In Immobilien investieren: Mit diesen 4 Strategien zum Erfolg

Gründe und Ziele einer Immobilieninvestition

Die Entscheidung für ein Immobilieninvestment ist getroffen, doch dann stellt sich schnell die Frage wie kann man richtig in Immobilien investieren und was sollte man dabei unbedingt beachten? Damit sich Haus oder Wohnung als Kapitalanlage auch langfristig auszahlen, bedarf es sorgfältiger Planung. Ob Eigennutzung, Immobilienfonds oder Crowdinvesting: Wir erklären, mit welchen Strategien man erfolgreich in Immobilien investieren kann und welche Vor- und Nachteile des Immobilieninvestments Anleger kennen sollten.

• Anleger können über verschiedene Anlageformen in Immobilien investieren. Dazu gehören neben dem Kauf eines Eigenheims auch Immobilienfonds und Aktien sowie der Erwerb von Anteilen über Crowdinvesting.
• Immobilien gelten als stabile Kapitalanlage, da sie geringeren Wertschwankungen unterliegen als der Aktienmarkt und als inflationssicher gelten.
• Ob ein Immobilieninvestment sich langfristig auszahlt und in welche Immobilien man investieren sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab, z. B. Lage, Kaufpreis oder der Finanzierung.
• Ein Immobilieninvestment kann über verschiedene Strategien umgesetzt werden. Dazu gehören Buy and Hold, Fix and Flip, 1/3/10 und das Investment ohne Eigenkapital.

Warum sollte man in Immobilien Investieren?

Durch die schon seit einigen Jahren vorherrschenden Niedrigzinsen haben viele Anlagemöglichkeiten zunehmend an Beliebtheit verloren. Denn aufgrund des niedrigen Zinsniveaus lässt sich mit klassischen Geldanlagen wie Sparbüchern, Sparbriefen oder Festgeldern längst kein Vermögen mehr aufbauen. Rechnet man die Inflation dazu, erzielen Anleger damit sogar negative Renditen. Aus diesem Grund sehen sich Anleger in Zeiten niedriger Zinsen nach rentablen Geldanlagen für ihr Vermögen um, damit sich ein Wertverlust ihres Geldes vermeiden lässt. Denn die Entwicklungen zeigen: Investieren und Geld anlegen lösen das klassische Sparen zunehmend ab. Wo andere Geldanlagen an Beliebtheit verlieren, sind Immobilien als Kapitalanlage beliebter denn je. Das zeigt auch das Anlageverhalten der Deutschen: Zwar ist das Sparbuch nach wie vor verbreitet, doch Immobilien belegen laut Umfragen Platz 2 der beliebtesten Geldanlageformen in Deutschland.

Das ist nicht überraschend, denn das Betongeld hat viele Vorteile. Einerseits vermitteln Immobilien als Sachwerte ein gutes Sicherheitsgefühl, denn als gegenständliche Sachwerte können sie nicht gestohlen werden. Außerdem kann die Kapitalanlage auch gleichzeitig bewohnt werden. Neben diesen Gründen sprechen Inflationsschutz, Wertsteigerung und Steuervorteile für ein Investment in Immobilien.

In Immobilien zu investieren, muss dabei gar nicht kompliziert sein, denn Anleger haben verschiedene Strategien zur Wahl, wie sie ihr Immobilieninvestment zum Erfolg führen können. Zunächst geht es bei diesem Investment darum, einen guten Deal zu finden und die Immobilie möglichst günstig zu finanzieren. Dabei ist sogar nicht immer viel Eigenkapital notwendig.

Darum sollte man in Immobilien investieren:

• Physisch-greifbares Investment mit konkretem Wert
• Hohe Wertbeständigkeit und Wertsteigerung
• Immobilienrendite durchschnittlich höher im Vergleich zu klassischen Anlageformen wie Sparbuch oder Tagesgeld
• Inflationssichere Geldanlage
• Niedrige Kredite für den Immobilienerwerb können sich positiv auf die langfristige Rendite auswirken

Erfolgreich In Immobilien Investieren: Diese Möglichkeiten Haben Anleger

Die Anlageklasse Immobilien ist sehr breit gefächert und bietet Anlegern verschiedene Möglichkeiten mit ihren Immobilien Geld zu verdienen. Denn es muss sich nicht immer um das selbstgenutzte Einfamilienhaus handeln, auch die Investition in verschiedene Finanzprodukte, wie z. B. Immobilienfonds, bieten eine mögliche Kapitalanlage. Bei Immobilieninvestments unterscheidet man zwischen direkten und indirekten Immobilienanlagen. Bei der direkten Anlage erwerben Sie selbst ein Haus oder eine Wohnung, um die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Bei indirekten Immobilienanlagen investieren Sie Ihr Vermögen in Immobilienfonds oder digitale Immobilieninvestments.

