Das Bild zeigt ein Hochregallager in einer Logistikimmobilie.
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Logistikimmobilien als Investment: Entwicklung & Trends

Logistikimmobilien als Investment: Entwicklung & Trends

Der weiterhin stark wachsende Online-Handel und fortschrittliche Entwicklungen in der Logistikbranche sorgen auch im Jahr 2024 dafür, dass die Nachfrage nach Logistikflächen hoch bleibt. Dieser Trend im Bereich Logistik wirkt sich auch auf die Immobilien aus, denn Lagerflächen sind in Deutschland nach wie vor knapp bemessen. Viele Immobilieninvestoren haben bereits das Potenzial von Logistikimmobilien als Kapitalanlage erkannt und setzen vermehrt auf diese Anlageform. Was genau man unter Logistikimmobilien versteht, welche Trends und Entwicklungen es im Bereich Logistik und Immobilien gibt und wie Privatanleger investieren können, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Definition: Was sind Logistikimmobilien? 

Logistikimmobilien sind per Definition Immobilien, die speziell für logistische Zwecke gebaut oder umgebaut wurden. Sie dienen als Lager, Umschlaghallen, Verteilzentren oder Produktionsstandorte und sind häufig mit professionellen Einrichtungen und Technologien wie Hochregallagern, Kränen oder Förderanlagen ausgestattet.

Logistikimmobilien können unterschiedliche Größen und Ausstattungen haben und sind in der Regel an strategischen Standorten platziert, um einen effizienten Warenfluss zu gewährleisten.

Verschiedene Arten von Logistikimmobilien 

Logistikimmobilien sind essentiell für eine effiziente Lagerung, Kommissionierung und Verteilung von Waren. Von außen mögen viele Lagerflächen uniform wirken, doch bei genauerer Betrachtung erkennt man, dass es sich um unterschiedliche Arten von Logistikimmobilien handelt, die jeweils auf spezifische Bedürfnisse und Abläufe abgestimmt sind.

Die verschiedenen Arten von Logistikimmobilien im Überblick: 

  • Umschlaghallen

Umschlaghallen sind speziell für die Aufteilung und Sortierung von Waren ausgelegt. Sie verfügen in der Regel über eine hohe Anzahl von Toren, um einen schnellen und effizienten Warenfluss zu ermöglichen. Die Hallenhöhe und -tiefe ist oft begrenzt, um kurze Wege zwischen den Toren und den Lagerflächen zu schaffen.

  • Lagerhallen

Lagerhallen sind Logistikimmobilien, die hauptsächlich für die Lagerung von Waren und Gütern genutzt werden. Sie zeichnen sich durch eine hohe Hallenhöhe und wenige Tore aus, um eine maximale Lagerkapazität von hunderten bis zu tausenden Quadratmetern zu schaffen.

  • Distributionshallen

In Distributionshallen werden Waren gelagert, kommissioniert und auf verschiedene Transportmittel verteilt. Im Vergleich zu Lagerhallen verfügen sie in der Regel über eine größere Hallenhöhe und -tiefe sowie eine höhere Anzahl an Toren. Auf diese Weise kombinieren Distributionshallen die Funktionen einer Lagerhalle mit der Kommissionierung. Flächen von mehreren hundert Quadratmetern sind auch hier keine Seltenheit. 

  • Speziallager

Speziallager sind für die Lagerung von speziellen Waren oder Gütern konzipiert. Das können z. B. Gefahrengüter oder Kühlprodukte sein, die spezielle logistische Anforderungen erfordern. Aufgrund der besonderen Anforderungen unterliegen Speziallager in der Regel gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich ihres Baus und der Logistikprozesse. 

  • Logistikparks

Logistikparks sind Gewerbeparks, die auf großer Fläche speziell auf logistische Aktivitäten und Bedürfnisse der Logistikbranche zugeschnitten sind. Sie bestehen aus mehreren Logistikimmobilien und  können verschiedene Funktionen erfüllen, wie z. B. die Lagerung, Kommissionierung, Distribution oder auch die Zusammenführung verschiedener Transportmittel.

