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Grundflächenzahl - GRZ

Die Grundfläche

Wer vorhat, die zulässige Grundfläche eines Hauses zu berechnen, benötigt folgende Formel: Grundstücksgröße multipliziert mit der Grundflächenzahl. Das Ergebnis ist die zulässige Grundfläche.

Im Vergleich mit der Zahl, die den Flächenanteil eines Baugrundstücks angibt, der sich überbauen oder versiegeln lässt (GRZ) und einen relativen Wert hat, handelt es sich bei der Grundfläche um einen absoluten Wert. Die Ermittlung der korrekten Grundfläche ist Voraussetzung für die Bestimmung der zulässigen Grundfläche. Wichtig ist, Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und ihren Zufahrten zählen laut Gesetzgeber zur Grundfläche (§ 19 der Verordnung über die bauliche Nutzung).

Die GRZ – was ist das für eine Zahl und wie lässt sie sich berechnen?

Diese Zahl ist für das Maß der baulichen Nutzung von Bedeutung und gesetzlich geregelt in der Baunutzungsverordnung. Weiterhin ist sie Teil des öffentlichen Baurechts oder des Bauplanungsrechts der BRD. Dieses verfolgt das Ziel, die städtebauliche Nutzung eines Gebiets zu definieren und wichtige Standards festzulegen. Auf diese Weise erhält sie einen ökologischen Wert, da sie dafür sorgt, dass der Bau von Gebäuden das Landschaftsbild nicht mehr stört als nötig. Ähnliches gilt für das Klima.

Die Grundflächenzahl ist neben der Art der Bebauung wichtig zur Bewertung und Nutzbarkeit eines Grundstücks. Sie gibt den Anteil an der Gesamtfläche des Baugrundstücks an, der sich überbauen lässt. Die Angabe erfolgt als Dezimalzahl. Das bedeutet, ein Wert von 0,4 sagt aus, dass sich ein Anteil von 40 Prozent am Gesamtgrundstück überbauen oder versiegeln lässt. In der Regel darf der Wert 0,8 nicht überschreiben. Ausnahmen: Fälle, in denen sich keine negativen Auswirkungen auf die Funktion des natürlichen Bodens befürchten lassen. Des Weiteren, wenn eine Einhaltung der Nutzung des Grundstücks gewährt bleibt.

Beispielrechnung:

Die Landesbauordnung gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks, der sich überbauen lässt, mit der Dezimalzahl 0,3 vor. Die Grundfläche der baulichen Anlagen beträgt 130 Quadratmeter, die Fläche des Grundstücks 500 Quadratmeter. 130 Quadratmeter entsprechen 26 Prozent der Fläche des Grundstücks. Als Dezimalzahl ausgedrückt ergibt sich ein Wert von 0,26.

Grundflaechenzahl

Für wen ist die GRZ wichtig und lässt sie sich überschreiten?

Wichtig für Eigentümer ist diese Zahl sowohl beim Verkauf eines Grundstücks als beim Verkauf einer Immobilie. Der Grund: Umso größer die Zahl, desto mehr lässt sich auf dem Grundstück bauen und desto höher ist der Verkaufspreis. Vor allem ist die maximal zulässige überbaubare Fläche eines Grundstücks, welche diese Zahl wiedergibt, wichtig beim Bau eines Bungalows. Dabei handelt es sich um einen eingeschossigen Bau, der eine wesentlich höhere Grundfläche benötigt als ein mehrstöckiges Haus.

Die zulässige Gesamtfläche für Garagen, Stellplätze und ihren Zufahrten, die die Berechnung der Grundstücksfläche mit einbezieht, lässt sich in der Regel um bis zu 50 Prozent überschreiten. Voraussetzung ist, dass der Wert für die bauliche Nutzung eines Grundstücks nicht höher liegt als 0,8.

Weitere Zahlen, die Auskunft über das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung geben

Die Geschossflächenzahl

Neben der Zahl, die vorgibt, in welchem Maße sich die die Gesamtfläche eines Grundstücks baulich nutzen lässt, gibt es die Geschossflächenzahl sowie die Baumassenzahl. Wie viele Quadratmeter Geschossfläche sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bauen lassen, zeigt die Geschossflächenzahl. Diese Zahl beinhaltet die Geschossflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes.

Das Vollgeschoss

Den Begriff Vollgeschoss legen die einzelnen Bundesländer getrennt fest. Laut Landesbauordnung Baden-Württemberg handelt es sich um Vollgeschosse: Geschosse, die mehr als einen Meter und 40 Zentimeter über die im Mittel gemessene Oberfläche des Geländes hinausragen. Des Weiteren gilt: Die Höhe von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden des darüberliegenden Stockwerks oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches beträgt zwei Meter und 30 Zentimeter oder mehr.

Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung von haustechnischen Anlagen dienen oder solche, in denen Feuerungsanlagen stehen, zählen nicht als Vollgeschosse. Gleiches gilt für oberste Geschosse, die eine Höhe von zwei Metern und 30 Zentimetern über weniger als drei Viertel des darunterliegenden Geschosses erreichen. Außer Betracht bleiben Hohlräume zwischen der obersten Decke und dem Dach, deren lichte Höhe, nach Ansicht der Landesbauverordnung, die von Aufenthaltsräumen unterschreitet.

Die Baumassenzahl und andere Vorgaben für die Intensität der baulichen Nutzung

Die Baumassenzahl zeigt die maximal zulässige Baumasse in Kubikmeter für einen Quadratmeter Grundfläche. Weiterhin legen viele Baupläne die maximale Anzahl der Vollgeschosse, die zulässige Höhe eines Gebäudes, Dachneigungen oder Dachformen fest. Nicht alle Baupläne enthalten alle weiter oben genannten Zahlen. Bei vorgegebener Zahl für die Fläche der baulichen Nutzung und maximaler Anzahl der Vollgeschosse erübrigt sich die Angabe der Geschossflächenzahl.

Die Baumassenzahl ist vor allem bei Gewerbegebieten von Bedeutung, in einem Bebauungsplan für ein Wohngebiet taucht sie eher nicht auf.

Zusammenfassung

  • Maß und Art der baulichen Nutzung sind wichtige Kriterien, welche die Zulässigkeit eines Bauvorhabens beurteilen. Das Maß der baulichen Nutzung bestimmen die weiter oben erwähnten Zahlen wie Baumassenzahl, Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl. Des Weiteren die Anzahl der Vollgeschosse, die Höhe der baulichen Anlage, Geschossfläche und Grundfläche.

  • Zusammen sind diese Zahlen ein bedeutendes Element für das äußere Erscheinungsbild der Städte, da sie dieses mitbestimmen. Sie legen fest, wie hoch, dicht und mit welcher Intensität Flächen sich bebauen und versiegeln lassen.

  • Das Maß der baulichen Nutzung beschreiben oftmals die Festsetzungen eines Bebauungsplans, der die Höchstmaße der baulichen Nutzung wiedergibt. Diese lassen sich unterschreiten – in Ausnahmefällen überschreiten. Für eine Überschreitung bedarf es in der Regel wichtige städtebauliche Gründe.

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