Maklerprovision

Immobilieninteressenten nutzen einen Makler, um mit fachgerechter Begleitung zu ihrer Wunschimmobilie zu gelangen. Makler vermitteln Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke sowie Mieter. Sie arbeiten auf selbstständiger Basis oder als angestellte Makler bei Wohnungs- und anderen Immobilienunternehmen sowie in Finanzinstituten. Für seine Dienste erhält der Immobilienmakler eine Provision, die auch als Courtage bezeichnet wird.

Wofür wird Maklerprovision erhoben?

Die Maklerprovision fungiert als Honorar für die Tätigkeiten des Immobilienmaklers. Er besichtigt das zu verkaufende Objekt, fertigt ein Exposé an, schaltet Anzeigen in Medien, berät Interessenten, nimmt mit ihnen Besichtigungstermine wahr und verfügt über fundierte Immobilienkenntnisse. Als Immobilienmakler benötigt man jedoch keine spezifische Ausbildung oder eine vorgeschriebene Qualifikation, jeder darf diesen Beruf ausüben. Erfolgversprechend sind Makler, die Kenntnisse über den regionalen Immobilienmarkt sowie verkäuferische und kommunikative Fähigkeiten besitzen.

Ebenfalls nicht gesetzlich geregelt ist, wie hoch die Maklercourtage sein darf. Sie ist eine Gebühr für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobilienobjekts vom Verkäufer an den Käufer bzw. von Mietern an Vermieter. Maklergebühren sind als prozentualer Anteil angegeben, die Prozentsätze beziehen sich auf die Höhe des Verkaufspreises der Immobilie. Dabei finden die Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Finanzierungskosten keine Berücksichtigung. Je nach Bundesland liegen die Sätze zwischen vier und sechs Prozent, ohne Mehrwertsteuer. Die Vermittlungsgebühr kann aber auch davon abweichen und drei oder sieben Prozent betragen, sie ist Verhandlungssache. Dies wird weniger im privaten Bereich genutzt, ist jedoch bei der Vermittlung von gewerblichen Immobilien üblich. Bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen ist klar gesetzlich geregelt, dass die Provision nicht mehr als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen darf. Im Allgemeinen ist hier kein Verhandlungsspielraum gegeben, da diese Maklergebühren oft nur die Aufwendungen des Maklers zur Mietersuche decken.

Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Immobilienmakler haben unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf eine Provision, diese sind in § 652 BGB benannt. Grundsätzlich muss ein wirksamer Maklervertrag zwischen Eigentümer oder Vermieter und Makler zustande gekommen sein. Weiterhin müssen die Aktivitäten des Maklers ursächlich für die Veräußerung oder die Vermietung des Objekts gewesen sein. Das heißt, ohne dass ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist, wird keine Courtage fällig. Der Maklervertrag darf nicht, weil er einen Rechtsmangel aufweist, im Nachhinein unwirksam sein. Der Makler muss im Zweifelsfall nachweisen, dass er eine Maklertätigkeit erbracht hat, die Anlass für den Vertragsabschluss war.

Das Honorar ist nach einer Frist von sieben bis 14 Tagen zu zahlen oder spätestens, wenn der Kaufpreis der Immobilie auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Sobald ein Eigeninteresse des Maklers für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie vorliegt, ist keine Provision zu entrichten. Das trifft beispielsweise zu, wenn der Immobilienmakler selbst Mieter, Vermieter oder Verwalter der Wohnung war oder er eine enge persönliche und geschäftliche Beziehung zum Immobilienanbieter pflegt. Für die Vermittlung von Sozialwohnungen und öffentlich geförderter Wohnimmobilien darf keine Maklercourtage erhoben werden.

Wer bezahlt die Maklerprovision?

Bisher ist nicht vorgeschrieben, wer beim Verkauf eines Immobilienobjekts die Maklergebühren zu tragen hat. Auftraggeber, Käufer oder Verkäufer, und Makler können weiterhin frei darüber verhandeln, wer die Maklerkosten zu zahlen hat. Es hat sich jedoch als gebräuchliche Verfahrensweise herausgebildet, dass sich in den meisten Bundesländern Verkäufer und Käufer die Provision im gleichen oder unterschiedlichen Verhältnis teilen, mit Ausnahme von Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen, wo allein der Käufer die Vermittlungskosten trägt. In Niedersachsen können beide Varianten zur Anwendung kommen.

