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Immobilienbeteiligung

Unter dem Einfluss des niedrigen Leitzinses durch die EZB sind die Zinsen, die für konventionelle Anlageprodukte wie beispielsweise das Sparbuch gezahlt werden, verschwindend gering. Auch aus diesem Grund suchen Anleger in ganz Europa schon seit Längerem nach neuen Möglichkeiten, ihr Geld gewinnbringend anzulegen. Eine Anlageklasse, die immer mehr in den allgemeinen Fokus gerät, ist die Immobilie, die einerseits zu den komplexesten Anlageformen überhaupt zählt, andererseits auf mehrere Wege eine gewinnbringende Rendite erzeugen kann. Dies sind die gängisten Formen von Immobilienbeteiligungen.

Anlage in Fonds

Fonds sind eine weit verbreitete Art der Immobilienbeteiligung, mit der die Möglichkeit zur Diversifikation besteht. Zumeist sind Immobilienfonds nicht auf eine einzige Region oder eine Immobilienart beschränkt. Es kann beispielsweise sein, dass ein und derselbe Fonds riesige Gewerbeimmobilien in Bukarest besitzt und auf der anderen Seite in Eigentumswohnungen in Nordfrankreich investiert. Durch diese Streuung können einseitige Verwerfungen auf einem bestimmten Markt den Fonds schwerer aus der Bahn werfen, ohne dass die Rendite des Immobilienfonds negativ berührt wird. Ein weiterer Vorteil eines Immobilienfonds besteht darin, dass für den Anleger quasi keinerlei Verwaltungsaufwand entsteht. Nach dem Kauf eines entsprechenden Immobilienfonds muss der Anleger sich um keine weiteren Dinge im Rahmen seiner Investition kümmern. Nicht einmal eine Steuererklärung muss er für den Immobilienfonds ausfüllen.

Nachteile eines Immobilienfonds sind zum einen, dass die Rendite im Vergleich niedriger ausfallen dürfte als bei anderen Immobilienbeteiligungen. Bei einem Immobilienfonds könnten höhere Renditen erzielt werden, wenn nicht die Kosten für Fondsmanagement und Verwaltung auf den Anleger umgeschlagen würden. Diese Weichkosten und der Ausgabeaufschlag (Agio) sind erhebliche Kostenfaktoren. Hinzu kommt, dass der Hebeleffekt durch die mögliche Immobilienfinanzierung mit Fremdkapital im Falle einer Investition in einen Immobilienfonds ausbleibt.

Kauf von Aktien

Auf dem Markt existieren außerdem sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs). Bei diesen Immobilienbeteiligungen wird das Kapital der Anleger in diverse Immobilien investiert, deren Gewinne und Verluste an die Investoren weitergegeben wird. In Deutschland existieren diverse REIT. Im Prinzip ist die Investition vergleichbar mit einer Investition in einen Immobilienfonds. Aktien können allerdings schneller gehandelt werden als Fonds. Real Estate Investment Trusts sind in Deutschland noch vergleichweise jung, die ersten Beteiligung dieser Art gab es 2007. Die Erwartungen hinsichtlich der REITs waren hoch, doch haben sich diese nur zu einem Teil erfüllt. Die Rendite der REITs blieb deutlich unter den Erwartungen. Heutzutage spielen sie auf dem deutschen Aktienmarkt nur eine marginale Rolle. Weiter verbreitet sind sogenannte Immobilien AGs. Dies sind Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren und an denen sich Anleger beteiligen können.

Direkte Investition durch Crowdinvesting

Mit Crowdinvesting, einer Form der Schwarmfinanzierung, mit der Renditen erzielt werden können, lässt sich auch in Immobilien und Immobilienprojekte investieren. Anleger stellen Projektentwicklern für ihre Vorhaben Kapital zur Verfügung und erhalten im Gegenzug eine feste Verzinsung von etwa 4 bis 7 Prozent, je nach Projekt Klasse und Online Plattform. Die Vorteile sind unter anderem niedrige Mindestanlagesummen, in der Regel kann ab 500 Euro investiert werden. Außerdem weiß der Anleger, worin er investiert, er stellt für ein konkretes Objekt Geld zu Verfügung, Angaben über Projektentwickler und Finanzierungsstruktur werden transparent gemacht. Im Gegensatz zu Investitionen in Unternehmen und Startups handelt es sich beim Crowdinvesting für Immobilien um sachwertgesicherte Investments. Das theoretische Risiko eines Totalverlustes sollten Anleger allerdings nicht außer Acht lassen. Es empfiehlt sich, die Erfahrung der Projektentwickler und der anbietenden Crowdinvesting Plattform ebenso wie jedes einzelne Projekt, das als Kapitalanlage infrage kommen könnte, anzusehen.

Direkte Investition durch Immobilienkauf

Die traditionellste Version der Immobilieninvestition besteht immer noch im Kauf eines Hauses zu Eigen- oder Fremdwohnzwecken. Sollte man die Immobilie selbst bewohnen, so spart man sich die bisweilen hohen Mietzahlungen. Die Fremdvermietung lohnt sich pauschal gesagt immer dann, wenn die Mietzahlungen höher sind als die Zinszahlungen an die Bank. Bei einer Umlaufrendite von etwa 1,5 % ist dies auch nicht schwer zu erreichen.
Der bedeutende Vorteil im Falle einer Fremdfinanzierung einer Immobilie liegt im Hebeleffekt. Durch die Finanzierung mit Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite deutlich gesteigert werden. Fremdfinanzierung ist zumeist nur im Rahmen von Immobilienkäufen möglich, da z.B. Aktien von den Banken als zu spekulativ angesehen werden. Es würde auch steuerlich keinen Sinn machen, Aktien durch Fremdkapital zu finanzieren, da die Zinsen nicht als Werbungskosten angesetzt werden können. Immobilien machen jedoch sehr wohl steuerlich Sinn, da zum einen in ganzer Höhe die Kreditzinsen, zum anderen eine jährliche Abschreibung in der Steuererklärung angesetzt werden kann.

Dennoch bestehen bei dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses auch Nachteile. Zunächst ist der Kauf im Gegensatz zu anderen Formen der Beteiligung mit einer hohen Mindestanlagesumme verbunden. Der Verwaltungsaufwand für den Vermieter ist enorm. Er muss sich mit dem Staat, mit dem Mieter und im Falle von Wohnungen noch mit dem Hausverwalter auseinandersetzen. Er steht unter enormem Druck, jederzeit einen passenden Mieter für die Immobilie zu finden, da jeglicher Leerstand die Rendite mindert. Zudem besteht immer das Problem von Mietnomaden, die über lange Zeit die Immobilie besetzen, ohne zu zahlen und sie bei ihrem Auszug in furchtbarem Zustand zurücklassen. Der Erwerb einer Immobilie stellt mit Abstand die komplexeste Anlageform für den Investor dar, ein besonderer Benefit ist allerdings die emotionale Rendite.


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