Wertsteigerung von Immobilien: Das müssen Sie wissen

Was bedeutet Wertsteigerung bei Immobilien?

Unter der Wertsteigerung versteht man bei Immobilien die Erhöhung des Preises für ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Das bedeutet, dass die Immobilie mehr wert ist als zu dem Zeitpunkt, als sie gekauft wurde. 

In den letzten Jahren haben in Deutschland viele Immobilien eine Wertsteigerung erfahren, denn die Nachfrage nach einem Eigenheim ist nach wie vor sehr hoch. Darüber hinaus tragen auch die aktuell wieder niedrigen Zinsen bei Sichteinlagen bei. So nutzen viele Anleger ihr Geld lieber für Investitionen in eine Immobilie, statt für ihr Erspartes, z. B. als Festgeldanlage, fast gar keine Zinsen zu bekommen. Bei einem Immobilienkauf sollte neben den hohen Kosten auch einkalkuliert werden, dass die Wertsteigerung einer Immobilie nicht garantiert ist, obwohl in Zukunft nicht mit einer Anhebung der Zinsen gerechnet wird.

Wertsteigerung von Immobilien in den letzten zehn Jahren

Betrachtet man die Wertsteigerung von Immobilien, dann sind besonders die Entwicklungen der letzten 15Jahre interessant. Generell sind die Bau- und Immobilienpreise bundesweit seit 2010 stark gestiegen. Betroffen davon sind sowohl Städte als auch ländliche Regionen. Das ist auf verschiedene demografische und wirtschaftliche Faktoren zurückzuführen, z. B. eine wachsende Bevölkerung, ein knappes Angebot an Immobilien und anhaltende Niedrigzinsen bei gleichzeitig hohen Preisen. Die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien lässt sich unter anderem am sogenannten Häuserpreisindex nachvollziehen. Dieser misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Markttransaktionen für Wohnimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Dabei zählen sowohl Neubauten als auch bestehende Wohnimmobilien. Der Index zeigt, dass sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2022 um rund 94 % gesteigert haben¹.

Da die Faktoren, die Einfluss auf die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien haben, nicht einfach verschwinden, gehen Experten auch für die Zukunft von einer weiteren Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt aus. 

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie?

Ob eine Immobilie an Wert gewinnt oder verliert, ist von unterschiedlichen Einflüssen abhängig. Dazu gehören einerseits äußere Einflussfaktoren, die man selbst nicht beeinflussen kann, andererseits haben Eigentümer die Möglichkeit, die Wertsteigerung ihrer Immobilie mit eigenen Maßnahmen zu beeinflussen. 

Wir haben für Sie zusammengefasst, welche Faktoren die Wertentwicklung von Haus oder Wohnung beeinflussen: 

• Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Grundstück im Durchschnitt wert ist. Der Wert wird anhand der Kaufpreise der Grundstücke in einem bestimmten Gebiet ermittelt und dient als Grundlage für die Besteuerung. Ist ein Grundstück viel wert, beeinflusst das auch den Wert der Immobilie darauf. 
• Lage: Die Lage spielt beim Immobilienkauf eine extrem wichtige Rolle. Besonders in Städten oder am Stadtrand ist die Nachfrage nach einem Eigenheim besonders groß. Eine gute Lage ist ein wertsteigender Faktor und hat bei einem Verkauf Einfluss auf die Rendite. Wer in eine Immobilie investiert, kann dabei auch einkalkulieren, wie sich die Lage der Immobilie in den nächsten Jahren potenziell entwickelt. 
• Infrastruktur: Eine gut ausgebaute Infrastruktur hat positiven Einfluss auf den Wertzuwachs von Immobilien. Kurze Wege zu Schulen, Kindergärten und Ärzten sowie umfangreiche Kultur- und Freizeitangebote steigern den Wert und die Nachfrage. Durch eine gut ausgebaute Infrastruktur können sich z. B. B-Lagen auch zu Toplagen steigern und zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen.
• Grundstücksgröße: Die Fläche des Grundstücks und seine Ausrichtung beeinflussen ebenfalls die Wertentwicklung. Je größer das Grundstück, desto höher steigt in der Regel der Wert. Auch mit einer günstigen Ausrichtung und einem guten Schnitt lässt sich ein höherer Preis erzielen. Immobilien im Grünen oder mit Blick auf Berge oder Seen profitieren daher meist von einer deutlichen Wertsteigerung. 
• Baujahr: Je älter eine Immobilie ist, desto weniger steigert sich in der Regel ihr Wert. Durch eine Sanierung oder regelmäßige Maßnahmen zur Instandhaltung können Eigentümer diesen Faktor jedoch reduzieren, wenn das Objekt in einem guten Zustand ist. 
• Bausubstanz: Eine Immobilie mit einer guten Bausubstanz kann zu einem höheren Preis verkauft werden. Deshalb sollte auf regelmäßige Sanierungen und Modernisierungen geachtet werden, um Mängel zu vermeiden. 
• Ausstattung: Eine Wertsteigerung von Immobilien kann auch mit einer hochwertigen Ausstattung erreicht werden, z. B. mit einer modernen und energieeffizienten Heizungsanlage, Fenster mit Wärmeschutzverglasung oder einer großzügigen Terrasse. Allerdings ist dabei auch die Qualität der Bauweise sowie die verwendeten Materialien entscheidend. 

