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Einheitswert

Der Einheitswert benennt den Wert von Grundbesitz, der privat, gewerblich und land- bzw. forstwirtschaftlich genutzt wird. Er wird von den zuständigen Finanzbehörden ermittelt und dient als Bemessungsgrundlage für gewisse Steuern wie die Gewerbe, Grund- und Grunderwerbssteuer. Er hat mit der Immobilienwertermittlung also nicht von unmittelbarer Relevanz.

Ursprünglich wurde der Einheitswert zur deutschlandweiten Feststellung von Grundstückswerten eingeführt. Nach einer ersten Hauptfeststellung sollten die Einheitswerte alle sechs Jahre um die bis dahin entstandenen Veränderungen neu berechnet werden, doch der zweite Weltkrieg und seine Nachwirkungen bedingten, dass es in den neuen Bundesländern bis heute bei der Hauptfestellung von 1935 blieb. In den alten Bundesländern gab es 1964 noch eine weitere und damit die letzte Feststellung von deutschlandweiten Einheitswerten für Grundstücke. Die Wertermittlung von Grundstücken wird heute durch Bodenwert und Bodenrichtwerte erzielt.

Einheitswerte weichen meist vom Verkehrswert ab

Das ist auch der Grund, warum der Einheitswert grundsätzlich niedriger ausfällt als der tatsächliche Verkehrswert. Nur vereinzelt werden Einheitswerte von den Behörden neu ermittelt. Ihnen dienen sie trotzdem noch als Basis für die Berechnung von auf Grundstücken erhobenen Steuern sowie zur Ermittlung der Zweitwohnungsteuer.

Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert von 1964 oder 1935 mit der Quadratmeterzahl multiplitziert, bei bebauten Grundstücken wird das Ertragswertverfahren angewendet. Zusätzlich werden für beide Berechnungen werden dann noch mindernde oder aufwertende Faktoren mit einbezogen.

Einheitswert bei Wertveränderungen

Im Falle einer Änderung des Grundstückswerts um ein vom Bewertungsgesetz festgelegtes Ausmaß wird eine Wertfortschreibung vorgenommen. Der Wert des Grundstücks wird dann komplett neu bewertet. Bei neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten oder Grundstücken, die zum ersten Mal besteuert werden sollen, gibt es eine sogenannte Nachfeststellung, die das Finanzamt vornimmt.