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Anlageimmobilien - direkt in Sachwerte investieren

Warum lohnt sich diese Art der Geldanlage?

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1. Was sind Anlageimmobilien?

In Immobilien lässt es sich bequem und ruhig wohnen, mit ihnen wird jedoch auch Vermögen aufgebaut und für das Alter vorgesorgt. Anleger, die Wert auf Sicherheit legen und Gewinnchancen wahrnehmen wollen, investieren gern in Anlageimmobilien, die sichere Renditen versprechen. Als Kapitalanlage in Immobilien werden Objekte bezeichnet, die einen regelmäßigen Cashflow in Form von Mieterträgen generieren. Dazu gehören vermietete Gewerbe- und Wohnimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Auch indirekt kann man in Grundbesitz investieren, über Immobilienfonds oder Immobiliendarlehen. Insbesondere 2017 erleben die Immobilienmärkte in deutschen Großstädten bzw. Ballungszentren einen regelrechten Boom. Doch nicht jede Immobilie ist zur Kapitalanlage geeignet.

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2. Warum sollte man in Immobilien investieren?

Eine Investition in Anlageimmobilien rentiert sich aus mehreren Gründen, nicht nur die mangelnden Alternativen aufgrund der langjährigen Niedrigzinsphase und zinsgünstige Immobiliendarlehen sprechen dafür. Immobilien sind risikoarme und wertbeständige Investments. In jedes gut diversifizierte Portfolio gehört ein Anteil aus der Anlageklasse Immobilien. So sichern sich Anleger eine langfristige Einnahmequelle und gleichen Kursschwankungen anderer Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen aus.

Vorteile für die Immobilienanlage: Nachteile für die Immobilienanlage:
- geringe Wertschwankungen - hohe Anschaffungskosten, dadurch mangelnde Diversifizierung
- langfristig konstante Erträge - langfristige Kapitalbindung
- krisensichere Sachwerte - Auswahl schwierig und zeitintensiv
- längerfristiger Wertzuwachs - Standortgebundenheit
- sichere Kapitalanlage - zur kurzfristigen Anlage ungeeignet
- lange Lebensdauer - unsichtbare Mängel können auftreten
- Steuervorteile - Aufwand und Ärger bei Vermietung
- dient zur Altersvorsorge - Preisrückgänge und Erhöhung der Steuerlast möglich
- Beleihung möglich - unter Umständen hohe Folgeinvestitionen nötig
- besserer Inflationsschutz

3. Wie findet man die passende Anlageimmobilie?

Die Suche nach der passenden und lohnenden Immobilie kann sich schwierig gestalten, weil privaten Investoren die Expertise fehlt oder die Nachfrage nach bestimmten Objekten sehr hoch ist. Bei der Immobiliensuche können Makler hilfreich sein, ebenso soziale Medien, Immobilienportale, Datenbanken oder Anzeigen in Print-Medien. Auch die persönliche Empfehlung oder die so genannten Mund-zu-Mund-Informationen können Interessenten zur richtigen Immobilie verhelfen. Es empfiehlt sich, das Objekt vorher zu besichtigen, um verborgene Mängel zu entdecken. Die geographische Lage ist ausschlaggebend für den Preis der Immobilie, wichtig sind die Erschließung, Ausrichtung und Altlasten des Grundstücks.

Der Standort des Objekts ist das entscheidende Kriterium, ob die Immobilieninvestition sinnvoll ist oder nicht. Die Lage der Immobilie kann zum Risikofaktor werden oder den ausschlaggebenden Aspekt für eine hohe Mietrendite darstellen. Nur Immobilien, die gezielt unter dem Gesichtspunkt der Zukunftsfähigkeit ausgewählt werden, sichern einen späteren Wertzuwachs. Investoren, die Immobilien an Standorten mit Bevölkerungswachstum, ausgebauter Infrastruktur und vorhandenen Arbeitsplätzen erwerben, können von einer dauerhaften Vermietbarkeit und einer stabilen Nachfrage ausgehen. Immobilien in bestimmten Regionen mit vielversprechenden Zukunftsperspektiven werden vermehrt nachgefragt, so dass dort zwangsläufig Potenzial für Preissteigerungen entsteht. In größeren Städten ist es beispielsweise einfacher, Mieter mit erstklassiger Bonität zu finden.

