Gewerbeimmobilien

Als Gewerbeimmobilie werden Gebäude, Gebäudeteile und Gewerbegrundstücke bezeichnet, welche ausschließlich oder teilweise zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, wie beispielsweise Büro-, Einzelhandel- und Industriegebäude. Dieser Beitrag erläutert den Begriff sowie die Bedeutung von Gewerbeimmobilien und orientiert sich dabei an der nachfolgenden Gliederung:

1. Gewerbliche Nutzung

2. Gemischte Nutzung

3. Bewertung von Gewerbeimmobilien

4. Gewerbeimmobilien und Steuern

5. Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Gewerbliche Nutzung

Unter einer gewerblichen Nutzung kann eine wirtschaftliche Benutzung der Immobilie verstanden werden, welche darauf ausgerichtet ist, Gewinn zu erzielen. Genau in dieser Eigenschaft unterscheiden sich Gewerbetreibende von sogenannten Liebhabern, welche eine Immobilie aus persönlichen Neigungen - wie zum Beispiel dem Bedürfnis einer [Denkmalschutz](/wiki/denkmalschutz-afa/"Denkmalschutz - AfA")-Renovierung - benutzen.

Die Immobilien-Nutzung von öffentlich-rechtlichen Körperschaften wird ebenfalls als gewerbliche Nutzung verstanden - auch wenn öffentliche Betriebe als Teil des Staatsapparates keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Außerdem ist der Begriff der Gewerbeimmobilie nicht an dem aus dem Steuerrecht kommenden Begriff des Gewerbetreibenden festzumachen. Denn auch die Gebäude von freiberuflich, selbstständig oder land- und forstwirtschaftlich Tätigen werden als Gewerbeimmobilien bezeichnet.

Gemischte Nutzung

Immobilien, die einer gemischten Nutzung unterliegen, wie beispielsweise ein Mehrparteienwohnhaus mit diversen Lokalen, können in Abhängigkeit des gewerblichen Nutzungsanteils ebenfalls als Gewerbeimmobilien eingeordnet werden. Maßgeblich ist hier der Anteil der gewerblichen oder privaten Nutzung, welche anhand der Nutzfläche berechnet wird.

Ergibt sich dabei ein Anteil von über 50 % für eine gewerbliche Nutzung, so kann die Immobilie als Gewerbeimmobilie bezeichnet werden. Damit die Immobilie gemäß den Vorgaben des deutschen Bewertungsgesetzes (BewG) jedoch als Geschäftsgrundstück bezeichnet werden darf, ist ein gewerblicher Anteil von mehr als 80 % vorzuweisen. Andernfalls ist die Immobilie gem. § 181 BewG entweder als Wohnungs- oder Teileigentum, als Mietwohngrundstück oder als gemischt genutztes Grundstück zu bezeichnen.

Bewertung von Gewerbeimmobilien

Die oben erläuterten Unterschiede bei der juristisch korrekten Bezeichnung von Immobilien haben Auswirkungen auf die in der Praxis angewandten Bewertungsverfahren bei Gewerbeimmobilien. Während bei Wohnimmobilien eine Bewertung mithilfe des Sachwertverfahrens durchgeführt wird, so erfolgt bei den als Gewerbeimmobilien eingestuften Gebäuden oder Grundstücken eine Bewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens.

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Bewertung der Immobilie an den Verkehrswerten des Grundstücks und den Herstellungskosten des Gebäudes. Die gewöhnlichen Herstellungskosten können bei neuwertigen Gebäuden in der Regel aus den Projektunterlagen genommen werden. Bei älteren Gebäuden sind hingegen die sogenannten historischen Normalherstellungskosten aus Baukostentabellen abzuleiten.

Das Ertragswertverfahren, welches für durch Gewerbe genutzte Immobilien von größerer Bedeutung ist, sieht vor, dass die Bewertung anhand einer möglichen Ertragserzielung vorgenommen wird. Dazu werden die zukünftigen Aufwendungen den möglichen Erträgen gegenübergestellt. Der verbleibende Überschuss wird auf das Bewertungsdatum abgezinst, so dass sich ein Barwert ergibt.

Gewerbeimmobilien und Steuern

Für Unternehmer, welche aufgrund ihrer Betriebsgröße oder ihres Umsatzes die doppische Rechnungslegung anwenden müssen, hat die steuerliche Behandlung ihrer Immobilien eine besondere Bedeutung. Sie müssen Wertverluste und Wertzuwächse, die als Abschreibungen oder Zuschreibungen bezeichnet werden, bei der Ermittlung der Steuerlast einbeziehen. Damit hat der Anschaffungs- oder Herstellungswert einer Immobilie direkte Auswirkungen auf die Höhe der zu entrichtenden Steuern.

Darüber hinaus können Unternehmer in bestimmten Fällen entscheiden, ob sie bei dem Bau und der anschließenden Vermietung einer Immobilie eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit in Anspruch nehmen oder nicht. Dies wirkt positiv sich auf Baukosten aus, führt aber im Umkehrschluss auch zu einer höheren Zahllast der Umsatzsteuer bei einer späteren Vermietung der Immobilie.

Gewerbeimmobilien haben jedoch auch bei der Grundsteuerveranlagung eine Auswirkung auf die Höhe der Steuer. So werden Wohngebäude im Rahmen der Festlegung der Grundsteuermesszahl, welche später durch den Hebesatz der Kommune erhöht wird, anders betrachtet als Gewerbeimmobilien.

Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage

Gewerbeimmobilien können auch gezielt als Kapitalanlage dienen. Dazu können sich Anleger entweder alleine, mit wenigen Investoren oder mit einer Vielzahl von Investoren, über das sogenannte Crowdinvesting, an Immobilienprojekten beteiligen. Man muss also nicht gleich eine solche Immobilie kaufen und verwalten.

Bei einer **Kapitalanlage in Immobilien **kommen regelmäßig Wohngebäude und gewerblich genutzte Geschäftsgebäude in Frage, da diese bei guter Auslastung zuverlässig Mieten erwirtschaften. Um hohe Fluktuationen und somit auch einen hohen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, werden in der Praxis bei Gewerbeimmobilien häufig längere Laufzeiten bei den zugrunde liegenden Verträgen vereinbart. Im Gegensatz zu privaten Mietern hat der Anleger somit eine garantierte Rendite, die nicht mit der im Privatmietrecht üblichen dreimonatigen (Kündigungs-) Frist ausgesetzt werden kann.

Bei einer Kapitalanlage in Gewerbeimmobilien können Anleger von guten Renditechancen profitieren. Aufgrund der hohen Anlagesumme können jedoch Finanzierungskosten erforderlich werden. Insofern kann ein anteiliges Investment, bei dem mehrere Investoren beteiligt sind, vorteilhafter sein. Dies wirkt sich auch bei den zu tragenden Risiken, wie beispielsweise hohen Modernisierungskosten, positiv aus.