Logistikimmobilien in Deutschland: Entwicklungen und Trends

Die Logistikbranche hat sich in den letzten Jahren stark verändert und damit auch die Anforderungen an Logistikimmobilien. Eine zentrale Rolle spielen dabei smarte Technologien, die eine automatisierte Produktion, Planung und Logistik im Rahmen der Industrie 4.0 ermöglichen. Hierdurch soll der Betrieb der Logistikimmobilien optimiert werden. Auch der ökologische Aspekt wird immer wichtiger. Immobilienbetreiber setzen vermehrt auf ressourcenschonende Anlagen und den Einsatz nachhaltiger Materialien, um den ökologischen Fußabdruck der Infrastruktur zu verringern. Eine besondere Rolle spielt zudem die Drittverwendungsfähigkeit der Logistikimmobilien, um für internationale Investoren interessant zu bleiben. Um eine möglichst breite Nutzung zu ermöglichen ist es wichtig, dass die Immobilien nicht zu individuell gebaut werden, um Verkauf oder Vermietung zu erleichtern.

Darüber hinaus zeigt sich auch eine Trendwende im Hinblick auf den Standort. Neben den üblicherweise außerhalb der Städte liegenden Lagerzentren, werden auch immer mehr dezentrale Standorte in Städten geschaffen, um kurze Lieferwege in geringerer Zeit abzuwickeln. Diese Entwicklung ist auch der zunehmenden Bedeutung des E-Commerce im Vergleich zum stationären Handel geschuldet. 

E-Commerce als starker Wachstumsfaktor für Logistikimmobilien

In den letzten Jahren hat sich der E-Commerce zu einem der wichtigsten Wachstumstreiber in der Logistikbranche entwickelt. Beschleunigt wurde dieses Wachstum auch von der Corona-Pandemie. Dabei stellt die zunehmende Verlagerung des Einzelhandels ins Internet ganz neue Anforderungen an die Logistik. Elektronische Händler brauchen im Unterschied zum traditionellen stationären Handel eine erheblich komplexere Logistik: Cross-Dock-Lager, Sortierzentren, Fulfillment-Center und Bearbeitungszentren für Rücksendungen sind hier von Bedeutung. Bis 2025 wird aufgrund des starken Wachstums im E-Commerce eine zusätzliche Logistikfläche von vier Millionen Quadratmetern benötigt. Allerdings steht dieser hohen Nachfrage ein niedriges Angebot an Logistikflächen entgegen – vor allem in der Nähe von Ballungszentren und an Top-Standorten sind die Flächen begrenzt und die Mieten entsprechend hoch.

Die zunehmende Digitalisierung sorgt ebenfalls für Veränderungen in der Handelsbranche. Lagerhallen werden größer, moderner und effizienter und sollen möglichst digital und nachhaltig funktionieren. Der E-Commerce Umsatz in Deutschland ist fast doppelt so hoch wie der Umsatz des Einzelhandels. Auch Anfang 2024 ist noch kein Ende dieser Entwicklung absehbar. Als Folge dessen nimmt der Einfluss des E-Commerce auf die Logistik zu und entsprechende Immobilen bleiben ein wichtiger Faktor. Die steigende Nachfrage nach diesem Immobilientyp wird somit auch in Zukunft bestehen bleiben und für Investoren interessant bleiben.

Wie kann man in Logistikimmobilien investieren?

Aufgrund der möglichen Renditen an Top-Standorten in Deutschland und der hohen Nachfrage innerhalb der Logistikbranche gelten Logistikimmobilien als attraktive Anlagemöglichkeit. Wer Geld in Logistikflächen wie z. B. Lagerhallen, Umschlaghallen, Vertriebszentren oder Logistikparks investieren möchte, kann das auf verschiedenen Wegen tun. Eine Möglichkeit ist der direkte Kauf einer Logistikimmobilie. Dies erfordert in der Regel eine hohe Eigenkapitalquote, bietet aber auch die Möglichkeit, direkt von den eingenommenen Mieten zu profitieren. Eine weitere Option ist die Investition in Immobilienfonds, bei denen das Kapital von verschiedenen Anlegern gebündelt wird. Hierbei können sowohl offene als auch geschlossene Fonds gewählt werden. Darüber hinaus kommen auch innovativere Möglichkeiten wie digitale Immobilien Investments in Frage, um an der Entwicklung attraktiver Logistikimmobilien in Deutschland teilzuhaben. 