Insbesondere die Mikrolage ist maßgeblich für den Anlageerfolg der Investition. Ist in einem seriösen Viertel eine gute Verkehrsanbindung in attraktiver Umgebung vorhanden, zieht das Objekt permanent Mieter an. Eine belebte Gegend mit viel Grün wird von vielen Menschen geschätzt. Das Haus selbst sollte natürlich in einem guten Zustand und mit zeitgemäßer Technik ausgestattet sein.

Zuerst sollte sich die Immobilie ohne bauliche Mängel an Fassade, Fenstern oder Dach präsentieren. Die Bausubstanz darf nicht nur gut aussehen, sie muss auch einer fachlichen Prüfung standhalten. Ausschlaggebend dafür ist das Baujahr des Hauses und die Instandhaltung des Objekts. Die Ausstattung der Wohnungen sollte modern und funktional sein, um Mieter zu gewinnen. Form und Größe der Wohn- oder Gewerbeeinheiten müssen auf die Anforderungen des Mietmarkts und der Wirtschaft zugeschnitten sein, damit kontinuierliche Erlöse für die Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage erzielt werden.

4. Welche Immobilienanlagen gibt es?

Man kann Immobilieninvestitionen in verschiedene Kategorien einteilen:

Häuser und Eigenheime, die teilweise vom Eigentümer mit bewohnt werden, haben den Vorteil, dass der Besitzer alle Gestaltungsentscheidungen selbst treffen kann. Ob und wie viele solvente Mieter zu finden sind, ist von der Lage des Grundbesitzes und dem Engagement des Eigentümers abhängig. Für die Mietersuche müssen Zeit und Kosten eingeplant werden. Die energetische Ausstattung des Hauses ist ein maßgeblicher Faktor für die Betriebskosten und das Finden geeigneter Hausbewohner. Für den Erwerb eines Hauses ist oft Fremdkapital erforderlich. Wohnungen bzw. Eigentumswohnungen sind preiswerter als ein ganzes Haus, für den Reparatur- und Instandhaltungsaufwand haben Wohnungseigentümer ein Wohn- oder Hausgeld zu entrichten. Nachteilig ist bei einer Eigentumswohnung, dass der Eigentümer beispielsweise bei wesentlichen Veränderungen auf das Wohlwollen der Eigentümergemeinschaft angewiesen ist.

Gewerbeimmobilien bzw. Globalobjekte wie Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude garantieren meist sehr langfristige Mieteinnahmen. Mietausfälle sind bei Großunternehmen oder internationalen Konzernen sehr selten. Wird dagegen an Kleinunternehmen oder Solo-Selbstständige und Freiberufler vermietet, können Mieten ausbleiben und die Rentabilität des Objekts gefährden. Die Renditen bei Gewerbeimmobilien sind im Allgemeinen höher als bei Wohnimmobilien, das unternehmerische Risiko ist jedoch aufgrund der Größe und des Kapitalaufwands bedeutend höher.

Mit dem Kauf von Immobilienfondsanteilen beteiligen sich Kleinanleger, denen das Kapital für ein eigenes wirtschaftliches Objekt fehlt, an aussichtsreichen Immobilien in verschiedenen Regionen. Sie brauchen sich dafür keine Gedanken über die Auswahl der Objekte machen und profitieren von den Wertsteigerungen der Fondsanteile. Nach einer gesetzlich festgelegten Mindesthaltedauer können Besitzer offener Immobilienfonds jederzeit ihre Anteile wieder in Liquidität verwandeln. Käufer von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienvermögen müssen dagegen im Regelfall eine lange Anlagedauer einkalkulieren.

