Die Bedeutung von ESG-Kriterien für den Immobilienmarkt 2025

Thomas Lange, Chief Risk Officer bei Exporo, klärt im Experteninterview auf, wie sich der Markt verändert und welche Rolle ESG-Kriterien für die Immobilienbranche 2025 spielen und auch künftig einnehmen werden – angefangen bei regulatorischen Vorgaben zur Energieeffizienz bis zum Einfluss von ESG auf die Investmententscheidungen der Anleger.

Hier gibt es das Interview in der Audioversion:
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Warum spielt ESG für Immobilieninvestoren in 2025 eine so große Rolle?

Thomas Lange: Da gibt es mehrere Gesichtspunkte, die zu beachten sind. Zum einen die Regulatorik. Regierungen weltweit führen strengere Vorschriften ein, um den Klimawandel zu bekämpfen und soziale Verantwortung zu fördern. Für Immobilien bedeutet das beispielsweise, dass die Energieeffizienzstandards für Gebäude sich wandeln. Es gibt Offenlegungspflichten für die CO₂-Emissionen von Gebäuden oder Auflagen zur Barrierefreiheit und sozialen Inklusion in Neubauten. Diese Regulierungen zwingen Investoren, ESG-Faktoren zu berücksichtigen und die langfristige Compliance ihrer Immobilien sicherzustellen. Zum anderen spielt auch die steigende Nachfrage eine große Rolle. Mieter, Unternehmen und Käufer legen immer mehr Wert darauf, dass Immobilien ESG-Kriterien erfüllen. Mieter suchen beispielsweise energieeffiziente Wohnungen, um Nebenkosten zu sparen. Unternehmen wollen in nachhaltige Bürogebäude, um ihr eigenes ESG-Profil zu verbessern. Investoren sehen ESG als Qualitätsmerkmal, das die Attraktivität und den Wert einer Immobilie steigert. Diese Nachfrage schafft einen Wettbewerbsvorteil für ESG-konforme Immobilien und setzt Investoren unter Druck, ihr Portfolio entsprechend auszurichten. Als letzten Punkt möchte ich noch das Impact-Bewusstsein nennen. Investoren sind sich zunehmend ihrer Verantwortung für die Umwelt und die Gesellschaft bewusst und möchten mit ihren Investitionen einen positiven Beitrag leisten sowie zu der Erreichung der Nachhaltigkeitsziele beitragen. Das sogenannte Impact Investing, also Investitionen mit messbarer ökologischer oder sozialer Wirkung, gewinnt also immer mehr an Bedeutung. Immobilien bieten hier große Chancen, z. B. durch den Bau von energieeffizienten Wohnungen, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum oder die Revitalisierung von Stadtteilen.

Wie beeinflussen ESG-Kriterien heute konkret Investmententscheidungen?

Thomas Lange: Investoren bevorzugen zunehmend Gebäude mit hohen Energieeffizienzstandards, z. B. LEED, BREEAM oder DGNB Zertifizierungen. Diese Standards berücksichtigen den Energieverbrauch, den Wasserverbrauch, die Materialauswahl und das Abfallmanagement des Gebäudes. Gebäude mit solchen Zertifizierungen gelten als wertstabiler, zukunftssicher und attraktiver für Mieter. Investoren scheuen oftmals Gebäude, die diese Standards nicht erfüllen, da sie mit höheren Sanierungskosten und einem geringeren Vermietungspotenzial rechnen. Auch die CO₂-Bilanz eines Gebäudes wird zu einem immer wichtigeren Faktor. Investoren analysieren den CO2-Fußabdruck über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie, von der Errichtung bis zum Abriss, um ein umfassendes Bild der CO2-Bilanz zu erhalten. Dabei bevorzugen sie Gebäude mit geringeren CO2-Emissionen, um Klimarisiken zu minimieren und regulatorische Anforderungen zu erfüllen. Es gibt einen wachsenden Trend zur Dekarbonisierung von Immobilienportfolios, wobei Investoren aktiv nach Möglichkeiten suchen, den CO₂-Ausstoß ihrer Bestände zu reduzieren. Soziale Kriterien spielen ebenfalls eine Rolle, wenn auch manchmal weniger quantifizierbar als Umweltaspekte. Hier achten Investoren z. B. auf die Barrierefreiheit von Gebäuden, um Inklusion zu fördern. Die Sicherheit und das Wohlbefinden der Nutzer werden außerdem berücksichtigt, beispielsweise durch gute Luftqualität und ausreichend Tageslicht. Bei Wohnimmobilien wird auf das Angebot von bezahlbarem Wohnraum und die Integration in das soziale Umfeld geachtet. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ESG-Kriterien heute nicht mehr nur ein „Add-on“ sind, sondern einen integralen Bestandteil der Due Diligence und der Investitionsstrategie vieler Immobilieninvestoren darstellen.

