Gebäudetyp E

Definition: Was ist der Gebäudetyp E?

Der Begriff Gebäudetyp E bezeichnet Pilotprojekte, die für einfaches und experimentelles Bauen stehen. Ziel ist es, einfacher und günstiger zu bauen. Dabei wird auf bestimmte Ausstattungs- und Komfortstandards, die nicht zur Wohnsicherheit gehören, verzichtet.

Allerdings steht der Gebäudetyp E nicht für einen bestimmten Gebäudetyp mit spezifischen konstruktiven und baulichen Merkmalen, sondern kann unterschiedlich aussehen. So können beispielsweise Bungalows, Stadtvillen, Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser unabhängig von ihrer Größe, ihrer Beschaffung oder ihres Baustils als Gebäudetyp E errichtet werden. Wie genau das jeweilige Gebäude entsteht und worin die Erleichterung liegt, vereinbaren Bauherr und Auftragnehmer gemeinsam.

Warum gibt es den Gebäudetyp E?

Mit den hohen Standards, Normen und Regeln haben es Bauherren oftmals schwer, da das Bauen dadurch sehr kompliziert wird und die Baukosten erhöht. Insbesondere Ballungsgebiete sind jedoch dringend auf Wohnungsbau angewiesen. Mit dem Gebäudetyp E und einer Vereinfachung bzw. Abweichung der Regeln und Normen soll daher mehr Rechtssicherheit für Bauherren geschaffen und so der Neubau erleichtert werden. 

Denn bisher galt nach dem Bauvertragsrecht, dass Um- und Ausbauten von Bestandsimmobilien sowie Neubauten hohen Standards gerecht werden mussten. Da die genauen Regeln in keinem Gesetz definiert sind, stellen nicht gesetzliche Normen eine Leitlinie im Bauwesen dar. Auch wenn bei einem Neubau auf einige dieser Normen verzichtet werden darf, ist das für den Auftragnehmer häufig mit Rechtsunsicherheit und Haftungsrisiken verbunden, sodass in der Regel nach allen DIN-Normen gebaut wird.

Wie sehen Abweichungen beim Gebäudetyp E aus?

Beim Gebäudetyp E handelt es sich um Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik. Diese sollen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als Leitlinie festgehalten werden und für alle Bauverträge anwendbar sein. Während reine Ausstattungs- und Komfortstandards nicht zu den anerkannten Regeln der Technik gehören, gilt für sicherheitsrelevante technische Normen das Gegenteil. Demnach sollen beim Haus- oder Wohnungsbau nur Ausstattungs- und Komfortstandards eingehalten werden, die zwischen Bauherr und Auftragnehmer ausdrücklich vereinbart wurden.

Beispiele für Abweichungen

Da sich Ausstattungs- und Komfortstandards in allen Bereichen wiederfinden, erstrecken sich die Abweichungen ebenfalls auf alle Bereiche. Hier sind einige Beispiele für Änderungen bei einem Gebäudetyp E:

• Badezimmerausstattung: Laut DIN-Norm EN 12831-1 Tabelle B14 wird in Badezimmern eine Innentemperatur von 24 Grad verlangt. Meist lässt sich diese Temperatur jedoch aufgrund der verhältnismäßig kleinen Fußbodenfläche zum Raumvolumen mit einer Fußbodenheizung häufig nicht erreichen. Das Bad könnte so ganzjährig auf eine Innentemperatur von nur 20 Grad erwärmt werden. Ergänzend wird daher in der Regel ein Handtuchheizkörper installiert. Beim Gebäudetyp E kann auf den Handtuchheizkörper, wenn keine andere Vereinbarung vorliegt, verzichtet werden.

• Anzahl der Steckdosen und Leitungen: Nach DIN-Norm 18015 sollen kleine Wohnzimmer mit mindestens vier Steckdosen ausgestattet werden, während Wohnzimmer von mehr als 20 Quadratmetern mindestens fünf Steckdosen benötigen. Durch eine sorgfältige Planung und Positionierung lässt sich die Anzahl der Steckdosen reduzieren.

• Betongeschossdecke: Beim Wohnungsbau sollen gemäß DIN-Norm 4109-5 Stahlbetondecken eine Stärke von 18 Zentimetern haben. In einigen Fällen kann die Dicke um vier Zentimeter reduziert werden, ohne dass die Tragfähigkeit beeinflusst wird. Das senkt den Materialeinsatz und die Baukosten. Auch wenn der erforderliche Mindesttrittschallschutz weiterhin erreicht wird, kann es zur Wahrnehmung von Geräuschen aus anderen Gebäudeteilen kommen.

