Passives Einkommen mit Immobilien aufbauen - So geht's

So funktioniert der passive Vermögensaufbau mit Immobilien

Man muss nicht reich sein, um in Immobilien zu investieren. Auch für private Anleger, die nur wenig Geld zur Verfügung haben, gibt es einige Optionen für Immobilieninvestments. Denn heutzutage gibt es außer dem klassischen Immobilienkauf und -verkauf deutlich flexiblere Anlageformen, mit denen Sie bereits über kleinere Beträge ein passives Einkommen generieren und in Immobilien investieren können.

Unser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie passives Einkommen mit Immobilien aufbauen können und wie Sie durch die richtige Strategie zum Ziel kommen können.

Möglichkeiten zum Aufbau von passivem Einkommen mit Immobilien

Finanzielle Unabhängigkeit können Sie durch unterschiedliche Herangehensweisen erreichen – der Aufbau von passivem Einkommen mit Immobilien ist eine davon. Sobald Sie passives Einkommen aufbauen, haben Sie einen weiteren Einkommensstrom neben dem Lohn für Ihre Arbeit. Dank digitaler Möglichkeiten können Sie auch mit wenig Geld in Immobilien investieren. Bevor Sie aber mit dem passiven Vermögensaufbau starten, sollten Sie die unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten mit Immobilien kennen und wissen, wo ihre Vorteile und Nachteile liegen.

Passives Einkommen in Form von Mieteinnahmen

Die klassische Form, um mit Immobilien ein passives Einkommen zu erzielen, ist der Kauf und die anschließende Vermietung einer Wohnung oder einer anderen Wohnimmobilie. Nachdem Sie die Immobilie gekauft haben, können Sie sie vermieten und erzielen ein passives Einkommen in Form von monatlichen Mieteinnahmen. Vorteil dieser Möglichkeit: Sie schaffen gleichzeitig Wohnraum für andere Menschen. Allerdings ist der Immobilienkauf mit viel Geld und meist einem Darlehen inklusive Zinsen verbunden – das macht diese Option für Anleger mit wenig Startkapital unattraktiv. Außerdem müssen Sie damit rechnen, dass die Immobilie über die Jahre hinweg instandgehalten werden muss, was weitere Kosten bedeutet. Zudem sind der Immobilienkauf sowie die Vermietung mit einem erheblichen zeitlichen Aufwand verbunden.

Mit Immobilienfonds indirekt investieren

Auch mit Immobilienfonds kann man passives Einkommen aufbauen. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds bieten den Vorteil, dass sie eine höhere Diversifizierung haben. Denn das Risiko eines Verlustes durch die Investition ist auf mehrere Projekte gleichzeitig verteilt. Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich hingegen auf ein einzelnes Immobilienprojekt. Sie als Anleger müssen sowohl für das Fondsmanagement als auch für den Kauf der Fondsanteile Gebühren zahlen. Daneben sind viele Immobilienfonds mit hohen Mindestanlagesummen für Kleinanleger weniger gut geeignet. Was auch problematisch werden kann: Immobilienfonds sind durch eine lange Laufzeit nicht für kurzfristige Investitionen gedacht. Möchten Sie Ihre Anteile vor Ende der Laufzeit verkaufen, müssen Sie selbst nach möglichen Abnehmern suchen – häufig ist der Verkauf auch nur mit Verlusten möglich.

Passiv in Immobilien investieren mit ETFs

In den letzten Jahren ist eine Form der Geldanlage immer beliebter geworden, die sogenannten Exchange Traded Funds (ETFs). ETFs funktionieren ähnlich wie Immobilienfonds, es handelt sich allerdings um börsengehandelte Indexfonds, die bestimmte Indizes abbilden. Es gibt sie für unterschiedliche Branchen und Anlageklassen, z. B. für Aktien, Rohstoffe oder auch für Immobilien. Möchten Sie als Anleger passives Einkommen mit Immobilien aufbauen, können Sie das mit Immobilien-ETFs vorantreiben. In Immobilien-ETFs finden Sie ausschließlich Aktien von Unternehmen, die zum Immobilienmarkt gehören. Durch die passive Verwaltung profitieren Anleger von geringeren Gebühren, was den finanziellen Aufwand deutlich schmälert und die erreichbare Rendite steigert. Gleichzeitig sollten Sie aber beachten, dass (Immobilien-) ETFs immer noch ein Anlageprodukt der Börse sind und damit deutlich volatiler als der Immobilienmarkt selbst. Sie sollten sich also über das Risiko von nachteiligen Kursschwankungen bewusst sein. 

Aktien treffen auf Immobilien bei REITs

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) treffen die beiden Anlageklassen Aktien und Immobilien aufeinander. REITs bilden grundsätzlich Immobilien-Aktiengesellschaften ab, die in Immobilien und Grundstücke investieren. Die Rendite der REIT-Aktien setzt sich aus den Gewinnen aus Verpachtung, Vermietung oder Verkauf von Immobilien zusammen. Die Möglichkeit für den Aufbau von passivem Einkommen funktioniert ähnlich wie bei Immobilien-ETFs. Mit REITs investieren Sie in Immobilien und können trotzdem mit relativ geringem finanziellem Aufwand einsteigen. Allerdings handelt es sich bei REITs um börsengehandelte Aktien, weshalb Anleger sich im Vorfeld mit dem Handeln an der Börse beschäftigt haben sollten. Wie jedes andere Anlageprodukt der Börse unterliegen auch REITs den Kursschwankungen des Marktes, was für Anleger ein gewisses Verlustrisiko bedeutet.

