Wohnflächenberechnung

Exakte Wohnflächenberechnung wichtiger als gedacht

Die präzise Ermittlung der Wohnfläche als sekundäres Kriterium eines Immobilienerwerbs oder einer Wohnraumanmietung zu betrachten, kann ein Fehler sein, der unnötige Folgekosten nach sich zieht.

In erster Linie profitieren Mieter von einer korrekt durchgeführten Wohnflächenberechnung. Sie zahlen bei einer Wohnflächenabweichung nicht nur zu viel Miete, sondern ebenso höhere Nebenkosten und überhöhte Versicherungsbeiträge für die Hausratversicherung. Auch für Immobilienerwerber kann die exakte Wohnfläche Bedeutung für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Investition und die Verhinderung von Rechtskosten durch Streitfälle mit Mietern haben. Wie von Bausachverständigen festgestellt und der Stiftung Warentest bestätigt, stimmen die Quadratmeter-Angaben nur in einem Drittel der Fälle tatsächlich, bei zwei Dritteln der vermessenen Objekte wurden Abweichungen von mehr als einem Quadratmeter Wohnfläche gefunden. Daher ist es notwendig, die Wohnfläche sorgfältig zu berechnen und in den Vertragsunterlagen genau auszuweisen.

Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Problematisch ist die Berechnung in Deutschland deshalb, weil außer für den öffentlich geförderten Wohnungsbau kein einheitlicher Maßstab für die Wohnflächenermittlung existiert. Es gibt keinen ausschließlichen Rechtsrahmen in Form einer Wohnflächenordnung. Die gängigste Methode ist die Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese ist ebenso Grundlage für die Beurteilung von Rechtsstreitigkeiten vor Gericht. Für Wohnraum auf dem freien Markt werden darüber hinaus zwei DIN-Normen herangezogen: die inzwischen veraltete und kaum noch angewendete DIN 283 und die DIN 277. Die Berechnung nach DIN 277 ist vorteilhafter für Vermieter, da sie größere Wohnflächen ergibt als bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung. Um diesen Sachverhalt einzuordnen, muss man wissen, dass es bei beiden Methoden gravierende Unterschiede bei der Einbeziehung und Berücksichtigung von Wohnraum in die Berechnung gibt. Nach der Wohnflächenverordnung zählen folgende Gebäudeteile zur Wohnfläche:

• alle bewohnbaren Räume und Nebenräume wie Abstellräume
• Speisekammern und Schrankräume

Nicht dazu gehören:

* Tiefparterre, Dachboden, Heizungsräume, Garagen, Wasch- und Trockenräume

Neben den Grundflächen ist die Raumhöhe ausschlaggebend. Alle Flächen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern werden voll als Wohnfläche angerechnet. Nur zur Hälfte gehen Flächen, auch die unter Treppen, in die Berechnung ein, wenn sie zwischen einem und zwei Metern hoch sind. Areale von Raumteilen unter einem Meter Höhe sind nicht als Wohnfläche zu erfassen. Die DIN-Berechnung dagegen geht von der tatsächlichen, unverminderten Grundfläche aus. Grundlage ist das Außenmaß des Objekts. Unter Abzug der Konstruktionsflächen wie Wänden und Pfeilern wird die Netto-Grundfläche errechnet. Diese unterteilt sich in Verkehrs-,Funktions- und Nutzfläche. Die Wohnfläche ergibt sich aus der Summe der Quadratmeter von Nutz- und Verkehrsfläche, ohne Lagerräume. Schrägen werden hier im Gegensatz zur Wohnflächenverordnung voll angerechnet, genauso wie Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten und angeschlossene Tiefgeschoss. Insbesondere für Dachwohnungen können die Unterschiede zwischen beiden Berechnungsmethoden zu enormen Abweichungen bei der berechneten Wohnfläche führen. Für Eigentumswohnungen und Häuser, deren Wohnfläche vor dem 01. Januar 2004 berechnet wurde, ist nach wie vor die Zweite Berechnungsverordnung (II.BV), der Vorgänger der Wohnflächenverordnung, gültig. Sie hat Bedeutung für ältere Mietverträge und unterscheidet sich von der Wohnflächenverordnung bei der Anrechnung von Wintergärten, der Berücksichtigung des Putzes, von Schornsteinen, Pfeilern und Flächen unter Treppen.

Tipps zur Vermeidung zusätzlicher Kosten

Die praktische Bedeutung der Wohnflächenberechnung ist weitreichend. Immobilienkaufangebote sind nur vergleichbar, wenn der Wohnflächenberechnung identische Ermittlungsmethoden zugrunde gelegt wurden. Künftige Mieter sollten ihre Traumwohnung selbst nachmessen, die Maße können auch aus der amtlichen Bauzeichnung entnommen werden. Bei Unsicherheiten bietet es sich an, einen Sachverständigen oder Architekten mit der Flächenermittlung in einem schriftlichen Gutachten zu beauftragen. Das ist vor allem vorausschauend zu empfehlen, der Mietvertrag sollte vor Unterzeichnung genauestens geprüft werden. Vermieter und Mieter müssen sich vor Abschluss des Mietvertrags mit den Fragen der Wohnflächenermittlung auseinandersetzen, um sich teure Prozesse zu ersparen. Juristische Urteile zum Thema, beispielsweise wie viel Quadratmeter Wohnfläche für eine Bedarfsgemeinschaft bei Beantragung von ALG II-Leistungen angemessen sind, finden Interessenten u. a. in der Neuen Juristischen Wochenschrift (NJW). Mieter können sich beim Deutschen Mieterbund beraten lassen. Für Vermieter sind der Verband privater Bauherren sowie der Eigentümerverband Haus & Grund zuständig, falls Unklarheiten bezüglich der Wohnflächenberechnung vorhanden sind.

Zentrale Aussagen:

• Abweichungen zwischen ausgewiesener und tatsächlicher Wohnfläche sind gar nicht so selten.
• Wohnungskäufer sollten darauf achten, dass die vermietbare Wohnfläche wegen unterschiedlicher Berechnungsmethoden viel geringer sein kann als im Kaufvertrag angegeben.
• DIN-Norm geht von der tatsächlichen Grundfläche eines Hauses aus, Wohnflächenverordnung sieht mehr Sonderregelungen beim Abzug von Flächen vor.
• Vermieter und Verkäufer profitieren von großzügigerer Ermittlung der Wohnfläche nach DIN-Norm, für Mieter und Immobilienkäufer ist die Berechnung nach Wohnflächenverordnung günstiger.
• Ist im Mietvertrag keine Berechnungsmethode benannt, gilt laut aktueller Rechtsprechung die Wohnflächenverordnung.
• Zur Wohnfläche gehören: Wohn- und Schlafzimmer, Bäder, Küchen, Flure und Abstellkammern sowie Wintergärten oder Fitnessräume, sofern diese beheizbar sind.
• Abstell- und Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche.
• Voraussetzung für Anrechnung: alle Räume müssen mindestens zwei Meter hoch sein, Schrägen mit weniger als einem Meter Höhe dürfen nicht berechnet werden; Räume, deren Höhe dazwischen liegt, zählen zur Hälfte als Wohnfläche.

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