• Holzgeschossdecke: Bisher werden Holzbalkendecken im Neubau mit Estrich gebaut. Beim Gebäudetyp E kann die Decke jedoch auch ohne Estrich eingezogen werden. Je nach nutzerspezifischem Bedarf kann dies Einschränkungen im Komfort- und Qualitätsstandard bedeuten.

Gebäudetyp E: Vor- und Nachteile

Grundsätzlich soll der Gebäudetyp E mit der Vereinfachung und Erleichterung dem Bauwesen bereits einen großen Vorteil bieten. Weitere Vor-, aber auch Nachteile können folgende sein:
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Was verbirgt sich hinter dem Gebäudetyp-E-Gesetz?

Das Gebäudetyp-E-Gesetz steht für einfaches und innovatives Bauen in Deutschland. Aufgrund des Bauvertragsrechts ist das Bauen zu kompliziert und kostenaufwändig. Das Gesetz soll gegensteuern, indem es eine Erleichterung der sehr hohen Standards bringt. So kann etwa auf Standards, die nicht der Wohnsicherheit dienen, verzichtet werden. Dadurch wird der Haus- und Wohnungsbau bezahlbarer und kann schneller umgesetzt werden. Auch für Um- und Ausbau sowie Instandsetzung von bereits bestehenden Gebäuden ist das Gebäudetyp-E-Gesetz von Vorteil und schafft mehr Rechtssicherheit.

Beruhend auf dem Vorschlag der Bayerischen Architektenkammer aus dem Jahr 2022 hat sich das Gebäudetyp-E-Gesetz entwickelt. Dadurch, dass es viele Regeln beim Planen und Bauen gibt, die Architekten in ihren Entwürfen beachten müssen, lässt dies wenig Spielraum für rechtssichere Erleichterungen.

Welche genauen Normen zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik zählen, ist allerdings nicht eindeutig definiert. Diese werden durch das Fachwissen der ausführenden Unternehmen und im Streitfall vom Gericht festgelegt. Daher verfolgt der Gebäudetyp-E-Gesetzentwurf das Ziel, das Bauen zu vereinfachen und dabei die Baukosten zu senken. So können Architekten und Bauherren pragmatische Lösungen finden und das Gesetz als Leitlinie nutzen. Bauordnungen in den Bereichen Standsicherheit, Brandschutz, Barrierefreiheit und Energierecht bleiben allerdings bestehen.

Welche Änderungen beinhaltet das Gesetz?

Der Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E sieht drei Änderungen im Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor:

• Definition der anerkannten Regeln der Technik: Standards, die allein der Ausstattung und dem Komfort dienen, zählen nicht mehr zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Sofern keine ausdrückliche Vereinbarung dazu vorliegt, sind diese Standards in der Regel auch nicht geschuldet.

• Erleichterung von Abweichungen: Fachkundigen Unternehmen werden Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik vereinfacht.

• Vertragliche Vereinbarung: Sofern vertraglich keine besonderen Anforderungen festgehalten wurden, zählt das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik nicht mehr als Sachmangel.

Gelten die Änderungen auch für private Bauherren?

Grundsätzlich gilt das Gebäudetyp-E-Gesetz für alle Bauverträge. Allerdings unterscheidet das Gesetz zwischen fachkundigen Unternehmen und privaten Bauherren. In der Regel verfügen private Bauherren nicht über die notwendigen Fachkenntnisse, um entscheiden zu können, ob und von welchen Normen abgewichen werden kann. Demnach kann ein privater Bauherr etwaige Folgen von Abweichungen nicht einschätzen. Daher gilt für private Bauherren das bestehende Bauvertragsrecht.

Private Bauherren haben jedoch die Möglichkeit, einen Planer oder eine Baufirma nach dem Gebäudetyp E zu beauftragen. In solch einem Fall können in einer Vereinbarung die einzelnen Abweichungen geregelt werden. Dabei ist der Experte dazu verpflichtet, den privaten Bauherren über Risiken und Konsequenzen aufzuklären. Sofern keine Vereinbarung vorliegt, gelten automatisch die anerkannten Regeln der Technik und das Abweichen davon ist somit ein Sachmangel.

Fazit: Mit dem richtigen Wissen vom Gebäudetyp E profitieren

Mit dem von der Bundesregierung eingeführten Gebäudetyp E soll in erster Linie das Bauen für fachkundige Unternehmen erleichtert werden. So können nicht nur Baukosten gesenkt, sondern auch schneller neuer Wohnraum geschaffen werden, der besonders in Ballungsgebieten notwendig ist. Da private Bauherren in der Regel nicht über das nötige Fachwissen aus dem Bauwesen verfügen, gilt für sie weiterhin das Bauvertragsrecht. Durch Beauftragung von Experten und einer Vereinbarung über bestimmte Abweichungen können auch private Bauherren eventuell ihre Baukosten, insbesondere bei größeren Projekten, senken.

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