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Der Ablauf eines Baugenehmigungsverfahrens

Definition der Baugenehmigung

Bevor der erste Spatenstich eines Bauvorhabens getätigt wird, sollte die Genehmigung der zuständigen Baubehörde vorliegen. Dabei handelt es sich um die Erlaubnis der Bauaufsicht, dass ein Bauinteressent so bauen kann, wie er es beantragt hat und wie das Vorhaben von einem Ingenieur oder einem Architekten beschrieben wurde. Sie ist bei allen genehmigungspflichtigen Vorhaben immer vor Baubeginn notwendig und gilt als zentrales Instrument des Baurechts. Die Baugenehmigung dient der frühzeitigen Kontrolle der Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens. Sie ist von ihrem Charakter her präventiv und die Bauaufsichtsbehörde stellt dadurch fest, dass dem Vorhaben keine Rechtsvorschriften entgegenstehen. Die Erteilung der Baugenehmigung ist weder personen- noch grundstücksbezogen und entfaltet auch gegenüber möglichen Rechtsnachfolgern eines Bauvorhabens rechtliche Wirkung.

Baugenehmigung

Ein Bauherr, der ein Bauwerk ohne erforderliche Genehmigung errichtet, riskiert ein empfindliches Bußgeld und möglicherweise sogar den Abriss.

Eine Baugenehmigung ist in der Regel zeitlich befristet und mit Auflagen verbunden. Sie muss auf der Baustelle zur Verfügung stehen.

Notwendigkeit einer Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung wird notwendig, wenn ein Bauwerk erbaut (Neubau) oder umgebaut (Revitalisierung) wird oder eine Nutzungsänderung eines bereits vorhandenen Gebäudes oder Raumes vorgesehen ist. Eine Genehmigung ist jedoch nur erforderlich, wenn die Errichtung oder Abwandlung eines Gebäudes nach der jeweiligen Bauordnung nicht verfahrensfrei ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn das Vorhaben sich innerhalb eines Bebauungsplanes befindet und bereits mit allen Bauvorschriften übereinstimmt. Ferner ist sie baugenehmigungsfrei, wenn die Erschließung sichergestellt ist und die Gemeinde keine Baugenehmigung verlangt.

Verfahren zum Erhalt der Baugenehmigung

Die Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn ein Antrag vorliegt. Dazu sind die amtlichen Vordrucke zu verwenden, die mit allen notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden müssen. Neben dem eigentlichen Antrag ist in der Regel ein Lageplan, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des Objektes sowie weitere Angaben über Entwässerung, Wasserversorgung oder die Erschließung des Grundstücks, vorzulegen. Je nachdem, um welches Projekt es sich handelt, müssen gegebenenfalls noch weitere Dokumente eingereicht werden.

Wird ein Bauvorhaben konkret, sind die Nachbarn zu beteiligen. Diese sollten rechtzeitig informiert werden und müssen durch ihre Unterschrift die Zustimmung erteilen. Eigentümer der Nachbargrundstücke müssen die Bauzeichnungen und den Lageplan einsehen und unterzeichnen. Nur so kann sichergestellt werden, dass es später nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommen wird.

Nach Eingang des Bauantrages bei der Gemeinde leitet diese den Antrag an die zuständige Bauaufsichtsbehörde weiter. Diese nimmt den Antrag samt Anlagen entgegen und nimmt alle relevanten Stellen in Augenschein. Die Behörde berücksichtigt dabei die konkreten Erfordernisse des Projektes.

Der eigentliche Baubeginn ist von der jeweiligen Maßnahme und dem Umfang der Prüfungen abhängig. Durch einen Vorbescheid kann die Bauaufsichtsbehörde den Bauherren darüber benachrichtigen, ob das Bauvorhaben tatsächlich genehmigt wird. Weiterhin können Fragen in Bezug auf das Vorhaben vorab verbindlich geklärt werden. Die Ausstellung des Vorbescheides erfolgt für drei Jahre und ab dem Zeitpunkt seiner Gültigkeit können im Nachhinein keine abweichenden Antworten mehr vorgenommen werden. Bauherren sollten daher alle Fragen konkret klären, damit die Bindungswirkung des Vorbescheides gewährleistet ist.

Auf gar keinen Fall darf der Bau beginnen, bevor die Baugenehmigung erteilt wurde. Der Bauherr sollte der Bauaufsicht eine Baubeginnanzeige zukommen lassen. Diese ist erneut erforderlich, wenn die Unterbrechung der Arbeiten von mehr als sechs Monaten vorliegt.

Soll das Bauvorhaben von den Regelungen eines Bebauungsplanes oder einer Satzung abweichen, muss gemeinsam mit dem Bauantrag ein Abweichungsantrag gestellt werden. Jedoch kann eine solche Abweichung nur in begründeten Einzelfällen erteilt werden. Ebenso muss diese Befreiung mit öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Eine Baugenehmigung erlischt nach vier Jahren oder einer Unterbrechung von vier Jahren. In diesen Fällen muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.

Vereinfachtes Verfahren

Grundsätzlich ist die Errichtung, Aufstellung, Änderung, Abbruch oder die Beseitigung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Neben dem regulären Vorgang zur Erlangung einer Baugenehmigung gibt es noch das vereinfachte Verfahren, was dem beschleunigten Erhalt einer Baugenehmigung dient. Dabei wird nur eine eingeschränkte Prüfung durchgeführt, welche die Kontrolle aller Vorschriften des Baugesetzbuches umfasst. Dazu zählt zum Beispiel, ob sich das Vorhaben in die umgebende Bebauung einfügt oder eine Privilegierung bei einem Vorhaben im Außenbereich vorliegt. Das vereinfachte Verfahren reduziert die Baugenehmigung auf die planungsrechtlichen Grundlagen und geht nicht weiter auf die Regelungen des Bauordnungsrechts, wie beispielsweise Brandschutz, Abstandsflächen oder die Einhaltung gemeindlicher Satzungen, ein. Selbstverständlich ist jedoch, dass auch beim vereinfachten Verfahren alle Anforderungen einzuhalten sind, selbst wenn der Prüfungsumfang diese nicht enthält.