Digitale Immobilieninvestments sind eine relativ junge Anlageform, erfolgreich in Immobilien zu investieren, ohne dass viel Geld eingesetzt werden muss. Crowdinvesting-Plattformen ermöglichen Privatpersonen eine hohe Rendite, die beispielsweise aus der Finanzierung von Bauträgerobjekten oder Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien resultiert. Es sind keine zusätzlichen Kosten damit verbunden.

5. Welche Objektarten lassen sich unterscheiden?

Die Renditeerwartungen sind bei den einzelnen Immobilienanlagen unterschiedlich hoch und demzufolge mit verschiedenartigen Risiken verbunden. Diese hängen vorrangig von der Art des Investitionsobjekts ab. Man unterscheidet Neubauten, Gebraucht- oder Bestandsimmobilien, denkmalgeschützte Objekte und Auslandsimmobilien.

Denkmalgeschützte Immobilien sind anspruchsvolle, sehenswerte Gebäude, die sich für Investoren auszahlen können. Sie sind bei zahlungsfähigen Mietern gefragt, da es sich meist um einzigartig sanierte Altbauten in beliebten Gebieten handelt. Zwar gehen damit erhöhte Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen einher, diese können jedoch mit höheren Mieteinnahmen, Fördermitteln und Steuervorteilen bedingt kompensiert werden. Bei vermieteten denkmalgeschützten Gebäuden ist der Sanierungsaufwand über zwölf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibungen sind höher als bei anderen Gebäuden, acht Jahre lang können jeweils neun und vier weitere Jahren lang jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgezogen werden.

Neubau Objekte kann man durch beauftragte Bauunternehmen realisieren lassen oder als Neubauhaus vom Bauträger kaufen. Neu bauen erfordert viel Zeit, Recherche und Kapital. Neubau-Immobilien können jedoch nach den Vorstellungen des Investors geplant werden und sind über Jahre nicht sanierungsbedürftig. Die aktuellsten energetischen und wohnungstechnischen Standards sorgen dafür, dass die laufenden Kosten der Immobilie niedrig sind. Steigende Baukosten und Mieterhöhungsgrenzen bewirken jedoch höhere Renditen bei Bestandsimmobilien.

Die Rentabilität von Immobilien aus zweiter Hand hängt in erster Linie vom Kaufpreis des Objekts und anstehenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ab. Daher müssen Investoren auf versteckte Mängel achten und sollten zur Gebrauchtimmobilie ein Wertgutachten einholen. Da kleinere Haustypen wie Doppel- oder Kettenhäuser einen hohen Grundstücksanteil an den Immobilienausgaben aufweisen, ist die Rendite dementsprechend geringer als bei Mehrfamilienhäusern mit höheren Mieteinkünften. Leerstände sind dafür in kleinen Haustypen selten. Der Nachteil des geringeren Mietaufkommens kann sich beim Verkaufen in einen Vorteil wandeln, da ein Grundstück in guter Lage später im Allgemeinen Wertsteigerungen erfährt.

Der Erwerb einer ausländischen Immobilie ist ein komplexer Vorgang. Auslandsimmobilien unterliegen den gleichen Anforderungen wie inländische Objekte, wenn eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden soll. Investoren müssen jedoch mit mehr potenziellen Hürden rechnen. Risiken liegen in einer anderen Gesetzgebung, unbekannten Sprache und Gewohnheiten sowie höheren Neben- bzw. Folgekosten des Immobilienkaufs. Daher sind vorab fundierte und vollständige Informationen zum Eigentumserwerb im fremden Land erforderlich.