Welche Investitionsmöglichkeiten für Immobilien zu Ihnen passt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehört neben der persönlichen Einstellung auch das Ziel der Kapitalanlage, die individuelle Risikobereitschaft, der Einkommensstatus sowie die Höhe und die Zusammensetzung des vorhandenen Vermögens. Um herauszufinden, wie Sie am erfolgreichstenin Immobilien investieren können, sollten Sie sich als Anleger mit der Auswahl Ihrer Immobilienanlage genügend Zeit lassen und sich mit den verschiedenen Optionen für ein Immobilieninvestment vertraut machen.

Kauf einer Immobilie

Bevor Sie Ihr Geld in eine Immobilie anlegen, sollten Sie vorab eine wichtige Frage klären: Möchten Sie die Immobilie als reine Kapitalanlage nutzen oder wollen Sie das Haus oder die Wohnung auch selbst bewohnen? Möchten Sie in Immobilien investieren, haben Sie grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

• Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder Vermietung
• Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus zur Selbstnutzung oder als Renditeobjekt
• Kauf von gewerblichen Immobilien zwecks Existenzgründung oder als Renditeobjekt

Bei der Entscheidung, welche Strategie am sinnvollsten ist, kann die Berechnung des Mietpreismultiplikators helfen. Dieser Wert gibt an, wie viele Jahresmieten Anleger für den Kauf eines Objekts zahlen müssen. Wie man den Mietpreismultiplikator berechnet, lässt sich am besten an einem Beispiel nachvollziehen:

• Monatliche Mietkosten von 1.500 Euro bedeuten eine jährliche Miete von 18.000 Euro.
• Für den Kauf einer Wohnung müssten Sie 400.000 Euro investieren.
• Kaufpreis (400.000 Euro): Jahresmiete (18.000 Euro) = 22,2 Jahre
• Das ergibt einen Mietpreismultiplikator für das Objekt von 22,2.

Was bedeutet dieser Wert jetzt genau? Ein Mietpreismultiplikator über 20 deutet in der Regel auf hohe Immobilienpreise hin. Allerdings signalisiert der hohe Wert auch eine hohe Nachfrage, sodass Anleger von einer Wertsteigerung des Objekts ausgehen können. Ein hoher Mietpreismultiplikator muss also nicht zwangsläufig schlecht sein.

Immobilienfonds & Aktien

Die Anlageklasse der Immobilien ist breit gefächert. Anleger können nicht nur durch den Kauf einer Immobilie und die Vermietung bzw. Mieteinnahmen Vermögen in Immobilien anlegen, sondern auch an der Börse gibt es Investitionsmöglichkeiten für Immobilien. Hierfür stehen verschiedene Investments zur Auswahl:

• Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds
• Erwerb von Anteilen an geschlossenen Investmentvermögen
• Kauf von Immobilien-Aktien
• Kauf von Immobilien-ETF oder REIT

Ob ein Immobilieninvestment an der Börse dem direkten Erwerb von Immobilien überlegen ist, sollten Anleger sich vorab genau überlegen. Denn stellt man die beiden Investitionsmöglichkeiten gegenüber, zeigt sich, dass Immobilien deutlich geringeren Wertschwankungen unterliegen als Aktien und Fonds. Dazu kommt, dass Immobilienfonds als Investment an der Börse eher ein höheres Risiko bergen. Wer sein Vermögen dennoch in offene oder geschlossene Immobilienfonds investieren möchte, sollte sich vorab über die möglichen Risiken informieren.

Digitale Immobilieninvestments

Neben dem Eigenerwerb und der Investition in Aktien und Fonds gibt es mit dem Crowdinvesting für Immobilien eine dritte Option, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Über das Crowdinvesting legen Anleger Geld in Grundstücke, im Bau befindliche Objekte und Bestandsimmobilien an. So investieren Sie in Immobilien in ganz Deutschland – unkompliziert und digital. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird das Geld jedoch nur für ein bestimmtes Projekt eingesetzt. Über das zu finanzierende Objekt können sich Anleger umfangreich informieren und anschließend digital in die Anlageimmobilien investieren. Zusammen mit dem Bauträger wird ein Zeitraum für das Crowdinvesting festgelegt, innerhalb dessen ein bestimmtes Anlagevolumen erzielt werden soll. Wird dieses Ziel erreicht, wird das Projekt realisiert. Bleibt das Projekt unter der festgelegten Schwelle, wird der Zeitraum verlängert oder der Projektträger nimmt weniger Geld auf. Kommt es nicht zu einer Finanzierung, erhalten die Anleger ihr Kapital zurück.

