

Auch zu diesem Zeitpunkt werden im Analyseprozess noch einige Projekte abgelehnt, da sie den hohen Anforderungen nicht genügen.

Entscheidung des Kreditkomitees

Das Kreditkomitee bei Exporo besteht aus einem Gremium aus führenden Mitarbeitern der Fachabteilungen, insbesondere der Marktfolgeabteilung, die im vorangegangenen Prozess nicht in das Projekt involviert waren.

Das Kreditkomitee dient der finalen Zustimmung oder Ablehnung einer Finanzierungsanfrage nach detaillierter Projektanalyse und unter Berücksichtigung der Risikobewertung des Projektes.

Erst im Anschluss an die Freigabe durch das Kreditkomitee werden die Verträge mit dem Projektentwickler geschlossen und die Angebotsunterlagen für die Anleger vorbereitet.

Aufsichtsrechtlicher Prozess

Bei Investments in Form einer MiFID II Anleihe:

Um ein Investmentangebot auf der Exporo-Plattform anbieten zu können, ist aufgrund der aktuell geltenden gesetzlichen Vorschriften für jedes Projekt ein sogenanntes Wertpapier-Informationsblatt (WIB) zu erstellen. In einem WIB sind alle wesentlichen Informationen zu dem Investment gemäß den gesetzlichen Anforderungen darzustellen. Dieses soll den Anlegern einen standardisierten Überblick über die Chancen und Risiken eines Investments geben.

Hintergrund für das Erfordernis eines WIB ist, dass Ihr Investment über die Exporo Plattform in Form von tokenbasierten Schuldverschreibungen - dies sind digitale Wertpapiere - erfolgt. Diese digitalen Wertpapiere regeln insbesondere Ihren Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung Ihres Investments. Für Wertpapiere, auch für digitale Wertpapiere, ist grundsätzlich ein Wertpapierprospekt bzw. ein WIB zu erstellen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überprüft diese WIBs im Hinblick auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und genehmigt diese, bevor sie auf der Exporo Plattform veröffentlicht werden dürfen.

Die Vermittlung dieser digitalen Wertpapiere erfolgt über die EPH Investment GmbH, eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Exporo AG, die die Erlaubnis u. a. zur Vermittlung von Wertpapieren nach § 15 WpIG hält und von der BaFin beaufsichtigt wird.

Bei Investments in Form eines ECSP-Kredits:

Mit der Genehmigung als Schwarmfinanzierungsdienstleister gemäß der Europäischen Crowdfunding-Dienstleister-Verordnung (ECSP) erweitert die EPH Investment GmbH ihr Angebot um die Vermittlung von ECSP-Krediten. Dieser Prozess unterscheidet sich von den bisherigen Anleiheangeboten nach MiFID II.

Im Rahmen der ECSP-Kreditvermittlung ist die Erstellung eines Anlagebasisinformationsblatts (ABIB oder KIIS) erforderlich. Dieses Dokument bietet Anlegern in standardisierter Form umfassende Einblicke in das Kreditangebot, einschließlich der damit verbundenen projektspezifischen Konditionen. Die Erstellung des ABIB erfolgt gemäß den detaillierten Vorgaben der ECSP-Verordnung durch den Projektträger und muss den Anlegern vor der Investitionsentscheidung zugänglich gemacht werden.

Die EPH Investment GmbH, als regulierter Schwarmfinanzierungsdienstleister, stellt sicher, dass alle ECSP-Kreditangebote den regulatorischen Anforderungen entsprechen und die notwendige Transparenz und Anlegerschutzmaßnahmen eingehalten werden. Zu diesem Zweck führt die EPH Investment GmbH vorab eine umfassende Projektanalyse durch. Diese Analyse umfasst eine eingehende Überprüfung des Projektträgers, seines Geschäftsmodells und der finanziellen Stabilität des Projekts.

Durch die Integration beider Angebote - sowohl MiFID II Anleihen als auch ECSP-Kredite - bietet die EPH Investment GmbH ihren Anlegern eine breitere Palette an Investmentmöglichkeiten, jeweils unter Einhaltung der regulatorischen Standards.