Lage & Immobilien: Standortkriterien & ihr Einfluss auf den Immobilienwert

Wo man investiert, ist wie man profitiert.

Diese Frage hat sich jeder schon mindestens einmal gestellt: Wo ziehe ich hin? Selbst wenn die Stadt bereits durch den neuen Arbeitsplatz feststeht, bleibt zu klären, in welchem Stadtteil, in welchem Viertel man glücklich werden kann. Diese Überlegungen spielen auch bei Immobilieninvestments eine fundamentale Rolle. Der Standort entscheidet maßgeblich mit, ob und wie renditestark eine Immobilie ist. Die vielzitierten drei Kriterien: Lage, Lage und nochmal Lage. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei genau ankommt.

Auf der Suche nach einem Eigenheim oder einer Mietwohnung genügt meistens der Blick auf die Stadtkarte und ein Besuch vor Ort, um einschätzen zu können, ob man in der neuen Bleibe auch wirklich bleiben möchte. Investoren und Immobilienexperten greifen vor allem (aber nicht nur) auf objektive Kriterien zurück – und das aus gutem Grund. Der Standort hat großen Einfluss auf die Wertsteigerung einer Immobilie und somit auch auf den wirtschaftlichen Erfolg für Eigentümer und Immobilieninvestor. Sinn und Zweck der Immobilie sollten demnach unbedingt dem Standort entsprechen.

Die zukünftige Nutzung einer Immobilie ist bei der Auswahl und Bewertung der Lage der Ausgangspunkt. Die Anforderungen an eine Immobilie, die für den Einzelhandel ausgelegt ist, müssen anderen Standortkriterien gerecht werden als die einer Wohn- oder Sozialimmobilie.

Ein etabliertes Schema zur Bewertung eines Immobilienstandorts richtet sich an ein räumliches Konzept, das sich an der Auswertung von Makrolage über die Mikrolage hin zum Grundstück selbst orientiert.

Makrolage

Der Begriff Makrolage bezieht sich auf das Land, die Region, die Stadt, die allgemeine Angebots- und Nachfragesituation. Zur Beurteilung der Makrolage werden unter anderem die Infrastruktur, soziodemografische Daten, die politische Situation und wirtschaftliche Rahmendaten herangezogen.

Konkret werden zum Beispiel folgende Faktoren bewertet:

• Anbindung an das Schienen- und Fernstraßennetz
• Bahnstrecken und Flughäfen
• Kaufkraft
• nachhaltige Wirtschaftsstärke der Region
• aber auch Freizeitwert und Umgebung

Die Punkte sind grundsätzlich beliebig erweiterbar und richten sich natürlich immer auch nach dem konkreten Projekt und seinen Anforderungen. So ist zum Beispiel die Nähe zur nächsten Autobahn ein wichtiger Faktor für eine Logistikimmobilie, wohingegen die Nähe zum Einzelhandel für die Wohnanlage entscheidender ist.

In Deutschland wird gerne von A-, B-, C- und D-Lagen bezüglich der Attraktivität von Makrolagen gesprochen. Prof. Dr. Just von der IREBS Immobilienakademie erklärt im Interview, wie diese Einteilung der Wohnimmobilienmärkte zu verstehen ist.

Mikrolage

Bei der Beurteilung der Mikrolage konzentriert sich die Analyse auf das unmittelbare Umfeld eines Grundstücks. Gegenstand ist hier in der Regel eine Gemeinde, ein Stadtteil oder Straßenzug.

Geht es bei der Makrolage zum Beispiel noch darum, ob es in der Region überhaupt einen Flughafen gibt, so wird im Rahmen der Untersuchung der Mikrolage die Entfernung zum Flughafen zu einem Kriterium.

Faktoren, die zur Beurteilung der Mikrolage herangezogen werden können sind:

• Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft
• Entfernungen zu
• Schulen / Kindergärten
• Einkaufsmöglichkeiten bzw. Innenstadt
• Restaurants und Bars
• Parks
• Nahverkehr
• Hotels
• Struktur der Bebauung in der unmittelbaren Nähe
• qualifizierter Mietspiegel und Leerstandsquote
• Umweltfaktoren: Wind, Hochwasser, Sonneneinfall, Lärm, Luftverschmutzung
• Image

Wie bei der Makrolage gilt auch hier – man kann keine pauschale Aussage über die Qualität einer Mikrolage geben. Es kommt immer auf die Anforderungen bzw. das Ziel des Immobilienprojekts an.

Grundstück

Analog zur Makro- und Mikrolage umfasst das Grundstück den Boden, der für das Projekt als Baugrund in Frage steht.

Neben der Größe und Beschaffenheit müssen auch rechtliche Aspekte geprüft werden.

Punkte, die zu untersuchen und zu bewerten sind, sind unter anderem:

• Eigentumsverhältnisse / Grundbuch / Baulastenverzeichnis
• Wegerechte oder sonstige Grunddienstbarkeiten
• Aktuelle Bebauung und ggf. Aufwand für Räumung bzw. Freimachung
• Baurecht:
• Bebauungsplan bzw. Verbindlichkeit des Baurechts
• Denkmalschutz
• Objektbezogene Auflagen (z.B. Bauweise)
• Stellplätze
• Altlasten
• Erschließung (Wasser, Strom, Telefon)

Der Grundstückskaufpreis ist natürlich auch ein, wenn nicht sogar das wichtigste, grundstücksbezogene Kriterium. Die Angemessenheit des Preises ergibt sich aber in der Regel erst aus der Gesamtsicht auf die Beurteilung der Lage in Bezug auf Makro- und Mikrolage sowie das Grundstück selbst.

Sind es jetzt nur harte und quantifizierbare Faktoren (wie z.B. Wirtschaftskraft und Infrastruktur), die in die Beurteilung einer Lage einfließen?

Wie aus der Aufzählung weiter oben hervorgeht, ist bei vielen Punkten eine subjektive Prägung zumindest wahrscheinlich. Eine abschließende Lage-Bewertung wird letztlich immer auch von individueller Phantasie und weichen Faktoren geprägt sein. Eine strukturierte Lageanalyse anhand des oben aufgezeigten Schemas wird das Risiko einer Fehleinschätzung aber stark minimieren, vorausgesetzt ist die richtige Anwendung.

Für die wichtigsten Immobilien Standorte in Deutschland finden Sie im Bereich "Standortanalysen" eine Fülle an relevanten Informationen.

Beispiele:

• Standortanalyse für Potsdam
• Standortanalyse für Hamburg
• Standortanalyse für Koblenz
• Standortanalyse für Stuttgart
• Standortanalyse für Köln

Quellen und Hinweise:

• Einen aktuellen und schönen Überblick über die Lageeinschätzungen in 180 deutschen Städten bietet Ihnen das Capital-Magazin. Neben farbig markierten Regionen – von Top-Lage bis einfache Wohnlage – finden sich dort die entsprechenden Miet- und Kaufpreisspannen sowie Porträts zu Städten und Stadtteilen.
• Immobilieninvestitionen: Die Rückkehr der Vernunft; M. Mütze, M. Abel, T. Senff; München 2009.
• Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft; W. Alda, J. Hirschner; Wiesbaden 2011.