Bodenwert von Grundstücken

Der Bodenwert gibt den Wert eines Grundstücks im unbebauten Zustand an. Ist ein Grundstück bebaut, spricht man bei seinem Bodenwert daher auch vom "reinen Bodenwert". Dieser Wert ist ein Bestandteil für die Immobilienwertermittlung und wird oftmals gesondert zum Sachwert oder Beleihungswert einer Immobilie addiert.

Zur Ermittlung des Bodenwerts wird vorwiegend das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Der Bodenwert wird nach folgender Formel errechnet:

(Quadratmeterpreis + Erschließungskosten) x Grundstücksgröße.

Die Kosten für den Erwerb des Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Falls es keine vergleichbaren Grundstücke als Vergleichswert gibt, kann auch der Bodenrichtwert zur Berechnung genutzt werden.

Bis auf eine Ausnahme sind bauliche Anlagen auf Grundstücken für die Ermittlung des Bodenwerts zu vernachlässigen: Handelt es sich um ein Grundstück im Außenbereich, also in einem nicht für die Bebauung vorgesehenen Geltungsbereich, können bauliche Maßnahmen in die Berechnung einbezogen werden. Bedingung ist hierbei, ob sie noch rechtlich und wirtschaftlich nutzbar sind.

Einflussfaktoren auf den Bodenwert

Es gibt eine ganze Reihe an Faktoren, die den Bodenwert beeinflussen. Diese zählen zu den wichtigsten:

Lage
Größe des Grundstücks
Form und Topographie des Grundstücks
Grundbuchstand, Baulasten
Altlasten
Bodenverhältnisse
Bauliche Nutzung und Nutzbarkeit
Erschließung (Anschluss an Infrastruktur und Ent- sowie Versorgung)
Baulandreserve (Zur Bebauung vorgesehenes Freigelände)
Denkmalschutz

Welchen Einfluss insbesondere die Nutzbarkeit hat, zeigt ein Beispiel, das sich vielfach in ländlichen Gegenden abspielt - je größer die wirtschaftliche Nutzbarkeit, desto höher steigt der Preis:

Ein landwirtschaftlich genutztes Gelände wird beispielsweise vom städtischen Bauamt in der Bebauungsplanung in Bauerwartungsland umgewandelt und später in Bauland, womit der Bodenwert des Grundstücks signifikant steigt.

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