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Grundsteuer

Grundsteuer-OG

In der Bundesrepublik Deutschland ist die Grundsteuer eine Abgabe, die wegen des Eigentums an einem Grundstück und dessen Bebauung erhoben wird. Die gesetzliche Grundlage zur Erhebung dieser Abgabe bildet das Grundsteuergesetz (GrStG) von 1973, welches den Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland die Befugnis zur Regulierung verschiedener Hebesätze einräumt. Der Grundsteuersatz ist aufgrund dieser kommunalen Steuerungserlaubnis regional unterschiedlich.

Steuerrechtliche Grundlagen und Festsetzung des Steuersatzes

Der Dogmatik des deutschen Steuerrechts folgend, stellt sich die Grundsteuer als Substanzsteuer dar. Darüber hinaus wird sie auch als Realsteuer angesehen und unterliegt damit dem Anwendungsbereich von § 3 Abs. 4 der Abgabenordnung (AO). Da sie nicht an eine juristische oder natürliche Person anknüpft, sondern mit den Grundstücken ihren Bezugspunkt an einem Objekt hat, kann sie auch als Objektsteuer bezeichnet werden.

Obwohl die Grundsteuersätze bundesweit nicht einheitlich sind, fußen sie mit dem GrStG von 1973 auf dieselbe rechtliche Grundlage, die eine Unterscheidung zwischen Grundsteuer-A und Grundsteuer-B anordnet. Bei letzterer bilden sämtliche bebauten und bebaubaren Grundstücke den Steuergegenstand, während die Grundsteuer-A auf Agrargrundstücke Bezug nimmt. Dem Bund steht die Erlaubnis zum Erlass eines entsprechenden Gesetzes nach Art. 105 Abs. 2 des Grundgesetzes (GG) zu.

Die finanziellen Vorteile, die sich durch die Erhebung der Grundsteuer ergeben, fließen den Gemeinden zu. Diese sind über Hebesätze in der Lage, die Höhe der erhobenen Steuer eigenständig zu bestimmen. Die Festsetzung oder Änderung des Satzes erfolgt durch Gemeinderatsbeschluss. Als Berechnungsgrundlage dient den kommunalen Finanzämtern ein festgeschriebener Einheitswert. Dieser wird mit der sogenannten Grundsteuermesszahl und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert. Der sich hieraus ergebende Grundsteuerbetrag wird stets für das gesamte Kalenderjahr festgesetzt. Es ist üblich, Vorauszahlungen zu leisten. Diese können sowohl vierteljährlich als auch halbjährlich erfolgen. Bei vierteljährlicher Zahlung sind die Abgaben zum 15.02., zum 15.05., zum 15.08. und zum 15.11. zu leisten. Bei halbjährlichen Zahlungen wird die Steuer zum 15.05. und zum 15.11. fällig. Daneben bleiben jährliche Zahlungen möglich, die häufig auf den 15.08. eines Jahres fallen. Im Einzelfall sind allerdings auch anderweitige Vereinbarungen denkbar, sodass auf die jeweiligen Anordnungen des Steuerbescheids abzustellen ist.

Beispielrechnung

Die Berechnung des Grundsteuersatzes erfolgt dreistufig. Sie lässt sich am besten anhand eines Beispiels nachvollziehen.

Zunächst wird das örtlich zuständige Finanzamt den Wert des Grundstücks ermitteln. Dieser dient, neben weiteren Faktoren wie Art und Alter des Grundstücks, zur Festsetzung des Einheitswertes, welcher dem Grundbesitz per Bescheid mitgeteilt wird. Beispielhaft seien hier für eine Eigentumswohnung in Hamburg 200.000 € und 100.000 € für eine vergleichbare Wohnung in Bergneustadt festgesetzt.

Daraufhin wird der Steuermessbetrag berechnet. Er ergibt sich aus der sogenannten Grundsteuermesszahl und dem Einheitswert. Die Grundsteuermesszahl ist in §§ 14 und 15 GrStG durch Bundesrecht festgesetzt. Sie beträgt für Einfamilienhäuser und Wohnungen in den alten Bundesländern 3,5 ‰. Für die neuen Bundesländer gelten, von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben abgesehen, höhere Steuermesszahlen zwischen 5 ‰ und 10 ‰. Ferner bestehen Sonderregelungen für Altbauten und unbebaute Grundstücke, die für das Beispiel außeracht bleiben können.

Die Multiplikation aus 200.000 € und 3,5 ‰ ergibt 700 € als Grundsteuermessbetrag für die Wohnung in Hamburg. Dieselbe Rechnung für die vergleichbare Wohnung in Bergneustadt ergibt einen Messbetrag von 350 €.

Dieser Wert wird sodann mit dem örtlich festgesetzten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. In Hamburg liegt der Hebesatz bei 540 %, sodass sich für das Beispielgrundstück eine Steuer von 3.780 € im Jahr ergibt. Da in Bergneustadt mit 959 % ein deutlich höherer Hebesatz festgesetzt wurde, fallen hier trotz des wesentlich geringeren Grundstückswerts ähnlich hohe Steuern an (3.356,50 € pro Jahr).

Bedeutung in der Lokalpolitik

Das bundesweite Grundsteueraufkommen liegt im zweistelligen Milliardenbereich. Im Jahr 2014 betrug es in etwa 11,3 Mrd. €, wovon mit 10,9 Mrd. € der Großteil auf die Grundsteuer-B entfallen. Die Grundsteuer-A machte bloß 0,4 Mrd. € aus.

Für die Gemeinden stellen die Hebesätze einen wesentlichen Aspekt der kommunalen Finanzierung dar. Die Steuereinnahmen machen einen bedeutenden Teil des örtlichen Haushalts aus. Darüber hinaus kann durch eine Regulierung des Steuersatzes das kommunale Geschehen beeinflusst werden. Da die Höhe des Grundsteuersatzes ein wirtschaftlicher Faktor ist, den neben Unternehmen auch Privatpersonen in ihre Kalkulation miteinbeziehen, hat die Abgabe unmittelbaren Einfluss auf die Bautätigkeiten in der Stadt. Auch inwieweit sich einzelne Unternehmen an einem Ort niederlassen kann u. a. von der Grundsteuerpolitik der Gemeinde abhängen. Einige Gemeinden haben sich durch eine minimale Erhebung der Steuer gezielt profiliert, um für Wirtschaftsakteure attraktiv zu sein oder die Eigentumsquote der Bürger zu erhöhen. Insofern gibt es ähnliche Entwicklungen wie bei der Gewerbesteuer, die ebenfalls durch einen Hebesatz von den Gemeinden gesteuert werden kann.

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Verfassungsrechtliche Bedenken und Reformbestrebungen

Die juristische Ausgestaltung des GrStG wurde zu Teilen scharf kritisiert. Zahlreiche Bedenken in Bezug auf die Verfassungsmäßigkeit der Steuer, die sowohl in der Rechtsprechung als auch der Literatur geäußert wurden, konnten sich bisweilen allerdings nicht durchsetzen. Beim Bundesverfassungsgericht waren mehrere Beschwerden anhängig, die nicht zur Enzscheidung angenommen wurden.

Anknüpfend an derartige verfassungsrechtliche Bedenken werden bereits seit den 1990er Jahren Reformbestrebungen vorangetrieben. Gefordert wird eine grundlegende Neugestaltung des Grundsteuersystems. Insbesondere die vorgegebenen Einheitswerte sollen restrukturiert werden. Bislang blieben Reformversuche allerdings erfolglos. Zuletzt lehnte der Bundesrat im September 2016 einen entsprechenden Gesetzentwurf ab.


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