Private Equity vs. REITs

Real Estate Investment Trust – was ist das?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft, die in renditestarke Immobilienprojekte investiert und Mieteinnahmen sowie Kapitalgewinne direkt an Anleger ausschüttet. Das Konzept stammt aus den USA und wurde in Deutschland mit dem REIT-Gesetz (REITG) im Jahr 2007 eingeführt.¹

REITs bieten Anlegern die Möglichkeit, ohne direkten Erwerb von Immobilien, sich trotzdem die Erträge von ihnen anzueignen. Dank der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene zahlen REITs weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer². Gleichzeitig gelten strenge Gesetze und Regeln, die Transparenz und Stabilität sichern. Diese Eigenschaften machen REITs zu einer attraktiven Alternative zu klassischen Immobilienfonds.

Rahmenbedingungen für REITs

Das REIT-Gesetz (REITG) definiert klare Regeln für Immobilienaktiengesellschaften. In Deutschland müssen REITs mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien investieren und 90 % der steuerpflichtigen Gewinne als Ausschüttungen an Anleger weitergeben. Als Gegenleistung entfällt die Besteuerung der Einkünfte auf Unternehmensebene.¹

Weitere Vorschriften begrenzen die Verschuldung: Die Eigenkapitalquote muss mindestens 45 % betragen³. Zudem dürfen deutsche REITs keine sozial gebundenen Wohnimmobilien halten. Diese gesetzlichen Rahmenbedingungen schaffen Sicherheit für Anleger, begrenzen aber die Flexibilität im Vergleich zu Private Equity, die oft mit weniger Regulierung agieren und höhere Chancen auf Rendite bieten.

Welche Typen von Real Estate Investments Trusts gibt es?

Real Estate Investment Trusts (REITs) lassen sich anhand ihrer Struktur und Anlagestrategie in verschiedene Kategorien unterteilen. Das REITG regelt dabei die Rahmenbedingungen, unter denen diese Immobilienaktiengesellschaften operieren dürfen. Die wichtigsten Typen sind:

• Equity REITs: Investieren direkt in Ertragsimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Logistikparks und erzielen Mieteinnahmen als Hauptquelle für Ausschüttungen.
• Mortgage REITs (mREITs): Finanzieren Immobilienprojekte durch Hypothekenkredite und generieren Erträge aus den Zinsdifferenzen zwischen aufgenommenem Kapital und vergebenen Darlehen.
• Hybrid REITs: Kombinieren die Strategien von Equity- und Mortgage REITs, indem sie sowohl Immobilien direkt halten als auch Immobilienfinanzierungen anbieten.
• Publicly Traded REITs: Sind an Börsen wie Frankfurt oder New York notiert und ermöglichen eine liquide Beteiligung an großen Aktiengesellschaften für Immobilien.
• Private REITs: Werden nicht an der Börse gehandelt und richten sich an institutionelle Investoren oder Private Equity, die in nicht börsennotierte Immobilienfonds investieren.
• Non-traded REITs: Sind registriert, aber nicht an der Börse gelistet, was sie illiquider macht, jedoch oft mit höheren Renditechancen verbindet.

In REITs investieren: Risiken und Chancen

Investments in Real Estate Investment Trusts (REITs) bieten attraktive Chancen auf Renditen, sind aber auch mit spezifischen Risiken verbunden. Die Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Vor- und Nachteile:
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Private Equity Real Estate einfach erklärt

Private Equity Real Estate bezeichnet eine Form der Immobilieninvestition, bei der institutionelle und vermögende Privatanleger Kapital in nicht börsennotierte Immobilienprojekte investieren. Im Gegensatz zu börsennotierten REITs, die bspw. über die Börse in Frankfurt oder andere Handelsplätze gehandelt werden, erfolgt die Beteiligung bei Private Equity direkt über Investmentfonds oder spezielle Aktiengesellschaften.

Diese Art von Investment in Immobilien ermöglicht den Zugang zu großvolumigen Gewerbeimmobilien, Wohnanlagen oder Entwicklungsprojekten, die über herkömmliche Immobilienfonds nicht zugänglich sind. In Deutschland unterliegt Private Equity Real Estate im Gegensatz zu REITs nicht dem REITG, was es den Fonds ermöglicht, flexibler zu agieren. Häufig können Anleger auch hier von einer Steuerbefreiung auf Ebene der Investmentgesellschaft profitieren, da viele dieser Strukturen in steueroptimierten Rechtsformen wie Kapitalgesellschaften oder spezialisierten Immobilienfonds organisiert sind. 

