Bauzins und Zinsentwicklung

Wie ist die aktuelle Zinsentwicklung?

Wie sich Zinsen entwickeln, wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) und von den Anleihemärkten bestimmt. Während einer Sitzung im April 2025 wurde vom EZB-Rat eine erneute Zinssenkung aller drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte beschlossen, um die Wirtschaft zu stärken. Der Zinssatz für Einlagen ist der wichtigste Leitzins im Euro-Raum und liegt seit dem 23. April 2025 bei 2,25 Prozent.¹ Aufgrund der Börsenturbulenzen in der vergangenen letzten Zeit wurden vermehrt Anleihen gekauft, sodass die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe gesunken ist. Das wiederum hat dazu geführt, dass die Bauzinsen gesunken sind. Für einen zehnjährigen Baudkredit liegen die Zinsen aktuell bei etwa 3,5 Prozent.

Während in Deutschland der Leitzins gesenkt wird, haben die USA auf weitere Senkungen verzichtet, sodass sich der Leitzins dort zwischen 4,25 und 4,50 Prozent bewegt.²

Was bedeutet die aktuelle Zinsentwicklung für Anleger?

Viele Banken haben zwischen den Jahren 2022 und 2024 die Sparzinsen angehoben. Allerdings haben sie sich nach den insgesamt sieben Senkungen der Leitzinsen bis April 2025 wieder gesenkt, was insbesondere das Tages- und Festgeld betrifft. Einzelne Banken haben mit attraktiven Angeboten gelockt, sodass die Sparzinseszinsen bei den Bestanbietern nicht so stark gesunken sind wie zu erwarten war.

Auch wenn der Euro weiterhin an Wert verliert, lag die Inflationsrate in den letzten Monaten nah an der Zielmarke von zwei Prozent pro Jahr. Gegenüber dem Vorjahresmonat lag die Inflationsrate im April 2025 bei 2,1 Prozent.³ Damit können Anleger die besten Angebote beim Festgeld nutzen, um noch einen positiven Realzins zu erzielen.

Der Bauzins ist schon in der ersten Jahreshälfte 2022 gestiegen. Seit Oktober 2022 schwanken die Bauzinsen zwischen 3,5 und 4 Prozent und sind im Mai 2025 wieder leicht gesunken.⁴ Für einige Monate sind eher gleichbleibende Bauzinsen zwischen 3,5 und 4 Prozent zu erwarten.

Wer also die Zinsentwicklung stets im Auge behält, kann die hohen Sparzinsen für sich nutzen. Baufinanzierungen oder andere große wirtschaftliche Entscheidungen sollten allerdings nicht nur von der Zinsentwicklung abhängig gemacht werden. Auch bei der Aufnahme von Krediten oder beim Anlegen von Geld sollte die aktuelle Zinsentwicklung und Prognose zur weiteren Entwicklung beachtet werden.

Was ist der Leitzins der EZB?

Der Leitzins ist ein Zinssatz, zu dem sich Banken Geld bei einer Zentralbank leihen oder anlegen können. Die Europäische Zentralbank (EZB) bestimmt diesen Zinssatz nach ihrem eigenen Ermessen, um die Wirtschaft, Inflation und den Kurs der Währung zu beeinflussen.

Damit steuert die EZB indirekt die Geldmenge im europäischen Raum und somit auch die Verbraucherpreise. Dabei unterscheidet die Zentralbank zwischen drei unterschiedlichen Zinsarten:

1. Der Einlagenzins oder auch Einlagenfazilität ist ein Zinssatz, den Banken zur Geldlagerung über Nacht bei der Zentralbank zahlen.

2. Zum Spitzenrefinanzierungssatz leihen sich Banken über Nacht Geld bei der Zentralbank.

3. Mit dem Hauptrefinanzierungssatz gibt die EZB an, zu welchem Zinssatz sich Banken bei ihr zwischen zwei Wochen und drei Monaten Geld leihen können. Häufig ist dieser Zinssatz gemeint, wenn vom Leitzins gesprochen wird.

