Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien sind nicht nur eine äußerst beliebte Kapitalanlage. Sie eignen sich auch in den unterschiedlichen Anlageformen gut zur Diversifikation des eigenen Portfolios. In diesem Beitrag werden die gängigsten Anlagearten beschrieben und hinsichtlich ihrer Vor- und Nachteile unterschieden.

Arten der Immobilien-Kapitalanlage

Kleinanleger und institutionelle Anleger denken häufig über eine Geldanlage in Anlageimmobilien nach, um eine attraktive Rendite ihres Kapitals zu erzielen. Dabei stehen den Investoren mehrere Arten der Immobilien-Kapitalanlage zur Verfügung.

Kleinanleger und institutionelle Anleger als Investoren

Bei einer Kapitalanlage und insbesondere einer Kapitalanlage in Immobilien sind Kleinanleger und institutionelle Investoren zu unterscheiden, da sich deren Anlagemöglichkeiten und -fähigkeiten grundsätzlich unterscheiden.

Als Kleinanleger werden generell diejenigen Privatanleger bezeichnet, welche ein durchschnittliches Finanzmarktwissen vorweisen können und über kleinere bis mittlere Investitionsbeträge verfügen. Kleinanleger genießen einen besonderen gesetzlichen Schutz, der unter anderem durch eine umfassende Informationspflicht der Kreditinstitute oder Vermittler einer Kapitalanlage gewährleistet wird. Hinzu kommen die neuen Bestimmungen des Kleinanlegerschutzgesetzes, das am 10. Juli 2015 in Kraft getreten ist.

Institutionelle Kapitalanleger hingegen sind professionelle Teilnehmer am Immobilien- oder Finanzmarkt. Sie verfügen über fundierte Kenntnisse von speziellen Immobilienmärkten und weisen professionelle Strukturen auf. Ihr Schutzbedürfnis ist geringer als das der Kleinanleger. Institutionelle Kapitalanleger, wie etwa ein Immobilienfonds, verfügen über deutlich mehr Vermögen als ein Kleinanleger. Sie hatten daher in der Vergangenheit neben besonders wohlhabenden Privatanlegern die Möglichkeit, auch bei großen Immobilienanlagen mitwirken zu können.Die Unterscheidung der Anlagetypen ist hier von großer Bedeutung, da nicht nur der Zugang zu ihnen stark voneinander abweicht, sondern auch die Renditeerwartungen unterschiedlich ausfallen.

Geschlossene Immobilienfonds

Investoren, die über eine Immobilieninvestition nachdenken, können in geschlossene Immobilienfonds investieren. Hierbei werden dem Manager eines Fonds Geldmittel zur Verfügung gestellt. Damit versucht der Fondsmanager die Finanzierung von einem (oder in manchen Fällen auch mehreren) Investitionsvorhaben umzusetzen. Nachdem der Fondsmanager die zur Immobilienfinanzierung benötigten Geldmittel von den Geldgebern erhalten hat, wird der Fonds geschlossen. Zu- oder Verkäufe sind nicht mehr möglich. Potentielle Geldgeber profitieren in dieser Form der Kapitalanlage von der Rendite des Investitionsobjektes. In der Vergangenheit war eine Kapitalanlage in geschlossene Investmentfonds leider wohlhabenden Anlegern oder institutionellen Anlegern vorbehalten. Oft konnten erst ab Investitionsbeträgen um 20.000 € Anteile erworben werden. Insofern war und ist diese Form der Kapitalanlage untypisch für Kleinanleger.

Bei einem Kapitaleinsatz partizipiert der Kapitalanleger von allen Gewinnen, die das Investitionsobjekt erwirtschaftet. Gleichzeitig ist der Investor jedoch auch einem verhältnismäßig hohen Risiko ausgesetzt. Geschlossene Fonds haben zudem eine relative lange Laufzeit, zum Beispiel über zehn Jahre, und bergen hohe Verwaltungskosten, wie z.B. das Agio .