Auch bei Exporo finden Sie als Anleger ein vielfältiges Angebot digitaler Immobilieninvestments. Bei uns haben Sie jederzeit eine transparente Übersicht über alle aktuellen Projekte und Investitionsmöglichkeiten.

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Worauf sollte man achten, wenn man in Immobilien investieren möchte?

Die Entscheidung, in Immobilien zu investieren, sollte grundsätzlich wohlüberlegt sein. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, muss verschiedene Kriterien bei der Auswahl der passenden Immobilie berücksichtigen, die für den Erfolg der Kapitalanlage entscheidend sind. Lage, Wert und Kaufpreis des Objekts sind genauso wichtig für die Entscheidung, in welche Immobilien man investieren sollte, wie die Struktur und die Höhe der Finanzierung. Wer Immobilieninvestor werden möchte, sollte diese Kriterien kennen und sorgfältig prüfen. Damit sich Ihre Kapitalanlage auch langfristig auszahlt, lohnt es sich, das Objekt genau unter die Lupe zu nehmen und die Investition so genau wie möglich zu planen. Ein paar einfache Anlagetipps können dabei helfen, langfristig erfolgreich in Immobilien zu investieren.

7 Tipps, mit denen Sie erfolgreich in Immobilien investieren

1) Wie viel Geld können Sie investieren?

Beantworten Sie diese Frage ehrlich, um ein realistisches Budget für Ihr Immobilieninvestment festzulegen. Das vorhandene Eigenkapital entscheidet auch darüber, ob Sie eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus kaufen können. Ein Haus kann zwar eventuell eine höhere Rendite bedeuten, allerdings benötigen Sie für den Kauf auch mehr Eigenkapital.

2) Entwerfen Sie einen Plan

Mit einem ausführlichen Plan können Sie das Ziel Ihrer Investition festlegen und die Marschrichtung für die nächsten Jahre festlegen. Haben Sie eine detaillierte Vorstellung, welche Ziele – und welche Rendite – Sie erreichen möchten, ist der Weg dorthin klarer.

3) Prüfen Sie Standort und Lage

Die Lage ist ein wichtiges Kriterium für die Bewertung einer Immobilie. Vor dem Kauf sollten Sie daher unbedingt nicht nur den eigentlichen Standort, sondern auch weitere Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsmittel oder die direkte Nachbarschaft anschauen.

4) Kostenkalkulation

Ein Immobilienkauf umfasst nicht nur den eigentlichen Kaufpreis. Rechnen Sie daher auch typische Kaufnebenkosten (z. B. Notarkosten, Grundbucheintrag etc.) ein und gleichen Sie die Kosten mit Ihrem Budget ab. In der Regel fallen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten an.

5) Zustand und Bausubstanz

Damit sich Ihre zukünftige Immobilie nicht als Kostenfalle entpuppt, sollten Sie das Objekt auf wesentliche Mängel in der Bausubstanz, z. B. Risse im Mauerwerk, überprüfen. Im Zweifelsfall sollten Sie vor dem Kauf einen Experten zurate ziehen.

6) Rendite abhängig vom Mieter

Zwar lässt sich die zu erwartende Rendite einer Immobilie vorab kalkulieren, jedoch ist der reale Gewinn auch vom Mieter abhängig. Die Kalkulation lässt sich nur dann realisieren, wenn die Miete ohne Ausfälle regelmäßig gezahlt wird.

7) Risiken bedenken

Die Vermietung einer Immobilie sorgt nicht nur für Mieteinnahmen, sondern kann auch schnell zu ungeahnten Kosten führen. Um erfolgreichin Immobilien zu investieren, sollten Anleger solche potenziellen Risiken stets bedenken und ein finanzielles Polster ansparen.

Mit der richtigen Anlagestrategie in Immobilien investieren

Um aus Immobilien ein lohnendes Investment zu machen, braucht es die richtige Strategie. Bei Immobilieninvestments unterscheidet man im Wesentlichen zwischen drei Anlagestrategien:

• ‍Buy and Hold: Eine Immobilie kaufen und lange behalten.‍
• Fix and Flip: Eine renovierungsbedürftige Immobilie sanieren und „schnell“ verkaufen.‍
• 1/3/10 Strategie: Dieser Weg vereint die beiden ersten Strategien.