Wie haben sich die Leitzinsen entwickelt?

Das Jahr 2022 gilt als Zinswende, da nach einer Niedrigphase von sechs Jahren die Europäische Zentralbank die Leitzinsen im September 2022 erstmals wieder anhob. Im September 2023 lag der Leitzins schließlich bei 4,0 Prozent.⁵

2024 kam es zur erneuten Zinswende. Seit dem Juni 2024 wurde der Leitzins immer weiter gesenkt, sodass er im April 2025 bei 2,25 Prozent lag.

Wie steht der Leitzins aktuell?

Aktuell liegt der Einlagezins bei 2,25 Prozent, der Spitzenrefinanzierungssatz beträgt 2,65 Prozent und der Hauptrefinanzierungssatz steht bei 2,40 Prozent.⁵

Wie stehen die Bauzinsen?

Die Bauzinsen werden sowohl von globaler Wirtschaftspolitik als auch vom Leitzins der EZB beeinflusst. Den wohl größten Einfluss auf die Zinsentwicklung des Bauzins haben jedoch die Entwicklungen von langfristigen Anleihen. Für die hohen Summen, die für eine Baufinanzierung benötigt werden, nutzen Banken überwiegend Pfandbriefe, die sich wiederum an zehnjährigen Bundesanleihen orientieren. Dabei sinken Hypothekenzinsen in der Regel parallel zu den Renditen für diese Bundesanleihen.

Wer also beispielsweise eine Baufinanzierung mit Zinsbindung für 15 Jahre bei einer Bank abschließen möchte, muss auf die Prognose der Bank über die Zinsentwicklung in den nächsten 15 Jahren vertrauen. Wird ein Zinsanstieg erwartet, muss der angebotene Zins über dem derzeitigen liegen. Dabei basieren die Annahmen der Bank auf den Anleihekursen der EZB, den langfristigen Bundesanleihen und den Pfandbriefen. Kurz: Der Bauzins ergibt sich aus der Rendite der Pfandbriefe sowie einem geringen Zinsaufschlag, den die Bank für ihren Baukredit verlangt.

Aktuell (Stand: Mai 2025) liegt der Effektivzins für Baufinanzierungen zwischen 3,17 und 3,98 Prozent.⁶

Prognose: Zinsentwicklung 2025

Aufgrund der Inflationsentwicklung, Konjunkturprognosen sowie weiterer Entwicklungen der Handelskonflikte mit den USA und der geplanten Ausgaben für Infrastruktur und Verteidigung, gehen einige Experten davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen in der nächsten Zeit mit leichten Schwankungen um 3,5 Prozent seitwärts bewegen. Im weiteren Jahresverlauf wird erwartet, dass die 4-Prozent-Marke erreicht wird.

Eine genaue Zinsentwicklung des Bauzins lässt sich nicht genau prognostizieren. Kreditnehmer und Anleger sollten daher stets die weitere Entwicklung sowohl des EZB-Leitzinses als auch die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefe beobachten.

Wie können Anleger die Zinsentwicklung nutzen?

Wer die derzeitige Zinsentwicklung für sich nutzen möchte, sollte einen möglichst günstigen Zeitpunkt für eine Anlage finden. Wird etwa ein Zinsanstieg erwartet, ist die Anlage in Festgeld erst nach dem Anstieg der Zinsen sinnvoll. Umgekehrt ist dies bei beispielsweise Baukrediten der Fall. Wird Geld benötigt, sollte noch vor dem Zinsanstieg ein Kreditantrag gestellt werden, um von den noch niedrigen Hypothekenzinsen zu profitieren.

Da man sich bei einer Baufinanzierung über längere Zeit an einen Bauzins bindet, ist die Zinsentwicklung neben anderen Konditionen bei der Entscheidung für Baukredite wichtig. Sind beispielsweise kurzfristig sinkende Zinsen zu erwarten, ist ein Darlehen mit einer Zinsbindung von mehreren Jahren sinnvoll.

