Loan to Value (Beleihungsauslauf, LTV)

Einfach erklärt steht der Begriff Loan to Value (auch als Beleihungsauslauf oder (LTV) bezeichnet) für das Verhältnis des Kreditbetrags zum Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie. Er gibt also an, wie viel Kredit man gemessen am Objektwert erhält. Damit entspricht er nicht ganz dem Beleihungswert, der von den Banken in Deutschland als Richtlinie bei einer Immobilienfinanzierung verwendet wird. Trotzdem ist der LTV eine viel genutzte Kennzahl, auf die es bei der Beurteilung der Bonität und bei der Genehmigung der Finanzierung ankommt.

Definition: Was ist der Loan to Value (Beleihungsauslauf)?

Der Loan to Value (Beleihungsauslauf) ist laut Definition eine Finanzkennzahl, die in der Immobilienfinanzierung verwendet wird, um das Verhältnis zwischen dem Betrag des Darlehens und dem Wert der als Sicherheit dienenden Immobilie zu beschreiben. Dieser Wert wird in der Regel als Prozentsatz angegeben und ist ein entscheidendes Kriterium für Kreditinstitute, um das Risiko eines Immobilienkredits einzuschätzen. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet, dass ein größerer Teil des Immobilienwertes durch Eigenkapital gedeckt ist, was typischerweise ein geringeres Risiko für die Bank darstellt. Im Gegensatz dazu kann ein hoher Beleihungsauslauf, der sich der Beleihungsgrenze nähert oder diese überschreitet, zu höheren Zinsen führen oder gar die Kreditvergabe verhindern, da das Kreditrisiko für die Bank steigt.

Für den Darlehensnehmer ist es wichtig zu wissen, dass Kreditgeber die Kriterien für die Ermittlung selbst festlegen. Wer einen Darlehensvergleich durchführt und dabei die Konditionen der Banken miteinander vergleicht, wird feststellen, dass die Bedingungen abhängig vom Loan to Value durchaus variieren können. Der Hintergrund ist, dass die Kreditgeber unterschiedliche Verfahren anwenden, um diese Kennzahl zur Beurteilung der Sicherheiten festzulegen. Deshalb schwanken auch die Darlehenskonditionen von Bank zu Bank. Die deutschen Banken arbeiten in der Regel seltener mit dem im internationalen Kontext angewandten Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Für die Darlehensgeber in Deutschland ist eher der Beleihungswert von Bedeutung, er ist ausschlaggebend für die Darlehenszinsen.

Beleihungsauslauf vs. Beleihungswert

Ein Darlehensgeber verlangt für die Genehmigung des Darlehens eine Sicherheit. In der Regel wird dafür eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Der Kreditgeber hat aus der Grundschuld das Recht, den Verkauf der Immobilie zu fordern, um aus dem Kaufpreis das Darlehen zu zahlen, sofern der Darlehensnehmer mit der Rückzahlung dauerhaft in Verzug gerät. Deshalb ist eine Bank bei der Kreditprüfung daran interessiert, einen langfristigen Immobilienwert anzusetzen. Dieser langfristig ausgerichtete Immobilienwert ist der Beleihungswert. Dieser Wert wird vor der Kreditvergabe festgelegt. Mit Hilfe des Beleihungswerts setzt die Bank die maximale Höhe fest, bis zu der sie die Immobilie beleiht und somit als Sicherheit für die Finanzierung einsetzt. In der Regel vergeben Banken Darlehen nur in einer Höhe unterhalb der Beleihungsgrenze. Eine Beleihung in Höhe von 100 Prozent oder sogar darüber ist möglich, allerdings verlangt die Bank dafür in der Regel einen höheren Zins. Damit unterscheidet sich der Beleihungswert deutlich vom Beleihungsauslauf. Zur Erinnerung: Er ist definiert als das Verhältnis aus dem gewährten Darlehen und dem Beleihungswert in Prozent.

Wie berechnet man den Loan to Value (Beleihungsauslauf)?

Um den Beleihungsauslauf, bzw. Loan to Value zu berechnen, wird der Betrag des Darlehens ins Verhältnis zum geschätzten oder tatsächlichen Wert der Immobilie gesetzt. Die Formel hierfür lautet:

Beleihungsauslauf (Loan to Value) = (Kreditvolumen / Verkehrswert der Immobilie) x 100

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Hierbei repräsentiert der Darlehensbetrag die Höhe des von der Bank bereitgestellten Kredits, und der Immobilienwert ist der vom Gutachter festgestellte Wert oder der Kaufpreis der Immobilie. Das Ergebnis wird in Prozent ausgedrückt und zeigt an, welcher Anteil der Immobilie fremdfinanziert ist. Ein Beleihungsauslauf von über 80 Prozent wird oft als risikoreich betrachtet, da es die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls erhöht und in der Regel auch höhere Zinsen seitens des Kreditinstituts nach sich zieht. Banken definieren oft eine Beleihungsgrenze, die das maximale LTV-Verhältnis darstellt, bis zu dem sie bereit sind, einen Kredit zu vergeben. Bei der Ermittlung des Beleihungsauslaufs werden oft auch eventuelle Vorlasten berücksichtigt, also bestehende Kredite oder Hypotheken, die bereits auf der Immobilie lasten. Diese müssen vom Gesamtwert abgezogen werden, um den tatsächlich verfügbaren Betrag für eine weitere Beleihung zu ermitteln.

