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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer wie die Umsatzsteuer und fällt in Deutschland beim Kauf und Tausch von Immobilien an. Als Bemessungsgrundlage für diese Steuer dienen unbewegliche Güter wie Grundstücke und gegebenenfalls Gebäude. Nicht als Bemessungsgrundlagen dienen bewegliche Güter wie Möbel oder solche, die nicht untrennbar zur Immobilie gehören. Die Grunderwerbsteuer fließt Ländern und Gemeinden zu. Alle übrigen Verkehrssteuern zählen zu den Bundessteuern.

Wer hat Grunderwerbsteuer zu bezahlen und wer nicht?

Die Grunderwerbsteuer zahlt entweder der Käufer oder Erwerber eines Grundstücks, egal, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Wer bezahlen muss, steht im Kaufvertrag. In der Regel nimmt das Finanzamt den Erwerber in die Pflicht. Hat Letzterer die Steuerschuld beglichen, was bedeutet, er hat die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abgeführt, stellt die Behörde eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese bekommt das Grundbuchamt, welches den Eigentümer offiziell in das Grundbuch einträgt.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eigentumsübertragung. Das bedeutet, der Käufer gilt erst nach bezahlter Schuld als Eigentümer.

Wann stehen Steuerschuldner in der Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu begleichen?

Der Steuerschuldner hat die Pflicht die Schuld zu begleichen, sobald er vom Finanzamt den Steuerbescheid erhält. Die Information über den Grundstückserwerb erhält das Finanzamt automatisch nach der notariellen Beglaubigung des Kaufvertrags. Danach sendet die Behörde eine Unbedenklichkeitserklärung an den beurkundenden Notar, der den neuen Eigentümer ins Grundbuch einträgt.

Berechnung der Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlage

Die Berechnung ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sodass es bezüglich der Höhe der Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland Unterschiede gibt. Einen einheitlichen Steuersatz von dreieinhalb Prozent gab es deutschlandweit bis 01.09.2006. Seit dem 02.09.2006 bis heute sind die einzelnen Bundesländer in der Lage, einen eigenen Steuersatz festzulegen. Bundesländer wie Sachsen, Bayern und andere verzichteten auf einen neuen Steuersatz und verblieben bei dreieinhalb Prozent. Andere Bundesländer wie Brandenburg erhöhten den Steuersatz von dreieinhalb auf sechseinhalb Prozent. Grundsätzlich gilt in allen Fällen der zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs aktuelle Steuersatz als maßgebend für die Berechnung. Deswegen ist das Datum des Kaufvertrags wichtig.

Als Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer dient der Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie, der in der Regel als Bemessungsgrundlage dient. Durch eine Übernahme von Verpflichtungen oder Altlasten des Verkäufers kann die Bemessungsgrundlage und in der Folge die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflusst werden. Diese Verpflichtungen fließen in die Berechnungen ein. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrenze, auf deren Basis sich prozentual die Grunderwerbsteuer berechnen lässt (Steuersatz). Wie angedeutet, gelten abhängig vom jeweiligen Bundesland unterschiedliche Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in Deutschland.

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Grunderwerbsteuer - Beispielrechnung einer Besteuerung

Eine Person hat vor, in München eine Immobilie zu erwerben. Der Kaufpreis setzt sich aus 300.000 Euro Eigenkapital und einer Grundschuldbestellung von 150.000 Euro zusammen. In diesem Fall ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 450.000 Euro. Der Steuersatz in Bayern beträgt aktuell 4,5 Prozent. Das bedeutet, viereinhalb Prozent von 450.000 Euro ergeben 20.250 Euro, die als Gewerbesteuer anfallen. Beispielsweise kann durch eine hochwertige Küche die Bemessungsgrundlage vermindert werden. Nehmen wir an, der Wert der Küche beträgt 30.000 Euro, was eine Bemessungsgrundlage von 420.000 Euro und in der Folge einen Steuerbetrag von 18.900 ergibt.

Was gilt es, bei der Grunderwerbsteuer zu beachten?