Wer profitiert von einem Wertzuwachs der Immobilie? 

Sind Sie Eigentümer eines Eigenheims, dann profitieren Sie beim Verkauf der Immobilie direkt von der Wertsteigerung, wenn der Verkaufspreis höher ist als der damalige Kaufpreis. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt und vermietet, kann jedoch auch vor einem Verkauf von einer Wertsteigerung der Immobilie profitieren, z. B. durch eine Sanierung oder Modernisierung. 

Allerdings müssen Sie nicht unbedingt Immobilieneigentümer sein, damit sich eine Wertsteigerung für Sie auszahlt. Denn auch bei anderen Formen des Immobilien Investments ist ein Wertzuwachs für die Anleger vorteilhaft. Investieren Sie z. B. Ihr Geld in Bestandsimmobilien, z. B. durch digitale Immobilieninvestments mit laufender Auszahlung, erhöht eine Wertsteigerung letztendlich Ihre Rendite. Der Vorteil: Sie müssen sich nicht selbst um die Pflege des Objekts kümmern. 

Wie lässt sich der Wert einer Immobilie ermitteln?

Bevor man sich mit der Wertsteigerung eines Hauses oder einer Wohnung beschäftigt, stellt sich zunächst die Frage, wie viel die Immobilie generell wert ist. Für die Antwort auf diese Frage spielt der sogenannte Verkehrswert, also der aktuelle Marktwert der Immobilie, eine große Rolle. Die Ermittlung des Verkehrswerts wird in der Regel von einem Immobiliengutachter durchgeführt. 

Um den Verkehrswert zu ermitteln, kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches zur Wertermittlung genutzt wird, hängt dabei von der Art der Immobilie ab. 

• Vergleichswertverfahren: Dabei wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen und ein Durchschnittspreis bestimmt. Dieses Verfahren kommt meist bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften zum Einsatz. 
• Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird unter Berücksichtigung der Lage, des Grundstückswertes, der Baukosten sowie dem Alter der Immobilie geprüft, was es kosten würde, dasselbe Haus heute noch einmal zu bauen. Diese Vorgehensweise wird am häufigsten bei Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt. 
• Ertragswertverfahren: Hierbei wird die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ermittelt. Dazu werden der Mieterlös, der Bodenwert und der Liegenschaftszins berücksichtigt. Dieses Verfahren wird hauptsächlich zur Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien genutzt. 

Kennt man den aktuellen Marktwert, lassen sich anschließend mögliche Maßnahmen ableiten, um eine Wertsteigerung der Immobilie zu erreichen. Die Ermittlung des Verkehrswerts ist außerdem wichtig, um den Verkaufspreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung festzulegen. 

Wie kann man die Wertentwicklung von Immobilien positiv beeinflussen?

Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage und ergreifen keine Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie, dann müssten Sie beim Verkauf mit Verlusten rechnen. Zwar lassen sich äußere Faktoren wie Lage, Infrastruktur oder Quadratmeterpreise nicht beeinflussen, aber am Zustand der Immobilie können Eigentümer viel tun. Das Wichtigste ist, dass die Immobilie regelmäßig auf Mängel geprüft wird und diese schnellstmöglich beseitigt werden. 

Um einen Wertzuwachs der Immobilie zu erreichen, kommen verschiedene Maßnahmen in Frage:

• Regelmäßige Maßnahmen zur Instandhaltung (z. B. Inspektion und ggf. Reparatur von Heizkesseln, Dachanschlüssen, Bodenbelägen und Innenputz) 
• Wertsteigerung der Immobilie durch energetische Sanierung
• Einbau hochwertiger Fußböden oder Einbauküchen in Haus oder Wohnung 
• Maßnahmen zur Barrierefreiheit im Rahmen einer Modernisierung 
• Vergrößerung der Wohnfläche (z. B. durch Ausbau des Dachbodens oder ein Anbau)
• Pflege der Außenfassade und des Gartens
• Verbesserung der Energieeffizienz
• Isolierung der Fenster, z. B. durch Wärmeschutzverglasung 
• Umrüstung auf energieeffiziente Heizsysteme 

Um die Instandhaltung der Immobilie finanzieren zu können, sollten Eigentümer nach einer Faustregel mindestens 1,5 Prozent des aktuellen Marktwertes einrechnen. Damit man im Ernstfall nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerät, empfiehlt man, jeden Monat ca. einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen. 

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Quellen:

¹ Statistisches Bundesamt. Bau- und Immobilienindex.

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