Instandhaltungsrücklage

Warum und wofür gibt es die Instandhaltungsrücklage?

Immobilienbesitzer tun Gut daran, sich Kapital für in der Zukunft anfallende Reparaturen zurückzulegen. Auf diese Weise entsteht im Bedarfsfall kein Loch in der Haushaltskasse infolge einmalig hoher Ausgaben. Dieser finanzielle Puffer nennt sich: Instandhaltungsrücklage, Reparaturfonds, Erneuerungsfonds oder Instandhaltungsrückstellung und gibt Immobilienbesitzern Sicherheit. Die Höhe der Rücklage hängt vom Zustand der Immobilie und deren Alter ab.

Ein Neubau bedarf in den ersten Jahren keiner Reparaturen, trotzdem gilt: Es dauerte in der Regel nicht lange, bis Mängel auftreten. In diesem Fall lässt sich der Betrag durch die Instandhaltungsrücklage abfangen.

Empfehlen lässt sich die Kalkulation von jährlich einem Euro (besser mehr) für einen Quadratmeter Wohnraum als Instandhaltungsrücklage. Bei älteren Häusern zwei Euro oder mehr, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.

Instandhaltungsrücklage für Wohnungseigentümer – was gilt es, zu beachten?

Grundsätzlich besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Ansparung einer Instandhaltungsrücklage. Daher bleibt es den Wohnungseigentümern überlassen, diese auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich zu beschließen oder nicht. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört der Anspruch auf Ansparung einer Rücklage für Reparaturarbeiten. Aus diesem Grund hat jeder Wohnungseigentümer als Kläger gegen die Nichtansparung vor Gericht gute Chancen. Rücklageeigentümer ist die Eigentümergemeinschaft als Rechtsperson.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung geht die Rücklage auf den Käufer über. Dieser ist im Falle eines Verkaufs nicht in der Lage, von der Eigentümergemeinschaft die anteilige Auszahlung der Instandhaltungsrückstellung zu verlangen.

Abhängig von der Höhe der Rücklage, ändert sich in der Regel der Kaufpreis der Eigentumswohnung. Der Grund ist, zum Wert der Immobilie addiert sich der Wert des Erneuerungsfonds.

Wichtig ist es für Käufer von Eigentumswohnungen, zu prüfen, ob eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Des Weiteren, ob deren Höhe ausreicht, um die Kosten für in der Zukunft anstehende Reparaturarbeiten zu decken. Des Weiteren gilt es zu prüfen, ob ein Reparaturstau aufgrund in der Vergangenheit nicht durchgeführter Reparaturarbeiten besteht, was in der Regel zu teuren Sonderumlagen führt.

Wer entscheidet über die Höhe des Reparaturfonds?

Wer eine Wohnung sein Eigen nennt, ist Teil der Eigentümergemeinschaft des Hauses, die gemeinsam für Reparatur am Gemeinschaftseigentum aufkommt - nicht für anfallende Kosten wie Bewirtschaftungskosten. Um jederzeit in der Lage zu sein, die Kosten für die Reparaturen von Mängeln aufgrund Alterung, Abnutzung oder Witterung zu übernehmen, zahlt jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft einen bestimmten Betrag auf ein Konto (Reparaturfonds).

Die Höhe der Rücklage beschließen die Eigentümer auf der jährlichen Eigentümerversammlung gemeinsam, der Verwalter macht in der Regel einen Vorschlag. Die Hausverwaltung berechnet aus diesem Betrag, welchen Anteil (abhängig von der Anzahl der Quadratmeter Wohnraum) an der Instandhaltungsrücklage jeder Eigentümer monatlich zu leisten hat. Theoretisch ist die Eigentümerversammlung in der Lage, eine Rücklage abzulehnen.

Instandhaltungsrücklage – Ansätze zur Berechnung und Kalkulation (Berechnungsverordnung, "Peterssche Formel")

Am besten liegt eine angemessene Summe im Sparfonds (Instandhaltungsrücklage). Wie hoch diese ist, hängt von mehreren Faktoren ab wie Alter, Zustand, Größe und Ausstattung des Gebäudes. Um die optimale Rücklage anzusammeln, verlangt es eines verständigen, vorausschauenden Eigentümers, der diese Faktoren in die Berechnung einbezieht.

