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Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten, zukünftigen Einnahmen basiert. Mit dem Ertragswertverfahren wird dieser Wert ermittelt, die gesetzlichen Bestimmungen dazu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG) beschrieben.

Berechnung des Ertragswerts

Zur Berechnung des Ertragswerts wird einmal der Wert der baulichen Anlage bestimmt und anschließend der Bodenwert der zugehörigen Immobilie hinzu addiert. Der Wert einer baulichen Anlage basiert auf seinem marktüblich erzielbaren Reinertrag. Dieser besteht aus sämtlichen Mieteinnahmen sowie sonstigen Einkünften abzüglich der Bewirtschaftungskosten und wird auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet. Der Bodenwert berechnet sich entweder mittels Vergleichswertverfahren oder wird aus den von Gutachterausschüssen bereitgestellten Bodenrichtwerten hergeleitet. Beim Ertragswertverfahren wird auf diesem Grundstückswert noch der Liegenschaftszins erhoben, als Verzinsung von Immobilienvermögen, das sich im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt.

Wann wird der Ertragswert genutzt?

Dadurch, dass sich der Ertragswert auf zukünftig zu erzielende Mieteinnahmen bezieht, kann der Wert auch nur für entsprechende Immobilien wie Mehrfamilienhäuser plus Mietgrundstücke, Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und ähnliche genutzt werden.

Außerhalb von Immobilienwertermittlungen gilt das Ertragswertverfahren bei der Unternehmensbewertung als die am häufigsten angewandte und anerkannte Methode. Der Ertragswert wird hier berechnet, indem die Erträge des Unternehmens der letzten und zukünftigen drei Jahre durch einen Zinssatz, dem Kapitalisierungszinssatz, geteilt und zusätzlich Risikofaktoren einberechnet werden.