Offene Immobilienfonds

Genau wie bei dem geschlossenen Immobilienfond wird das Anlagekapital hier in einem geschützten Sondervermögen gesammelt und durch den Fondsmanager verwaltet. Eine Kapitalanlage in offene Immobilienfonds ist ein indirektes Immobilieninvestment, da der Finanzier nicht Immobilienbesitzer von einer oder mehreren Immobilien wird, sondern lediglich Anteile an dem Investmentfonds erhält. Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds können Geldgeber frei entscheiden, welchen Anlagebetrag sie investieren. Zudem bietet ein offener Fonds die Möglichkeit, jederzeit seine Anteile aufzustocken oder zu verkaufen. Dadurch verändern sich auch die Finanzmittel des Fondsmanagers. In Abhängigkeit des zur Verfügung stehenden Betrages investiert dieser in zusätzliche Immobilien, sodass sich grundsätzlich ein großes Portfolio ergibt. Durch die Verwaltung mehrerer Immobilien ist auch das Anlagerisiko gestreut. Aufgrund dessen und aufgrund der niedrigen Investitionssummen eignen sich diese Fonds deutlich besser für Kleinanleger. Neben der im Immobilienportfolio erwirtschafteten Rendite kann ein Investor durch Kursgewinne eine attraktive Rendite erzielen.

Gegen einen Kapitaleinsatz in offene Investmentfonds sprechen das Risiko, welches allerdings mit einer gesteigerten Ertragschance einhergeht, und die verhältnismäßig hohen Verwaltungskosten. Darüber hinaus kann der Anleger bei einem Kapitaleinsatz nicht direkt entscheiden, in welches Objekt (bzw. in welche Objekte) investiert wird.

Kauf oder Neubau einer Immobilie

Die klassische Form der Kapitalanlage in Immobilien ist der Kauf. Hierbei handelt es sich um einen direkten Kapitaleinsatz, welcher im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen deutlich mehr Rechte bietet und leider auch mehr Pflichten mit sich bringt. Bei einer direkten Geldanlage in eine Immobilie, zum Beispiel in ein Haus oder in eine Wohnung, kann ein Eigentümer durch Mieterträge oder einen späteren Verkauf eine attraktive Rendite für die eingesetzten Geldmittel erzielen. Eine mögliche Wertsteigerung oder die geschätzten Mieteinnahmen sind jedoch zunächst den möglichen Kosten gegenüberzustellen. Zu den kostenverursachenden Risiken beim Haus- bzw. Wohnungskauf gehören Sanierungsfälle, Probleme mit Mietern oder äußere Einflüsse, die den Wert von Immobilien beeinflussen. Dazu kann beispielsweise der unmittelbar angrenzende Bau einer Autobahn gehören, der den Erholungswert und somit auch den Grundstückswert abwerten kann.

Der Kauf von Immobilien ist für Kleinanleger nur bedingt empfehlenswert. Neben einem (objektbedingt) hohen Kaufpreis sowie dessen Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovision) sind die Kosten einer professionellen Haus- oder Wohnungsverwaltung zu kalkulieren, sofern diese nicht selbstständig ausgeführt werden kann. Eine professionelle Infrastruktur, wie sie bei institutionellen Geldgebern zu finden ist, ermöglicht hier sicherlich eine leichtere Handhabung.

Die Ausführungen gelten gleichermaßen für den Neubau einer Immobilie. Auch hier stehen potentiellen Kleinanlegern fachliche und logistische Herausforderungen gegenüber, welche ohne professionelle Strukturen nur mit erheblichem Mehraufwand zu bewältigen sind.

Crowdinvesting

Das Crowdinvesting ist die modernste Form der Immobilien-Kapitalanlage. Es ermöglicht Investoren, bereits geringe Anlagesummen in Immobilienprojekte zu investieren. Daher wird hier auch von sogenannten Mikroinvestoren gesprochen, welche nur mit einem Bruchteil am gesamten Investitionsprojekt beteiligt sind. Das Crowdinvesting ermöglicht somit insbesondere Kleinanlegern, welche vorher keinen Zugang zu einem direkten Investment hatten, wie ein Großinvestor von einem Immobilienprojekt zu profitieren.

Die potentiellen Investoren beteiligen sich in der Regel über einen Vermittler an dem Investitionsvorhaben, dies sind entweder darauf spezialisierte Online Plattformen oder solche, die außerdem andere Projekte anbieten. Den potentiellen Investoren stellen die Crowdinvesting Anbieter regelmäßig detaillierte Informationen zur Verfügung, welche das Vorhaben ausführlich beschreiben und so die Entscheidungen im Investmentprozess auf ein stabileres Fundament stellen sollen.

Im Ergebnis ist festzustellen, dass das Crowdinvesting auch Kleinanlegern durch seine niedrigen Mindesteinlagesummen eine Partizipation an umfangreicheren Immobilienprojekten ermöglicht. Neben einer guten Renditechance bleibt dem Anleger auch die Macht, über seine direkte Investition zu entscheiden, indem er sich ein konkretes Immobilienprojekt aussuchen und damit seine Anlagekriterien selbstentscheidend berücksichtigen kann.