Grunderwerbsteuer entfällt in Fällen von Übertragungen in Form von Schenkungen oder als Erbe. Voraussetzung ist, dass zwischen Veräußerer und Begünstigten eine Ehe oder eine Verwandtschaft in gerader Linie (Veräußerer und Begünstigter stammen voneinander ab) besteht. Letzteres trifft auf Großeltern, Eltern, Kinder und Geschwister zu. Weiterhin gilt Steuerfreiheit für Grundstücke mit einem Wert von bis zu 2.500 Euro oder bei Veräußerung zwischen eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern. Die Grunderwerbsteuer entfällt bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse nicht mittelbar verändern.

Wer vorhat, ein Grundstück zu kaufen und darauf ein Haus zu bauen, bedenkt am besten, dass sich die Grunderwerbsteuer aus dem Wert des Grundstücks berechnet. Für den Bau des Hauses fällt keine Grunderwerbsteuer an. Deswegen achtet er am besten auf zwei getrennte Verträge oder eine klare Regelung im Kaufvertrag, ansonsten berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer vom gesamten Betrag. Das bedeutet, der Steuerschuldner zahlt sowohl für den Erwerb des Grundstücks als für den Bau des Hauses Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer – Unterschiede

Die Unterschiede zwischen die beiden Steuerarten sind bei vielen Bauherren oder Käufern einer Immobilie nicht ganz klar, oft werden Grunderwerbsteuer und Grundsteuer als gleichbedeutend angesehen, was in keinem Fall so ist. Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind zwei völlig unterschiedliche Steuerarten, die entsprechend auch anders berechnet werden. Ein wesentliche Unterschied ist, Grundsteuer zahlen alle zu dieser Steuer Verpflichteten einmalig nach dem Erwerb des Grundstücks. Dagegen ist die Grundsteuer eine Gemeindesteuer, die die Gemeinde in jedem Jahr von allen Steuerpflichten erhebt.

Grunderwerbsteuer sparen – Tipps

Wer einen Kaufvertrag beim Notar vor dem Ansteigen des Steuersatzes abschließt, ist in der Lage, Steuern zu sparen. Erhöhungen stehen in mehreren Bundesländern an. In Bayern gilt seit vielen Jahren ein Steuersatz von dreieinhalb Prozent, weswegen mit einer baldigen Erhöhung zu rechnen ist. Gleiches gilt für andere Bundesländer wie Sachsen.

Was untrennbar zum Gebäude gehört, unterliegt der Gewerbesteuer. Das bedeutet, bewegliches Zubehör, das sich leicht entfernen lässt wie Sauna, Einbauküche, Whirlpool unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, wer diese Dinge aus dem Kaufpreis herausrechnet, spart Gewerbesteuer.

In vielen Fällen kommt es beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung vor, dass der Käufer den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ablöst. Wer diese Summe im Kaufvertrag gesondert ausweist, spart Geld, da sie nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Grundsätzlich gilt: Wer ein Grundstück erwirbt und vorhat, ein Haus darauf zu bauen, schließt am besten einen gesonderten Vertrag für den Hausbau. Des Weiteren trennt er den Vertrag für den Hausbau und den für den Grundstückserwerb zeitlich und inhaltlich sauber. Ansonsten versucht das Finanzamt, dem Steuerschuldner ein „einheitliches Vertragswerk“ aufzudrücken und verlangt die Steuer vom Komplettpreis. Das bedeutet, von den Kosten für den Hausbau und dem Kaufpreis für das Grundstück.

Kritik an der Grunderwerbsteuer

Seit 2006 sind die Bundesländer in der Lage, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selber zu bestimmen. Die seither vergangenen Jahre zeigten, sie machen viel Gebrauch davon. Dies, obwohl es in Deutschland an Wohnraum fehlt. Hunderttausende Wohnungen wären vonnöten, vor allem angesichts der vielen Asylanten, die in Deutschland bleiben und eine Wohnung benötigen.

Da Wohnraum knapp ist, steigen die Mietpreise in einer Weise, dass sozial schwache Schichten wie Arbeitslose und andere keine Chance haben, eine angemessene Wohnung zu finden.

Was macht der Staat? Er treibt die Preise selber in die Höhe, indem er den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer regelmäßig erhöht, sodass Immobilienkäufer den Finanzämtern mehr Geld schulden. Da außer der Gewerbesteuer die Hauspreise steigen, sind sowohl Käufer als Mieter doppelt betroffen.

Eine weitere Kritik an der Grunderwerbsteuer besagt, dass der Immobilienmarkt durch sie an Dynamik verliert. Die Folge seien weniger Modernisierungen.


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