Soll ein Objekt vermietet werden, gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, bezahlt das Vermittlungshonorar, in den allermeisten Fällen ist das der Vermieter. Für den Vermittlungsvertrag ist die Textform vorgesehen. Die Einführung des Bestellerprinzips ab 1. Juni 2015 hat den Vermietungsmarkt verändert. Makler beklagen, dass das Vermietungsgeschäft rückläufig sei, da viele Vermieter lieber einen Nachmieter akzeptieren als eine Anzeige zu schalten oder ihre Immobilie eher verkaufen statt zu vermieten. Einige Vermieter versuchen auch, sich die erhöhten Aufwendungen von den Mietern wiederzuholen, indem sie höhere Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine Einbauküche oder wertvolle Bodenbeläge, verlangen. Umgehungsmöglichkeiten für die Maklerkosten sind per Gesetz untersagt.

Was sollten Immobilieninteressenten beachten?

Wichtig ist, auf die Kompetenz des Maklers zu achten. Er sollte ein großes Wohnungsangebot in seinem Portfolio haben, Erfahrung und Branchenkenntnisse besitzen und ggf. Mitglied in einem Immobilienverband sein. Ein guter Makler spart Zeit und prüft beispielsweise rechtzeitig die Bonität der Kaufinteressenten. Der Makler muss nicht zwingend schriftlich beauftragt werden, damit ein Maklervertrag zustande kommt. Es genügt, wenn der Interessent das angebotene Haus besichtigt und die Geschäftsbedingungen des Immobilienmaklers akzeptiert. Beim Immobilienverkauf lässt sich eine niedrigere Provision aushandeln, wenn das Objekt in guter Lage zu einem angemessenen Preis rasch veräußert werden kann.

Maklerprovisionen können auch nach Auslaufen des Maklervertrags noch fällig werden, wenn der Eigentümer später das Grundstück oder Gebäude selbst verkauft. Hat der Makler daran mitgewirkt, zum Beispiel durch eine frühere Besichtigung, kann er sein Honorar im Nachhinein noch anfordern. Die Rechtsprechung geht von bis zu einem Jahr nach Beendigung des Maklervertrags aus. Ebenso ist eine Vermittlungsgebühr fällig, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht mehr aufbringen kann. Beauftragen sowohl Käufer als auch Verkäufer den Immobilienfachmann mit der Vermittlung, kann sogar die doppelte Maklergebühr fällig sein. Das kann über eine vorherige Aufteilung der Provision oder eine Freistellungsvereinbarung im Kaufvertrag verhindert werden. Zurückfordern können Beteiligte die Maklercourtage, wenn die Anspruchsvoraussetzungen nicht gegeben waren, die Höhe der ortsüblichen Provision weit überschritten wurde oder bei fernmündlichem Vertragsabschluss die Belehrung zum Widerrufsrecht des Verbrauchers fehlte.

Zusammenfassung:

• Makler schalten Anzeigen, fertigen Exposés, beraten und besichtigen Immobilienobjekte
• Dafür erhalten Makler ein erfolgsabhängiges Honorar für Eigentümerwechsel bzw. Mietervermittlung, unabhängig vom Aufwand
• Bedingung ist Abschluss eines Kauf-, Pacht- oder Mietvertrags
• Berechnungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag festgeschriebene Verkaufspreis
• Makler haben nur unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Provision; wichtig ist ein wirksamer Maklervertrag und ursächliche Aktivitäten des Maklers für das Immobiliengeschäft
• Sobald der notarielle Kaufvertrag beurkundet wurde, ist die Provision fällig
• Beim Verkauf einer Liegenschaft kann verhandelt werden, wer Provision bezahlt, in den meisten Bundesländern wird Courtage zwischen Käufer und bisherigem Eigentümer geteilt
• Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip, Auftraggeber des Maklers muss diesen bezahlen, Maklercourtage begrenzt auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, Vermieter kann diese steuerlich geltend machen
• Die Schriftform des Maklervertrags bei Immobilienverkauf ist sinnvoll

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