Interview: Wie man 200 Projekte zurückzahlt und mit Herausforderungen im Projektgeschäft umgeht

Ein ganzes Team für Controlling und Reporting

In jedem Quartal schauen wir bei Exporo Finanzierung auf die zurückliegenden 3 Monate und veröffentlichen eine aktualisierte Leistungsbilanz: Wie viel haben Anleger bis dato in Immobilienprojekte investiert, wie viel wurde zurückgezahlt und wie entwickeln sich aktuell die Projekte?

Der Umfang der Leistungsbilanzen und regelmäßigen Reportings sind im Markt eine Ausnahme, ebenso setzen wir uns intensiv mit unseren Partnern und Projektentwicklern auseinander und begleiten die Projekte sehr eng. Wenn nötig auch individuell, wie der Blick auf den Rückzahlungsmonat September zeigt.

Mit Greta Gaumert, Chief Risk Officer der Exporo AG, haben wir über die Prozesse und Aufgaben in den Bereichen Controlling und Reporting der Immobilienprojekte für Exporo Finanzierung geredet.

Im Gespräch erklärt sie,

• wie Exporo es schafft, inzwischen jährlich 100 Mio. € an Anlegerkapital und Zinsen zurückzuzahlen,
• wie Exporo mit Verzögerungen umgeht
• und warum der September ein besonderer Monat für Rückzahlungen gewesen ist.

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Wie laufen die Rückzahlung für Exporo Finanzierung in der Regel ab? Wie begleitet Exporo den Prozess, damit die Anleger ihr Kapital plus Zinsen zurückerhalten?

Greta Gaumert: Schaut man sich unsere bisherige Leistungsbilanz an, wird klar: Exporo Finanzierung bietet kein Festgeld. Die allermeisten Rückzahlungen kommen nicht genau zum Stichtag beim Anleger an, sondern vorzeitig und voll verzinst. Einige sind auch verzögert. Vereinfacht ausgedrückt, lassen sich die Rückzahlungen in drei Kategorien einordnen:

Zum einen gibt es ganz reguläre Rückzahlungen, hier wird zur vertraglich vereinbarten Frist das Anlegerkapital zzgl. Zinsen zurückgezahlt.

Zum anderen gibt es vorzeitige Rückführungen. Dazu kommt es tatsächlich am häufigsten. Hier zahlt der Projektentwickler bzw. Darlehensnehmer vor der vertraglich vereinbarten Laufzeit die Anlagesumme zzgl. der Zinsen zurück.

Ferner kann es auch zu Verzögerungen bei einer Rückzahlung kommen. Bislang konnten wir die allermeisten verzögerten Projekte trotzdem zurückzahlen. Wenn dies der Fall ist, werden zudem in der Regel Verzugszinsen fällig, die von dem Projektentwickler zusätzlich zu leisten sind.

Wie geht Exporo damit um, wenn es zu verzögerungen kommt?

Greta Gaumert: Wir setzen grundsätzlich früh an, ein zentraler Punkt unserer Arbeit ist das Controlling. Die Entwicklung jedes Projektes wird von uns während der Laufzeit durch quartalsweise Reportings begleitet. Die Informationen, die wir vom Projektentwickler erhalten werden plausibilisiert und an die Anleger weitergegeben.

Wenn während des Reportings eines Projektes klar wird, dass es Herausforderungen bei der Rückzahlung geben könnte, intensivieren wir den Kontakt zum Projektentwickler und diskutieren z. B. über Anschlussfinanzierungen. Für die Immobilienprojektfinanzierung ist dies ein ganz normaler Vorgang.

Entscheidend für eine Anschlussfinanzierung ist, dass das Projekt nach wie vor wirtschaftlich ist.

Der September 2021 war ein interessanter Monat, was war daran besonders?

Greta Gaumert: Eigentlich ist jeder Monat interessant. Seit 3 Jahren zahlen wir in jedem Quartal zweistellige Millionenbeträge allein bei Exporo Finanzierung an unsere Anleger zurück. Im letzten Monat konnten wir zum Einen das 200. Projekt zurückführen. Ein Meilenstein, der uns erst im Nachhinein bewusst wurde, aber dennoch ein Beweis dafür ist, wie gut digitale Immobilieninvestments funktionieren.

Und zum Anderen hatten wir wieder einen Monat mit besonders vielen Rückzahlungen: Über 14 Mio. €, die mehr als 5.000 Einzelinvestments entsprechen.

Besonders am Herzen lagen uns aber drei Projekte, bei denen die Rückzahlung mehrere Monate verzögert war. Zum Monatsende haben wir es bei diesen Projekten letztlich durch viel Engagement und Nachhalten beim Projektentwickler geschafft, dass die Darlehen zuzüglich aller Zinsen an die Anleger zurückgeführt werden konnten.

Verzögerungen sind im Projektgeschäft Normalität und trotzdem möchte man davon nicht betroffen sein. Wie geht Exporo damit um?

