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Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein Begriff aus der Kreditwirtschaft zur Immobilienwertermittlung. Will eine Bank eine Immobilie über einen gewissen Zeitraum finanzieren, ermittelt sie diesen Wert. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Beleihungszeitraum. Berechnet wird der Beleihungswert basierend auf der Annahme, dass er über einen längeren Zeitraum hinweg mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Geregelt ist die Ermittlung des Beleihungswerts in der Beleihungswertermittlungsverordnung, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verordnet wurde, und im Pfandbriefgesetz.

Berechnung des Beleihungswerts

Durchgeführt werden Beleihungswertermittlungen ausschließlich von Gutachtern. In der Regel sind diese von der Pfandbriefbank beauftragt. Bereits erstellte Gutachten von Darlehensnehmern dürfen nicht als Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswerts genutzt werden.

  • Die Berechnung des Beleihungswerts geschieht hauptsächlich mittels Sachwert- und Ertragswertverfahren. Sach- und Ertragswert werden getrennt voneinander berechnet,
  • bei Wohn- und Teileigentum wird zusätzlich ein Vergleichswert mittels Vergleichswertverfahren bestimmt, um den Beleihungswert dadurch zu kontrollieren.
  • Soll der Beleihungswert während der Bauphase bestimmt werden, wird dazu der Bodenwert und die Kosten des zu dem Zeitpunkt fertiggestellten Teils der baulichen Anlage addiert.

Regeln für den Beleihungswert

Für den Beleihungswert einer Immobilie gilt im Gegensatz zum Ertragswert die besondere Regel, dass er den Verkehrswert der Immobilie nicht übersteigen darf. Dies ist im Pfandbriefgesetz beschrieben und soll mögliche Wertschwankungen der Kreditsicherheit, also der Immobilie, auffangen.

So wird eine Liegenschaft beispielsweise, wenn sie von einem Kreditinstitut mit 11 Mio. Euro Beleihungswert ermittelt wird, aber für 10 Mio. Euro verkauft wurde, im Beleihungswert nachträglich um 1 Mio. Euro abgewertet.


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