Die Berechnungsverordnung bietet Richtwerte für die Höhe des Reparaturfonds, wie folgende Höchstwerte: Für Wohnungen, die am Jahresende 22 Jahre oder weniger bezugsfähig sind, gilt ein Maximalwert von 7,10 Euro. Für Wohnungen, die länger bezugsfähig sind (22 Jahre oder mehr): neun Euro. Wenn Wohnungen 32 Jahre oder mehr bezugsfähig sind, gilt ein jährlicher Maximalbetrag von 11,50 Euro für einen Quadratmeter Wohnraum im Jahr (§ 28 Instandhaltungskosten). Wenn das Haus einen Aufzug besitzt, erhöhen sich die Beiträge jeweils um einen Euro.

Ein weiterer Ansatz ist die "Peterssche Formel". Diese geht davon aus, dass im Laufe der geschätzten 80 Jahre Lebensdauer eines Gebäudes die Instandhaltungskosten 150 Prozent der Herstellungskosten betragen. Hiervon betreffen 65 bis 70 Prozent das Gemeinschaftseigentum. Zwar gibt es Kritik an dieser Formel, beim genauen Hinsehen enthält sie die Inflationsraten der kommenden Jahre, weshalb das Prinzip richtig ist.

Peterssche Formel: Die Baukosten multiplizieren sich mit 1,5. Das Ergebnis lässt sich mit einer Zahl zwischen 65 und 70 multiplizieren (abhängig vom Anteil des Gemeinschaftseigentums). Den sich ergebenden Betrag mit 80, der Wohnfläche und 100 dividieren.

Ein Beispiel für die Berechnung des Erneuerungsfonds mittels der Petersschen Formel: Wir unterstellen Baukosten von 300000 Euro für das Gebäude. Die Gesamtwohnfläche beträgt 300 Quadratmeter. Der Anteil des Gemeinschaftseigentums beträgt 70 Prozent. Demnach ergibt sich nach der Petersschen Formel eine jährliche Instandhaltungsrückstellung für einen Quadratmeter Wohnraum von: 300000 multipliziert mit 1,5 und mit 70. Im Nenner: 80 multipliziert mit 300 und 100. Das Ergebnis beträgt: 13,13 Euro Rücklagenzufuhr im Jahr für einen Quadratmeter Wohnraum.

Am besten lässt sich der Erneuerungsfonds mittels eines Gutachtens ermitteln, das ein Baufachmann im Auftrag der Eigentümergemeinschaft stellt. Auf Basis genauer Untersuchungen entsteht auf diese Weise ein Instandhaltungs- und Kostenplan, aus dem sich der Erneuerungsfonds ableiten, und auf die Eigentümer umlegen lässt. Der Nachteil ist, dass ein Gutachten viel Geld kostet: Mehrere Tausend Euro sind keine Seltenheit.

Was passiert, wenn der Sparfonds zu wenig oder zu viel Geld enthält?

Die Einzahlungen in den Reparaturfonds fallen im Idealfall nicht zu gering aus, ansonsten wäre eine Möglichkeit eine Sonderumlage. Das bedeutet, eine Extrazahlung, die jeder Eigentümer zu leisten hat. Bei Dach- oder Fassadenrenovierungen sind mehrere Tausend Euro für jeden Eigentümer keine Seltenheit. Vor allem bei älteren Häusern fallen oftmals hohe Reparaturkosten an. Die Sonderumlage beschließt die Eigentümergemeinschaft. Eine andere Möglichkeit besteht in der Erhöhung der Rücklagenzahlung.

Anders verhält es sich, wenn die Instandhaltungsrückstellung zu viel Geld enthält. Diese Finanzreserve steht am besten mit Blick auf andere in der Zukunft unvorhergesehene Reparaturen jederzeit zur Verfügung. Eine gute Idee ist es, den Restbetrag auf ein zinsgünstiges Festgeldkonto zu legen, sodass er jederzeit verfügbare ist. Bei der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich um eine zweckgebundene Finanzanlage. Ein Blumenbeet mit dem Geld anzulegen, ist grundsätzlich nicht erlaubt.

Zusammenfassung:

• Der Reparaturfonds oder Erneuerungsfonds ist ein gesetzlich nicht vorgeschriebener finanzieller Puffer für Wohnungseigentümer. Dieser bereitet diese im Idealfall auf in der Zukunft anfallende Reparaturarbeiten am Gebäude und die entstehenden Kosten vor.
• Trotzdem lässt sich die Ansparung dieser finanziellen Rücklage aufgrund des Anspruchs eines jeden Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Buchhaltung gesetzlich erkämpfen.
• Grundsätzlich gilt: Die Instandhaltungsrücklage empfiehlt sich aus mehreren Gründen jedem Wohnungseigentümer.
• Zur Berechnung der Höhe der Rücklage gibt es mehrere Ansätze wie die Peterssche Formel.