6. Welche Renditen kann man erreichen?

Für den Investor ist die Rendite der entscheidende Punkt beim Erwerb des Objekts, ob sich die Kapitalanlage lohnt oder nicht. Die Rendite einer Immobilienanlage lässt sich eindeutig berechnen, so dass der Investor genau weiß, welchen Gewinn seine Kapitalanlage abwirft. Zur Berechnung der Immobilienrendite wird folgende Größe benötigt: der Ertragswert des Gebäudes, der sich aus dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten und den Jahreserträgen in Form der kalkulierten Mieteinnahmen ergibt.

Die Renditen am Anlageimmobilienmarkt bewegen sich zwischen ca. zwei und zwölf Prozent pro Jahr. Diese Aussage ist jedoch sehr verallgemeinert und nützt Investoren wenig, denn Immobilienrenditen sind ausschließlich objektbezogen und individuell. Sie hängen von der Art, Lage, Alter und Ausstattung der Immobilie ab. Damit Anleger nicht von zu hohen Renditeversprechen ausgehen, ist zwischen Brutto- und Nettomietrenditen zu differenzieren. Die Ermittlung der Immobilienrendite für ein Doppelhaus könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen:

Kaufpreis: 350.000 €
Nettokaltmiete pro Jahr: 18.000 €
Bruttomietrendite: 18.000 € / 350.000 € x 100 = 5,14 %

Bei der Berechnung der Nettomietrendite sind zusätzliche Parameter zu beachten. Es sind sämtliche Kosten einzubeziehen. Das betrifft die Erwerbsnebenkosten, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Renovierungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie bei Wohnungen das Hausgeld und die Darlehenszinsen, falls das Objekt fremdfinanziert wurde. Auf der Ertragsseite sind die Steuervorteile mit einzurechnen. Im Beispiel sieht eine realistische Rechnung so aus:

Gesamtaufwand: 350.000 € Kaufpreis + 43.750 € Erwerbsnebenkosten = 393.750 €
Jahresreinertrag: 18.000 € Nettokaltmiete – 500 € Verwaltung – 1.000 € Instandhaltung = 16.500 €
Nettomietrendite: 16.500 € Jahresreinertrag / 393.750 € Investitionskosten x 100 = 4,19 %

Es sollte außerdem ein Sicherheitsabschlag bei den Mieteinnahmen einkalkuliert werden, falls Mietausfälle auftreten. Die Renditeberechnung auf den Ertragswert des Gebäudes abzustellen, bringt ein objektives Ergebnis, da Immobilienanlagen beständige Mieteinkünfte sichern. Diese Methode wird daher bei Mietwohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten angewendet.

Mit welchen Kosten muss man rechnen?

Neben dem Kaufpreis oder den Herstellungskosten für die Immobilie ist mit weiteren Aufwendungen zu kalkulieren, die als Nebenkosten des Immmobilienerwerbs bezeichnet werden. Es handelt sich um folgende Positionen:

Die Maklercourtage ist frei verhandelbar. In einigen deutschen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Vermieter die Provision, in anderen trägt sie allein der Käufer, sie liegt in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent vom Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf oder Grundstückserwerb fällig, sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des notariell beglaubigten Kaufpreises. Notar- und Gerichtskosten sind unumgängliche Entgelte für die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels gemäß staatlicher Gebührenordnung, sie betragen ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises. Zu den Verwaltungskosten zählen die Aufwendungen der Gebäudeverwaltung von Hausverwalter und Vermieter, für Geschäftsführung und Prüfung des Jahresabschlusses, sie richten sich nach dem individuellen Objekt. Instandhaltungsrücklagen dienen dem Werterhalt der Immobilie, das Geld wird für anfallende Reparaturen zurückgelegt, je älter das Objekt, desto höher müssen die Rücklagen sein. Wohnungseigentümer zahlen aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans Wohn- oder Hausgeld an die Wohnungseigentumsverwaltung, dessen Höhe hängt von der Ausstattung der Immobilie und den Wohneinheiten ab.

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