Mit digitalen Immobilien Investments in Logistikimmobilien investieren 

Wer in Logistikimmobilien investieren möchte, kann von der steigenden Nachfrage nach neuen Objekten und Modernisierungen von Bestandsimmobilien profitieren. An attraktiven Standorten in Deutschland wie Hamburg können Anleger mit hohen Renditen rechnen, da die Logistikbranche von einem weiteren Wachstumsschub durch das allgemeine Wirtschaftswachstum profitiert. Allerdings erfordert die Investition in Gewerbeimmobilien, zu denen auch Logistikimmobilien gehören, zwischen 30 und 50 Prozent Eigenkapital. Für Anleger, die keine Logistikimmobilie kaufen können oder wollen, bietet sich eine Alternative: Mit Exporo können Sie digital in Immobilien investieren. Dabei beträgt der Mindestbetrag lediglich 500 Euro und es sind Renditen zwischen 7,5 % und 9,5 % möglich.

Logistikimmobilien in Immobilienfonds 

Eine Investition in Logistikimmobilien ist auch über Immobilienfonds möglich. Offene Immobilienfonds nutzen häufig den Zweitmarkt, auf dem Anteile an bereits bestehenden Fonds gehandelt werden. Der Zweitmarkt stellt somit einen Sekundärmarkt dar, auf dem Anleger ihre Anteile an andere Investoren weiterverkaufen können. Dabei können die Preise über oder unter dem ursprünglichen Anteilswert liegen und werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Alternativ ist auch eine Investition in Logistikimmobilien über geschlossene Immobilienfonds möglich, wobei Anleger höhere Risiken und lange Laufzeiten beachten sollten.

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Logistikimmobilien: Die Risiken im Überblick

Bei der Investition in Logistikimmobilien sind einige Risiken zu beachten. Wie bei anderen Immobilien Investments können lange Leerstände für Investoren Verluste bedeuten. Bei Logistikimmobilien beeinträchtigen z. B. kurze Produktlebenszyklen und wechselnde Anforderungen an die Technik der Immobilie die Wiederverwendbarkeit und können ein hohes Risiko für einen längeren Leerstand darstellen. Aus diesem Grund sind Logistikimmobilien mit verschieden Möglichkeiten zur Nutzung zu bevorzugen, um das Risiko langer Leerstände zu reduzieren. Für Kleinanleger besteht zudem die Gefahr, auf unseriöse Anbieter hereinzufallen, insbesondere wenn sie über den unregulierten Zweitmarkt in Logistikimmobilien investieren. 

Die steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien führt zu höheren Kaufpreisen und einem Renditedruck für Investoren, was wiederum zu sinkenden Renditen führt. Vor einer Investition sollten Anleger daher eine sorgfältige Analyse der Marktentwicklung von Logistikimmobilien in Deutschland und der spezifischen Risiken durchführen.

Die möglichen Risiken von Logistikimmobilien im Überblick: 

  • Leerstand
  • Kurze Mietverträge 
  • Begrenzte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
  • Mietausfälle
  • Geringe Renditen auf dem Zweitmarkt

Digitale Immobilien Investments: aktuelle Projekte

Fazit: Sind Logistikimmobilien eine sinnvolle Investition?

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist in Deutschland nach wie vor hoch. Im Jahr 2023 setzte die Logistikbranche in Deutschland laut dem BVL rund 327 Milliarden Euro um. Durch die immer weiter fortschreitende Globalisierung in Industrie und Handel sowie der weiter anhaltenden Zunahme im E-Commerce Sektor ist auch in Zukunft damit zu rechnen, dass der Bedarf an Logistikdienstleistungen und damit auch entsprechenden Immobilien weiter wachsen wird. Darauf deuten auch die Jahr für Jahr steigenden Umsätze in der Logistikbranche hin. Eine Entwicklung, die Logistikimmobilien als Anlageimmobilien weiterhin attraktiv macht. Ob sich eine Investition in eine Logistikimmobilie lohnt, ist letztendlich jedoch immer von den individuellen Faktoren wie dem Standort, der Nachfrage sowie der wirtschaftlichen Lage abhängig. 

Möchten Sie in Logistikimmobilien oder andere Immobilien investieren, können Sie das z. B. über digitale Immobilien Investments mit geringen Beträgen und geringem Aufwand tun.

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