Günstige Zinsen sichern

Um von der Zinsentwicklung beim Anlegen in Immobilien zu profitieren, müssen einige Faktoren beachtet werden, die den jeweiligen Hypothekenzins beeinflussen:

• Berufssicherheit: Beruflich gut abgesicherte Darlehensnehmer stellen für Banken ein geringeres Risiko für Zahlungsunfähigkeit oder -verzüge dar. Beamte erhalten daher häufig beste Konditionen für Kredite, während Selbstständige und Rentner mit einem höheren Zinssatz rechnen müssen.

• Bonität: Zur Einschätzung der Zahlungsmoral einer Person wird häufig von der Schufa eine Auskunft eingeholt und mit anderen Faktoren die Bonität und somit auch das Zahlungsverhalten eingeschätzt. Je besser die Bonität, desto bessere Konditionen erhalten Kreditnehmer. Zudem berechnen sie den sogenannten Beleihungsauslauf – ist der Wert niedrig, fallen auch die Bauzinsen niedriger aus.

• Wohnort: Einige Banken begrenzen sich auf bestimmte Regionen. Sie prüfen Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region und richten sich mit den Bauzinsen danach. Gibt es beispielsweise für eine Region eine hohe Nachfrage, kann die Bank damit rechnen, dass die Immobilie schnell gekauft werden kann. Das bedeutet für die Bank, dass das Risiko sinkt, das Geld nicht zurückzuerhalten. Das wiederum senkt die Hypothekenzinsen.

• Darlehenshöhe: Die Höhe eines Darlehens kann bei einigen Banken den Zinssatz beeinflussen. So gibt es etwa bestimmte Mindest- oder Höchstsummen, für die gute Zinssätze zu erwarten sind. Höhere oder niedrigere Summen als in diesem Rahmen werden zu einem höheren Zinssatz vergeben.

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer aufweisen können, desto niedriger fallen die Bauzinsen aus.

• Sollzinsbindung: Dadurch, dass Banken keine genauen Prognosen zur Zinsentwicklung vornehmen können, wird bei Baufinanzierungen oder anderen Krediten mit langen Laufzeiten der Zinsbindung ein Zinsaufschlag berechnet. Dennoch ist es empfehlenswert bei günstigen Hypothekenzinsen ein Darlehen für eine möglichst lange Laufzeit aufzunehmen.

• Tilgung: Je höher die Tilgung bereits am Anfang des Darlehens ist, desto bessere Zinsen erhalten Kreditnehmer, da das Risiko für Banken, ihr Geld nicht zu erhalten, sinkt. Bei einem Volltilger-Darlehen erhalten Kreditnehmer häufig einen Abschlag auf den Zinssatz.

• Sondervereinbarungen: Zusätzliche Vereinbarungen wie eine möglichst lange Phase oder Bereitstellungszinsen, kostenlose Sondertilgungen oder die Möglichkeit, die Höhe der Tilgung anzupassen, können bei der Finanzierung einer Immobilie helfen. Um die besten Konditionen zu erhalten, sollten Kreditnehmer allerdings zunächst einige Angebote vergleichen.

Tipps für Anleger zur Zinsentwicklung

Eine genaue Prognose der Zinsentwicklung 2025 und auch für die nächsten Jahre lässt sich nicht stellen. Allerdings gibt es Punkte, die Anlegern helfen können, die Zinsentwicklung zur Baufinanzierung von Immobilien zu nutzen:

• Zinsentwicklung beobachten: Wer von einem niedrigen Bauzins profitieren möchte, sollte die Zinsentwicklung stets im Auge behalten, um kurzfristig agieren zu können.

• Eigenkapital kennen: Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Summen verbunden, weshalb bei Kreditnehmern etwa zehn bis 20 Prozent von der Summe als Eigenkapital vorhanden sein sollte. Mit dem Beleihungsauslauf schätzt die Bank das Ausfallrisiko – ist der Wert für den Beleihungsauslauf niedrig, sind auch die Bauzinsen niedriger.

