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Revitalisierung von Immobilien

Die Revitalisierung von Immobilien sind Maßnahmen, die weit über eine reine Sanierung hinausgehen. Das Revitalisieren von Wohn-, Büro-, Handels- und auch Industrieimmobilien stellt nicht nur eine Anpassung der Gebäude an eine zeitgemäße Nutzung dar. Sie beinhaltet gleichermaßen Strategien, die das Projektmanagement einer Immobilienprojektentwicklung nutzt, um das jeweilige Gebäude für den Markt wieder wettbewerbsfähig zu machen.

Warum Revitalisierung?

Neben der Umorganisation der Nutzungsstrukturen einer Immobilie können natürlich auch andere Möglichkeiten, wie Abriss und Neubau oder einfach nur die Sanierung der Bausubstanz, genutzt werden. Allerdings können dem - je nach Projekt - wirtschaftliche und behördliche Hindernisse im Weg stehen. So etwa der Denkmalschutz. Steht eine Immobilie oder eine Anlage unter Denkmalschutz, ist ein Abriss ausgeschlossen und auch die reine Sanierung ist keine wirkliche Alternative, da in der Regel die Architektur vergangener Jahrzehnte im Raumzuschnitt den modernen Nutzungskonzepten zuwider laufen. Außerdem ist mit einer Sanierung das Gebäude zwar wieder in einem vermarktungsfähigen Zustand, es kann jedoch durchaus sein, dass die darin enthaltenen Nutzflächen dem heutigen Bedürfnis von Gewerbetreibenden oder auch Wohnungssuchenden nicht entsprechen. Die Folge kann ein langer Leerstand sein.

Lohnt sich eine Revitalisierung immer?

Das ist eine Frage, die erst nach einer gründlichen Bestandsaufnahme und einer Analyse der baulichen, rechtlichen sowie wirtschaftlich-organisatorischen Rahmenbedingungen beantwortet werden kann. Dabei müssen eine ganze Reihe von Faktoren berücksichtigt werden, die auf das Projekt Einfluss nehmen - genauso wie die Umsetzung des Projekts auf seine Umgebung Einfluss nimmt.

  • Der oder die Projektentwickler müssen hierbei in der Machbarkeitsstudie Analysen des Standortes und der Immobilie vornehmen.
  • Dann folgt die Wirtschaftlichkeitsberechnung, bei der die durch den Städtebau vorgegebenen Standortkonzepte berücksichtigt werden, etwa für die besonderen Umstände einer Innenstadt Lage.
  • Im Weiteren geht es an die funktionale Konzeptoptimierung mit Einbindung der Nutzerbedürfnisse von Investoren wie auch zukünftigen Mietern oder Pächtern, ob nun gewerblich oder privat.
  • In der Umgebungsanalyse wird der Standort der Immobilie betrachtet und die Ist-Situation festgestellt. Das bedeutet, die Ermittlung von Verkehrs- und Kundenfrequenzen, die durch den Städtebau gegebene Infrastruktur und auch, welche Konzepte und Maßnahmen sowohl von den jeweiligen Kommunen bzw. anderer Projektträger vorliegen. Daraus lassen sich Rückschlüsse über die bestmögliche Nutzung des zu revitalisierenden Objektes ziehen. Die Umgebungsanalyse zieht zudem Brachflächen oder leer stehende Gebäude in der Projekt-Nachbarschaft mit ein. Unter Umständen kann sich die Erweiterung des Projektes durch Zukauf und auf- beziehungsweise Umbau solcher Brachflächen oder Leerstände durchaus lohnen: Zum einen aufgrund der Standortaufwertung und zum anderen durch den daraus zu erwartenden Gewinn. Voraussetzung ist hierbei, dass die Gesamtkonzeption der Revitalisierung dies zulässt.

Die Revitalisierung von Immobilien ist in ihrer Gesamtheit fast immer die bessere Lösung als Abriss und Neubau oder nur Sanierung. Gerade in Innenstädten ist die Revitalisierung gegenüber Neubauten meist nicht nur die preiswertere Lösung, sondern zugleich diejenige mit der höheren Gewinnerwartung, sowohl für die Investoren wie auch für die späteren Nutzer.

Weiterer Nutzen von Revitalisierungen

Auch nach der erfolgreichen Revitalisierung zeigt sich durch die erfolgten Umbaumaßnahmen sowie der Änderung der Nutzungsstrukturen für die Verwaltung der Immobilie eine erhebliche Erleichterung. Das beginnt bei der Vereinfachung des Facility Management durch die modernisierte Infrastruktur, geht weiter über höhere Miet- und Pachterträge durch das verbesserte und der Umgebung angepasste Angebot und schlägt sich letztlich in einem wesentlich höheren Marktwert der Immobilie nieder. Der letztgenannte Punkt des höheren Marktwertes wird dabei durch eine verbesserte Standort-Prognose zusätzlich unterstützt, denn projektierte oder bereits fertig gestellte Immobilien aus Revitalisierungen besitzen oft eine Magnetwirkung und verursachen weitere, ähnliche Projekte in der Umgebung.

Wie riskant ist das Revitalisieren einer Immobilie?

Die vorangegangene Standortanalyse ist ein wichtiger Aspekt, der die Risiken einer Revitalisierung minimieren. Im Vergleich zu Neubauprojekten und Refinanzierungen erlaubt die Revitalisierung aufgrund der intensiven Analyse aller Aspekte sowie dem übergreifenden Nutzungskonzept eine sehr tragfähige Berechnung der Gewinne aus Einlagen, sodass die Sicherheitsstrukturen von Revitalisierungs-Objekten noch optimaler sind.


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