Was macht nachhaltige Immobilien besonders attraktiv für Anleger?

Thomas Lange: Ein wichtiger Stichpunkt ist hier die Energieeffizienz. Nachhaltige Gebäude sind in der Regel energieeffizienter, was zu geringeren Betriebskosten für die Mieter führt. Das macht sie für Mieter attraktiver und reduziert das Risiko von Leerständen für die Anleger. Eine hohe Energieeffizienz trägt außerdem zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks bei, was im Hinblick auf Klimaziele und regulatorische Anforderungen immer wichtiger wird. Auch bieten nachhaltige Immobilien eine langfristige Wertstabilität. Nachhaltige Immobilien sind oft zukunftssicherer, da sie besser auf sich ändernde Umweltbedingungen und steigende Energiepreise vorbereitet sind. Zudem sind sie weniger anfällig für Kursverluste aufgrund von veralteter Technologie oder sich verschärfenden Umweltvorschriften. Diese langfristige Wertstabilität macht sie zu einer attraktiven Anlage für Investoren mit einem langen Anlagehorizont. Auch Förderprogramme machen nachhaltige Immobilien besonders attraktiv für Anleger. Viele Regierungen und Institutionen bieten Förderprogramme und Anreize für den Bau und die Sanierung von nachhaltigen Immobilien. Diese können in Form von Zuschüssen, Steuererleichterungen oder günstigen Krediten gewährt werden. Solche Programme können die Rentabilität von nachhaltigen Immobilienprojekten verbessern und sie für Anleger attraktiver machen. Nachhaltige Gebäude weisen auch eine bessere Vermietbarkeit auf, denn sie sind bei Mietern gefragt, insbesondere bei Unternehmen, die selbst hohe ESG-Standards haben. Vorteile sind z. B. ein oft besseres Raumklima, mehr Tageslicht und gesündere Materialien, was das Wohlbefinden und die Produktivität der Nutzer steigert. Dies führt zu einer höheren Mieterzufriedenheit, geringeren Leerstandsquoten und damit zu stabileren Mieteinnahmen für die Anleger.

Wie verändert sich das Investmentprofil im aktuellen Marktumfeld?

Thomas Lange: Das Investmentprofil verändert sich im aktuellen Marktumfeld tatsächlich deutlich und der Wandel von kurzfristigem Gewinnstreben zu langfristigem, ESG-konformen Investieren ist ein zentraler Aspekt. Investoren denken zunehmend langfristiger. Hier sind einige wichtige Veränderungen im Investmentprofil:

• Langfristiger Anlagehorizont: Statt auf schnelle Gewinne aus Spekulation zu setzen, liegt der Fokus auf nachhaltigen Renditen über Jahre oder Jahrzehnte. Dies bedeutet eine stärkere Berücksichtigung von Faktoren wie Wertstabilität, Cashflow und dem langfristigen Potenzial einer Immobilie. 
• ESG-Integration: ESG-Kriterien sind nicht mehr nur ein „nice-to-have“, sondern ein integraler Bestandteil von Investitionsentscheidungen. Investoren berücksichtigen Umwelt-, Sozial-, und Governance-Faktoren, um Risiken zu minimieren und langfristige Chancen zu nutzen. 
• Qualität statt Quantität: Es findet eine Verschiebung von der reinen Quantität der Investitionen hin zur Qualität statt. Investoren konzentrieren sich auf hochwertige, nachhaltige Immobilien an attraktiven Standorten, die langfristig Wert schaffen. 
• Risikobewusstsein: In einem volatilen Marktumfeld sind Investoren risikobewusster. Sie suchen nach sicheren Anlagen mit stabilem Cashflow und geringem Leerstandsrisiko. Nachhaltige Immobilien mit langfristigen Mietverträgen und energieeffizienten Standards werden als sicherer wahrgenommen. 
• Fokus auf Nachhaltigkeit: Nachhaltigkeit ist ein Megatrend, der die Immobilienbranche grundlegend verändert. Investoren erkennen, dass nachhaltige Immobilien nicht nur ökologisch sinnvoll sind, sondern auch wirtschaftliche Vorteile bieten. Sie investieren in energieeffiziente Gebäude, erneuerbare Energien und Projekte, die soziale Verantwortung übernehmen.

Dieser Wandel wird durch verschiedene Faktoren vorangetrieben. Darunter fallen regulatorische Anforderungen, wie strengere Vorschriften zu Energieeffizienz oder CO₂-Emissionen, die Investoren zwingen, ESG-Kriterien zu berücksichtigen. Außerdem hat sich die Nachfrage verändert und es gibt gesellschaftlichen Druck, verantwortungsvoll zu handeln und zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele beizutragen.  

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