• Darlehensangebote vergleichen: Nicht jeder Darlehensgeber vergibt Kredite zu gleichen Konditionen. Daher ist ein Vergleich mehrerer Angebote wichtig, um das mit den niedrigsten Zinsen und besten Konditionen zu finden.

• Von niedrigen Hypothekenzinsen profitieren: Wer ein Darlehen zu niedrigen Bauzinsen erhalten kann, sollte sich überlegen, ob eine Sollzinsbindung zu einer Laufzeit von 15 Jahren zum Finanzierungswunsch und zur Lebensplanung passt. So kann man das Zinsänderungsrisiko senken. Mit dem Sonderkündigungsrecht ist es möglich, die Finanzierung nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu beenden. Zudem kann es sinnvoll sein, bei niedrigen Finanzierungszinsen eine höhere anfängliche Tilgung, etwa von zwei Prozent, zu wählen.

• Auf Flexibilität achten: Manche Banken bieten kostenlose Sondertilgung an oder die Option, den Tilgungssatz zu wechseln. So kann das Darlehen an die persönliche finanzielle Situation angepasst werden.

• Volltilger-Darlehen in Erwägung ziehen: Bei einem Volltilger-Darlehen bleibt am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr übrig. Wer über ein gesichertes und hohes Einkommen verfügt, für den kann eine solche Finanzierung sinnvoll sein.

• Forward-Darlehen nutzen: Hat die Sollzinsbindung noch eine Laufzeit von 12 bis 66 Monaten, können Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung sichern. So kann das Zinsänderungsrisiko gesenkt werden.

• Bausparvertrag nutzen: Bei einem Bausparvertrag werden die Darlehenszinsen während des Vertragsabschlusses festgelegt. Diese Zinsen können deutlich günstiger als die Bauzinsen für eine Baufinanzierung sein.

• Bereitstellungszinsen sparen: Da beim Bau einer Immobilie das Darlehen in Teilbeträgen je nach abgeschlossenem Bauabschnitt ausgezahlt wird, muss die Bank während dieser Zeit das Geld für den Kreditnehmer bereithalten. Dafür verlangt sie die sogenannten Bereitstellungszinsen. Manche Banken bieten allerdings eine bereitstellungsfreie Zeit an, von der Kreditnehmer profitieren können.

Fazit: Anleger sollten stets die Zinsentwicklung beobachten

Die Zinsentwicklung, wie etwa vom Bauzins, hängt größtenteils von den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB), aber auch von Bundesanleihen ab. Seit etwa zwei Jahren haben sich die Hypothekenzinsen nur wenig verändert. Wie sie sich in den kommenden Jahren entwickeln, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Experten prognostizieren allerdings einen Anstieg auf etwa vier Prozent. Wer keine klassische Baufinanzierung aufnehmen möchte, kann stattdessen in digitale Immobilien Investments einzahlen und von attraktiven Renditechancen profitieren. Denn sie bieten einen Zugang zum Immobilienmarkt ohne hohe Einstiegskosten und ermöglichen durch kurze Laufzeiten eine hohe Flexibilität. Wer dabei die aktuelle Zinsentwicklung im Auge behält, hat mit den richtigen Strategien die Chance auf attraktive Renditen.

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Quellen und weiterführende Informationen:

¹ Tagesschau. EZB senkt Leitzins auf 2,25 Prozent

² LBBW. Fed-Zinsentscheid 2025: aktueller Leitzins und Prognosen

³ Statistisches Bundesamt. Verbraucherpreisindex und Inflationsrate

⁴ Statista. Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland von Januar 2011 bis Mai 2025

⁵ Europäische Zentralbank. Key ECB interest rates

⁶ Dr. Klein. Zinsentwicklung zur Baufinanzierung 2025: Prognose und Zinschart

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