Neben diesen drei gängigen Anlagestrategien kann man als vierte Strategie auch das Immobilieninvestment ohne Eigenkapital bezeichnen. Welcher Ansatz für Sie persönlich am besten passt, ist von verschiedenen Faktoren wie dem verfügbaren Eigenkapital, den Zielen Ihrer Kapitalanlage und Ihrer Zukunftsplanung abhängig. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich mit den einzelnen Strategien zu beschäftigen und anschließend das passende Objekt auszuwählen.

Strategie 1: Buy and Hold – Eine Immobilie kaufen, halten und profitieren

Wie der Name bereits vermuten lässt, geht es bei der Buy and Hold Strategie darum, die Immobilie nach dem Kauf möglichst lange zu halten und als Vermietungsobjekt zu nutzen. Ein wichtiges Kriterium für diese Investmentstrategie ist die gute Lage der Immobilie, um langfristig von einer Wertsteigerung profitieren zu können. Im Idealfall steigt der Wert der Wohnung oder des Hauses von Jahr zu Jahr an. Dadurch bekommen Anleger nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern können das Objekt nach vielen Jahren gewinnbringend verkaufen.

Nach 10 Jahren können Sie die Immobilie übrigens steuerfrei verkaufen und dadurch vom vollen Gewinn profitieren. Das liegt daran, dass nach Ablauf dieser Frist die Spekulationssteuer entfällt.

Strategie 2: Fix and Flip – Eine Immobilie sanieren und weiterverkaufen

Neben der Buy and Hold Strategie kommt beim Investieren in Immobilien auch die Fix and Flip Strategie zum Einsatz. Dabei geht es darum, sanierungsbedürftige Objekte zu kaufen und deren Wert durch verschiedene Maßnahmen zu erhöhen. Durch diese Wertsteigerung können Investoren von kurzfristigen und starken Gewinnen profitieren.

Die Fix and Flip Strategie hat allerdings einen Nachteil: Beim Verkauf der Immobilie müssen Sie die Gewinne versteuern, da Sie das Objekt in der Regel nicht für 10 Jahre behalten möchten. Erst nach 10 Jahren ist eine nicht selbstgenutzte Immobilie steuerfrei veräußerbar. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zu Spekulationssteuer.

Dazu kommt, dass das Finanzamt Sie als gewerblicher Investor einstuft, wenn Sie innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Immobilien verkaufen. Wer diese Strategie verfolgen möchte, sollte daher am besten eine GmbH gründen.

Strategie 3: Die 1/3/10 Strategie als Mischung

Die 1/3/10 Strategie ist eine Mischung aus der Buy and Hold und der Fix and Flip Strategie. Die Gewinne entstehen dabei durch die geschickte Ausnutzung der Steuergrenzen. Nach dem Kauf eines Objekts führen Sie in den ersten drei Jahren zunächst die nötigsten Renovierungen durch und setzen diese von der Steuer ab. In diesem Zeitraum können Sie nämlich maximal 15 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen.

Danach investieren Sie in den folgenden Jahren höhere Beträge in die Sanierung der Immobilie und erhöhen so den Wert. Das bietet gleich mehrere Vorteile: Einerseits können Sie diese Ausgaben als Werbungskosten geltend machen, andererseits führt die Wertsteigerung auch zu einer Erhöhung der Mieteinnahmen und des Verkaufspreises. Nach 10 Jahren können Sie das Objekt dann schließlich steuerfrei verkaufen und ohne Abgaben von der Rendite profitieren.

Strategie 4: Mit wenig Eigenkapital in Immobilien investieren

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist für Privatpersonen in der Regel nicht machbar oder nur mit sehr hohen Auflagen umzusetzen. Für Anleger mit weniger Eigenkapital kann daher das Crowdinvesting eine interessante Alternative sein. Möchten Sie in Immobilien investieren, aber die starke Kapitalbindung beim direkten Erwerb vermeiden, finden Sie damit eine attraktive Alternative. Beim Crowdinvesting in Immobilien kaufen Sie kein eigenes Objekt, sondern beteiligen sich stattdessen als Investor an der Finanzierung von Bauprojekten.