Welche Voraussetzung müssen Anleger erfüllen, um in Private Equity zu investieren?

Investitionen in Private Equity Real Estate erfordern in der Regel, dass Anleger als professionelle oder semi-professionelle Investoren gelten. In Deutschland bedeutet dies oft, dass Privatanleger mindestens 200.000 Euro investieren müssen und über ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen verfügen, um die Risiken solcher Anlagen zu verstehen⁵. Zudem sollten sie bereit sein, ihre Anteile über einen längeren Zeitraum zu halten, da diese Investments weniger liquide sind als börsennotierte Aktiengesellschaften für Immobilien. Die spezifischen Anforderungen können je nach Fondsstruktur und gesetzlichen Rahmenbedingungen variieren. Private Equity Fonds unterliegen im Gegensatz zu REITs, die durch das REITG reguliert werden, keiner festen Ausschüttungspflicht und können Gewinne flexibel reinvestieren.

Typen von Private Equity Real Estate

In Deutschland werden Investments in Private Equity Real Estate oft über spezialisierte Aktiengesellschaften für Immobilien strukturiert, die nicht den Beschränkungen des REITG unterliegen. Privatanleger sollten beachten, dass diese Strategien unterschiedliche Risikoprofile und Liquiditätsmerkmale aufweisen. Während Investments in Core-Immobilien in der Regel stabilere Erträge bieten, können opportunistische Strategien höhere Renditen erzielen, gehen jedoch mit erhöhten Risiken einher. Es ist wichtig, die individuellen Anlageziele und die Risikobereitschaft zu berücksichtigen, bevor man Anteile an solchen Immobilienprojekten erwirbt.

Hier ist ein Überblick über die Arten von Private Equity Real Estate:

• Core: Investitionen in hochwertige, voll vermietete Immobilien mit stabilen Cashflows und geringem Risiko.
• Core Plus: Ähnlich wie Core, jedoch mit moderatem Risiko durch leichte Verbesserungs- oder Repositionierungsmaßnahmen.
• Value-Added: Fokus auf Immobilien, die durch aktive Managementstrategien wie Renovierungen oder Umstrukturierungen Wertsteigerungen erfahren sollen, was ein höheres Risiko, aber auch höhere potenzielle Renditen bedeutet.
• Opportunistic: Hochriskante Investments in Projekte wie Neubauten oder stark sanierungsbedürftige Objekte, die bei Erfolg hohe Einkünfte versprechen.

Welche Vor- und Nachteile haben Investments in Private Equity?

Investitionen in Private Equity Real Estate bieten potenziell höhere Renditen durch aktive Managementstrategien und ermöglichen Portfolio-Diversifikation. Gleichzeitig sind sie jedoch mit hohen Mindestinvestitionen, geringer Liquidität und erhöhtem Risiko verbunden – im Gegensatz zu REITG-regulierten REITs, die eine feste Ausschüttungspflicht haben.

Die Tabelle zeigt die Vor- und Nachteile von Private Equity in der Übersicht:

Fazit: Private Equity oder REITs – welche Anlageklasse ist langfristig profitabler?

Private Equity Real Estate und REITs bieten unterschiedliche Vor- und Nachteile, die je nach Anlagestrategie und Risikobereitschaft variieren. Immobilien im Private-Equity-Bereich versprechen durch aktives Management und gezielte Wertsteigerungen oft höhere Renditen als börsennotierte REITs. Allerdings erfordert diese Anlageform hohe Mindestkapitalbeträge und langfristige Kapitalbindung, was sie vor allem für institutionelle Investoren oder vermögende Anleger interessant macht. REITs, die in Deutschland dem REITG unterliegen, bieten hingegen eine liquide Alternative mit regelmäßigen Ausschüttungen. Als börsennotierte Aktiengesellschaften profitieren sie von der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene und ermöglichen Privatanlegern einen direkten Zugang zum Markt für Immobilien. Langfristig sind REITs für viele Anleger die stabilere Wahl, während Private Equity höhere, aber risikoreichere Ertragschancen bietet. Die Wahl hängt letztlich von der individuellen Anlagestrategie und dem Zeithorizont ab.

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Quellenangaben:

¹ Gesetze im Internet. Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz - REITG)

² Bundesrat. Bundesrat stimmt REITs-Gesetz zu

³ Hamborner REIT. REIT-Eigenkapitalquote

⁴ Smartsteuer. REIT-Aktiengesellschaften

⁵ Hörtkorn Finanzen. Semiprofessionelle Investoren