Digitale Immobilieninvestments

Noch neuer auf dem Markt als ETFs sind sogenannte digitale Immobilieninvestments – dabei beteiligen Sie sich als Anleger an der Finanzierung von Immobilienprojekten. Auch mit diesem sogenannten Crowdinvesting in Immobilien können Sie passives Einkommen aufbauen. Das Grundprinzip von Crowdinvesting ist relativ simpel: Mehrere Anleger finden zusammen und investieren gemeinsam in Immobilienprojekte. Immobilienprojekte, die über Crowdinvesting finanziert werden, finden Sie meist auf speziellen Plattformen, wie z. B. Exporo. Bei erfolgreicher Umsetzung der Projekte erhalten alle Anleger Zinsen zu einem zuvor festgeschriebenen Satz. Auch Anleger mit wenig Einkommen können ihr Geld auf diese Weise anlegen und Gewinne erwirtschaften. Crowdinvesting zeichnet sich dadurch aus, dass kurzfristige Projekte realisiert werden, die hohe Renditen abwerfen, aber auch mit einem höheren Risiko einhergehen.

Mit der richtigen Strategie passives Einkommen durch Immobilien generieren

Sobald Sie alle Möglichkeiten zum passiven Vermögensaufbau mit Immobilien gesichtet und sich für eine Option entschieden haben, geht es ans Eingemachte: Ihre Anlagestrategie. Dabei sollten Sie sich im Vorfeld überlegen, wie Ihr monatliches Budget aussieht und welche Einnahmen und Ausgaben Sie haben. Je nach Anlageziel und Risikobereitschaft können Sie Ihre persönliche Strategie anpassen.

Überblick über Einnahmen und Ausgaben verschaffen

Betrachten Sie Ihren Einkommensstrom: Wie viel Geld erhalten Sie am Anfang des Monats, was haben Sie am Ende noch übrig? Um Ihr passives Einkommen mit Immobilien aufbauen zu können, sollten Sie sich anschauen, was Sie jeden Monat einnehmen und welche Ausgaben Sie haben. Besparen Sie noch ein anderes Anlageprodukt oder machen Sie sogar Schulden, sind das alles Aspekte, die Sie für Ihre Strategie berücksichtigen sollten. Eine Haushaltsrechnung kann Ihnen dabei helfen, einen Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben zu erhalten.

Was besitzen Sie bereits an Vermögen?

Sobald Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben kennen, ist die Vermögensaufstellung der nächste Schritt. Dabei gilt es zu ermitteln, wie viel Vermögen Sie bereits besitzen – denn für den klassischen Vermögensaufbau mit der Vermietung von Immobilien brauchen Sie einiges an Eigenkapital. Für die Aufstellung betrachtesn Sie zunächst die Summe aller Ihrer Vermögensgegenstände. Davon ziehen Sie die Summe Ihrer Verbindlichkeiten ab. Was übrig bleibt, ist Ihr Nettovermögen, das Sie für Investments Ihrer Wahl verwenden können.

Budget pro Monat oder Jahr festlegen

Sie wissen jetzt, was Sie am Ende des Monats übrig haben und wie es um Ihr Vermögen bestellt ist. Als nächstes geht es darum, festzulegen, wie viel Budget Sie pro Monat oder Jahr oder auch einmalig für Ihre Immobilieninvestments ausgeben möchten. Wichtig ist, nur Geld zu investieren, das Sie nicht zum Leben brauchen. Sobald Sie ein monatliches Plus haben, können Sie festlegen, was Sie davon für den Aufbau von passivem Einkommen mit Immobilien verwenden möchten.

Fazit: Steigeren Sie Ihr passives Einkommen mit Immobilien

Sie sehen, es ist gar nicht so schwer, mit Immobilen passives Einkommen aufzubauen. Dank innovativer Anlageformen, wie Immobilien-ETFs oder digitalen Immobilieninvestments, muss die Geldanlage heutzutage auch nicht mehr mit enorm hohem zeitlichen oder finanziellen Aufwand verbunden sein. Auch mit wenig Geld können Sie als Anleger damit starten, passives Einkommen aufzubauen und z. B. mit Immobilien in die Altersvorsorge zu investieren. Bevor Sie aber loslegen sollten Sie stets sichergehen, dass Ihre Investition sich nicht als finanzielle Belastung entpuppt, die Sie mit Ihrem monatlichen Einkommen nicht stemmen können. Vorab lohnt es sich, die verschiedenen Möglichkeiten zum passiven Vermögensaufbau mit Immobilien zu vergleichen und die Methode auszuwählen, die am besten zu Ihnen und Ihrer individuellen Situation passen.