Greta Gaumert: Die beiden wichtigsten Punkte in diesem Zusammenhang sind: Aufklärung und Transparenz.

Aufklärung: Mit Exporo Finanzierung bieten wir kein Fest- oder Tagesgeldkonto an und auch keine deutschen Staatsanleihen. Wir bieten kurzfristige Investitionsangebote für Immobilienprojekte, die mit bis zu 6,5 % p. a. verzinst werden. Und wie man in der Leistungsbilanz sieht, wurden bisher effektiv über alle Investments 5,9 % p. a. im Schnitt erzielt. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld sind derartige Verzinsungen auch mit Risiken verbunden. Bei Exporo Finanzierung handelt es sich um Finanzierungen von Immobilien-Projektentwicklungen, die an sich bereits ein gewisses Risiko bergen. Hinzu kommt, dass es in der Regel eine vorrangige Bankfinanzierung gibt, was bedeutet, dass die Bank zunächst ihr eingesetztes Kapital zurückerhält – allerdings für einen deutlich geringeren Zinssatz. Wir kommunizieren daher immer wieder, dass Anleger nicht nur in ein einzelnes Projekt investieren sollten, sondern empfehlen, so breit wie möglich zu streuen.

Transparenz: Wir wollen unsere Kunden zufriedenstellen und mit ihnen wachsen. Vertrauen ist gerade in der Investmentbranche ein hohes Gut. Es kann sein, dass wir aus rechtlichen Gründen im Falle eines Verwertungsfalles nicht sämtliche Informationen nach außen geben dürfen. Der Normalfall ist allerdings, dass wir die Entwicklungen in den Projekten so ausführlich wie möglich und dabei so verständlich wie möglich für jeden Anleger im Rahmen des regelmäßigen Reportings kommunizieren.

Wie geht Exporo mit dem Feedback von Anlegern um?

Greta Gaumert: Wir bekommen sehr viel Feedback. Wir fördern aktiv, dass wir direkte Rückmeldungen bekommen, denn nur so wissen wir, wie wir uns verbessern können. So bekommen wir mit, wenn ein Anleger verärgert ist oder sich bei einem Kundenbetreuer meldet, nachdem wir eine Mitteilung versendet haben, dass sich die Rückzahlung leider verzögert. Wir nehmen jedes Feedback ernst und schauen konstant, wie wir unseren Service und unsere Kommunikation gegenüber den Anlegern verbessern können. Höchsten Fokus legen wir stets darauf, dass wir, wie zuletzt im September, alles tun, um die Rückführung der Anlegergelder zu erreichen.

Besonders freuen uns über positive Rückmeldungen in den letzten Tagen. Dass so viele Kunden uns schreiben und sich für unsere Arbeit bedanken, zeigt uns, dass viel Verständnis für das Anlageprodukt und das Projektgeschäft vorhanden ist und das Vertrauen in die Expertise unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sich auszahlt.

Wie gelingt es, die vielen Rückzahlungen gut zu managen?

Greta Gaumert: Grundsätzlich begleiten wir fortlaufend alle Projekte im Reporting Team, einige weniger intensiv als andere. Wir erhalten von allen Projekten in jedem Quartal wesentliche Informationen, wodurch wir den Fokus festlegen: Müssen wir enger und persönlich mit dem Projektentwickler sprechen und weitere Unterlagen anfordern? Oder belegen die Nachweise zum Projekt, dass alles nach Plan läuft.

Aktuell haben wir rund 100 Projekte, die sich innerhalb ihrer Laufzeit befinden. Durch die Erfahrung unseres Teams in den letzten 5 Jahren, haben wir Prozesse und Standards etabliert, die eine effiziente und lösungsorientierte Projektbegleitung ermöglichen.

Nicht alles geschieht dabei an den letzten Tagen eines Monats, auch wenn Darlehen vertraglich in der Regel zum Monatsende ausstehend sind. Wie auch die aktuellen Zahlen der neuen Leistungsbilanz zeigen, erfolgen die allermeisten Rückzahlungen tatsächlich vorzeitig. Das heißt der Projektentwickler schließt sein Projekt früher ab oder ist vorzeitig bereits so liquide, dass er gerne sein Darlehen zurückführen möchte.

100 Mio. € Rückzahlungen pro Jahr sind inzwischen Normalität?

Greta Gaumert: Insbesondere bei den Rückzahlungssummen sind wir auf einem guten Weg, zum Zeitpunkt der neuen Leistungsbilanz für Exporo Finanzierung (12.10.2021) haben wir in 2021 bereits nach 9 Monaten rund 100 Mio. € an unsere Anleger aus dem Projektfinanzierungsgeschäft zurückgezahlt. In 2020 waren es insgesamt 99 Mio. €, daher werden wir in diesem Jahr in Bezug auf die Rückzahlungen wieder ein neues Rekordjahr haben.