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Neue Zeitrechnung für direkte Immobilieninvestments

Ein Investor, der sich für eine Kapitalanlage entscheiden möchte, muss sich vorkommen wie ein kleines Kind in einem großen Supermarkt: Überall springen einem Produkte entgegen, von denen man noch nicht einmal gehört hat. Und dann gibt es von diesen Produkten noch die unterschiedlichsten Sorten und Anbieter.

Entscheidet er sich für Immobilien als Kapitalanlage, steht er vor der Wahl, direkt oder indirekt zu investieren. Bisher beeinflusste insbesondere die Losgröße, also die Höhe des einzelnen Investmentbetrags, diese Entscheidung. Wer 2.000 Euro auf der hohen Kante hatte und in Immobilien investieren wollte, konnte sich dafür gerade einmal ein paar Paletten Ziegelsteine anschaffen, eine direkte Investition war jedenfalls nicht möglich. Als Alternative standen dem privaten Kleinanleger Immobilienfonds oder Immobilienaktien zur Verfügung.

Direkte und Indirekte Immobilieninvestments

Wer indirekt investiert, gibt die Zügel aus der Hand

Die Vorteile von einer direkten Investition in Immobilien sind vor allem Transparenz und die Kontrolle darüber, wohin das Geld genau fließt. Dies zeigt zugleich den Nachteil von indirekten Investitionen: Hier wird das angelegte Kapital von Aktiengesellschaften oder Fonds gesammelt, um es in eine ganze Reihe von unterschiedlichen Immobilien zu investieren. Diese Arbeit wird entsprechend berechnet und lässt zusammen mit anfallenden Gebühren (Agio) die Rendite des Anlegers merklich geringer ausfallen.

Geschlossene Immobilienfonds

Nehmen wir beispielsweise die geschlossenen Immobilienfonds. Die Losgröße ist relativ hoch, erst ab Beträgen von 5.000 Euro stehen Investoren jene Fonds offen, die in unterschiedliche Immobilien investieren. Die konkreten Investitionsobjekte und daran beteiligte Entscheider bleiben im Verborgenen: Welche Bauträger also welche Projekte umsetzen sollen, regelt der Fondsmanager oder die Aktiengesellschaft unabhängig von den Investoren. Ein anderer Punkt sind die langen Laufzeiten, die mit geschlossenen Immobilienfonds einhergehen. 10 Jahre sind die Regel bei dieser Anlagemöglichkeit, ein vorzeitiger Ausstieg ist in dieser Zeit nicht vorgesehen. Die einzige Möglichkeit sind Anbieter auf dem sogenannten Zweitmarkt, einem separaten Handelsplatz für entsprechende Investitionsanteile, über die man seine Anteile aus dem geschlossenen Immobilienfonds wieder verkaufen kann, allerdings meist mit einem Abschlag verbunden.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds bieten auch Kleinanlegern die Möglichkeit, von Immobilien zu profitieren. Es bleibt jedoch dabei, dass es sich bei Fonds um eher intransparente Anlagen handelt, die insbesondere für Kleinanleger schwer zu durchdringen sind. Dazu ist die Liquidität des offenen Immobilienfonds nicht so sehr gegeben, wie es von vielen Seiten vermutet wird. Auch wenn der Verkauf und Handel mit diesen Anteilen im Gegensatz zum geschlossenen Immobilienfonds vorgesehen ist, wurde die Flexibilität in Bezug auf Anteilsrückgaben in den vergangenen Jahren nach der Finanzkrise stark eingeschränkt. Es kam sogar immer wieder zu Schließungen von offenen Immobilienfonds.

Für private Anleger, die dieser Form der Geldanlage nichts abgewinnen können, sich aber trotzdem am attraktiven Immobilienmarkt beteiligen wollen, blieb in der Vergangenheit tatsächlich nur die langfristige Finanzierung einer Wohnimmobilie.

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Direkte Immobilieninvestments vor Crowdinvesting

Vermögen direkt in Immobilien zu investieren, gilt als eher sichere und wertstabile Anlageform. Normalverdiener verbinden eine solche Investition oft mit dem Traum, eine Immobilie als Eigentum zu finanzieren, sei es eine Wohnung oder ein Haus. Dies ist die klassische direkte Immobilieninvestition - direkte Anschaffung bzw. Finanzierung einer Immobilie. Abzüglich der emotionalen Rendite, dem gefühlten Wert eines Wohneigentums, bleibt die Frage nach dem eigentlich Gewinnpotenzial. Der Nachteil dieser Anlage ist unter anderem der Faktor Zeit, da man sich lange an die Finanzierung bindet. Und wer weiß schon, was in zehn Jahren los ist? Das zeigt auch der aktuelle Fall der Bausparkassen: Zu der langen Verpflichtung und dem hohem Aufwand, der mit einer Wohnimmobilie einhergeht, muss sich selbst die konservative Finanzierungsmethode wie der Bausparvertrag Kritik gefallen lassen.

Direkte Immobilieninvestments nach Crowdinvesting

Wie sieht also diese neue Alternative aus? Im Prinzip bietet das Crowdinvesting für Immobilien dem Kleinanleger die direkte Beteiligung an einer ausgewählten Immobilie. Schon ab 500 Euro profitiert er von genau so hohen Zinsen wie ein Großanleger, in der Regel erhält er um 5 Prozent Zinsen pro Jahr. Die Laufzeit ist dabei grundsätzlich überschaubar, auf Exporo gibt es derzeit ein Investmentangebot über die Dauer von 2 Jahren. Die direkte Beteiligung an einem Projekt, über das der Anbieter auf seiner Crowdinvesting Plattform detailliere Informationen bereitstellt, bietet dem Anleger ein hohes Maß an Transparenz. Er entscheidet, ob das Projekt, sei es eine Bestands- oder Neubauimmobilie, ihm zusagt oder nicht. Sein Kapitalvermögen im Bereich Immobilien direkt zu investieren und gleichzeitig für Diversifikation zu sorgen, funktionierte bis dato auch nur mit sehr großen Vermögen: Hier eine Luxuswohnung, dort ein Ferienhaus zum Weitervermieten und eine Geschäftsimmobilie mit hoher Mietauslastung - mit Crowdinvesting ist sogar dies für Kleinanleger möglich geworden.


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