Wie hoch darf der Beleihungsauslauf sein?

Die Höhe des Beleihungsauslaufs, die Banken akzeptieren, variiert je nach Kreditinstitut und den spezifischen Kreditrichtlinien. Einfach erklärt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Kreditrisiko für die Bank. Die meisten Banken setzen eine Beleihungsgrenze fest, die häufig bei 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes liegt. Dies bedeutet, dass der Darlehensnehmer mindestens 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen sollte.

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In der Baufinanzierung können Kreditinstitute für Beleihungsausläufe über 80 Prozent höhere Zinssätze verlangen oder zusätzliche Sicherheiten fordern. Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, einen Beleihungsauslauf von bis zu 100 Prozent zu erreichen, insbesondere wenn staatliche Förderungen oder Bürgschaften dies ermöglichen. Für Darlehen mit einem Beleihungsauslauf, der über der regulären Beleihungsgrenze liegt, spricht man von einer Vollfinanzierung oder Überschreitung der Beleihungsgrenze, die mit einem erhöhten Zinssatz und strengeren Kreditbedingungen verbunden ist.

Was beeinflusst den Beleihungsauslauf?

Mehrere Faktoren beeinflussen den Beleihungsauslauf (Loan to Value) eines Immobilienkredits. Zuallererst hat der geschätzte Wert der Immobilie einen direkten Einfluss auf das Loan to Value-Verhältnis. Je höher der Objektwert im Verhältnis zum Darlehensbetrag, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf. Des Weiteren spielen das Eigenkapital des Kreditnehmers, der Darlehenszins und die Kreditwürdigkeit eine wesentliche Rolle. Banken berücksichtigen auch den Zinssatz und die Zinshöhe, um das Risiko der Finanzierung abzuschätzen.

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Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Marktsituation: In einem aufsteigenden Immobilienmarkt kann ein höherer Beleihungsauslauf akzeptabler sein, da die Wertsteigerung der Immobilie das Risiko potenziell mindert. Darüber hinaus haben die Dauer der Anschlussfinanzierung, die Höhe des Darlehensbetrags und eventuelle Vorlasten auf der Immobilie eine nicht zu unterschätzende Wirkung auf den Beleihungsauslauf. Letztlich beeinflussen auch externe Faktoren wie die gesamtwirtschaftliche Lage und die Richtlinien der Kreditinstitute das LTV-Verhältnis.

Beispiel: Loan to Value in der Praxis

Nehmen wir an: Für eine Baufinanzierung ist ein Darlehen von 130.000 Euro erforderlich. Hinzu kommt ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Höhe von 50.000 Euro. Der insgesamt erforderliche Finanzierungsbedarf liegt also bei 180.000 Euro. Bei einem angenommenen Beleihungswert des Objekts von 300.000 Euro ermittelt sich der Beleihungsauslauf aus dem Verhältnis der beiden Darlehen zum Beleihungswert in einer Größenordnung von 0,6, also 60 Prozent. Die Immobilie wird unter diesen Prämissen folglich zu 60 Prozent beliehen. In der Theorie könnte das Darlehen sogar noch erhöht werden, wenn ein Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen erforderlich ist. Der Beleihungsauslauf könnte dann auf 70 Prozent oder 80 Prozent erhöht werden.

Es sollte allerdings beachtet werden, dass sich die Höhe der Bauzinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert richten. Je höher dieses Verhältnis ist, desto größer ist auch das Risiko der Bank. Sie wird sich dieses Finanzierungsrisiko durch einen höheren Darlehenszins vergüten lassen. Bei einer Beleihung von 60 Prozent ist die Auswahl unter den finanzierenden Banken in der Regel am größten. Der Darlehensnehmer hat dann üblicherweise eine breitere Masse an Kreditgebern zur Verfügung und kann sich das attraktivste Angebot heraussuchen.

Bei einer Beleihung von 80 Prozent oder sogar 100 Prozent sieht das anders aus. Nur wenige Kreditgeber in Deutschland sind bereit, eine so hohe Beleihung zu akzeptieren. Im Gegenzug werden sie einen deutlichen Sicherheitsabschlag auf den Zins erheben. Durch diesen Sicherheitsabschlag wird die Finanzierung erheblich teurer.