Der Einstieg ist dabei meist schon ab Beträgen von 500 Euro möglich. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, gleich in mehrere Projekte und Anlageimmobilien zu investieren und Ihr Anlagevermögen sehr breit zu streuen, um Risiken zu verringern. Anleger investieren beim Crowdinvesting also nicht wirklich ohne Eigenkapital, können sich aber auch mit geringen Summen an Immobilienprojekten beteiligen.

Richtig in Immobilien investieren: Diese Vor- und Nachteile sollten Anleger kennen

Wie jede Geldanlage hat natürlich auch ein Immobilieninvestment nicht nur Vorteile. Da viele Anleger sich dessen bewusst sind, stellen sie sich natürlich die Frage, was es bei der Investition zu beachten gibt. Bevor Sie entscheiden, ob und in welche Immobilie Sie investieren, sollten Sie die Vor- und Nachteile unbedingt abwägen. Nur so können Sie einschätzen, ob ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage wirklich zu Ihnen passt oder andere Anlageformen doch die bessere Variante wären.

Diese Vorteile bietet das Investieren in Immobilien

Immobilien sind aus verschiedenen Gründen eine sehr beliebte Kapitalanlage. Denn neben ihrer Wertstabilität haben sie auch den Vorteil, dass sie nicht direkt an der Börse gehandelt werden, kein täglicher Rücknahmepreis ausgewiesen wird und Immobilienbesitzer nicht wie bei Aktien und anderen Wertpapieren mit hohen Wertschwankungen rechnen müssen. Aus diesem Grund eignen sich Immobilien auch sehr gut zur Altersvorsorge. Durch Mieterträge oder die Beleihung des eigenen Immobilienvermögens entsteht im Alter ein willkommenes Zusatzeinkommen. Hinzu kommt, dass sich Immobilieninvestments gut zur Diversifikation des Vermögens eignen. Mit Immobilienanlagen sind häufiges Umschichten und damit einhergehende Rentabilitätsverluste wie in Wertpapierdepots von vornherein ausgeschlossen, es kann über viele Jahre mit einer stabilen Mietrendite gerechnet werden.

Die Vorteile von Immobilieninvestments im Überblick:

• Häuser und Grundstücke stellen einen wertstabilen Sachwert dar
• Langfristiger Wertzuwachs ist möglich
• Immobilien werfen laufende Erträge ab (Mieteinnahmen)
• Immobilien sind veräußerbar (nach 10 Jahren steuerfrei)
• Immobilienbesitzer profitieren von Mietsteigerungen
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
• Ein Haus oder eine Wohnung kann als Kreditsicherheit dienen

Diese Nachteile können mit Immobilieninvestments einhergehen

Obwohl viele Gründe dafür sprechen, in Immobilien zu investieren, gibt es auch ein paar Nachteile zu beachten. Denn wie jede Investition ist auch der Kauf einer Immobilie nicht ganz ohne Risiko. Wird für den Kauf Fremdkapital benötigt, erhöht sich das gesamte Risiko des Investments, da der Kredit wieder zurückgezahlt werden muss. Der Preis der Immobilie sollte im Vergleich zu den Mieterträgen nicht zu hoch sein, denn jeder zusätzliche Euro an Eigenkapital senkt die Verschuldung des Investors. Spätestens im Rentenalter sollte der Kredit vollständig abbezahlt sein. Auf dem Weg dahin können allerdings Mieteinnahmen ausfallen, Vermögenspreise sinken, Steuervorteile gestrichen oder neue Immobiliensteuern erhoben werden.

Ein weiterer Nachteil von Immobilienanlagen ist ihre mangelnde Liquidität. Gerät der Immobilienmarkt durch Überkapazitäten und Preisverfall unter Druck, kann das Objekt unverkäuflich sein. Gleiches trifft zu, wenn es aufgrund einer unattraktiven Lage keine Nachfrage gibt. Die Nebenkosten einer Immobilieninvestition sollten ebenfalls nicht unterschätzt werden. Soll das Haus oder die Wohnung langfristig an Wert behalten oder soll dieser sogar gesteigert werden, empfiehlt es sich, regelmäßig finanzielle Reserven für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen anzulegen.

Investieren in Immobilien – diese Nachteile sollten Sie kennen:

• Kredite für den Immobilienkauf müssen über viele Jahre abbezahlt werden
• Mietausfall, sinkende Vermögenspreise, der Wegfall von Steuervorteilen oder neue Immobiliensteuern können sich negativ auswirken
• Mangelnde Liquidität im Vergleich zu anderen Anlageformen
• Nebenkosten der Immobilieninvestition