Crowd-Investing - Viele Beteiligte für ein Projekt

Immobilien-Boom und Immobilienmarkt Deutschland

Im Münchener Norden baut sich BMW ein eigenes Hotel. Auf drei Stockwerken sollen sich 270 Zimmer verteilen. Diese sind jedoch nicht für den gewöhnlichen Hotel- und Gaststättenbetrieb gedacht, sondern für die eigene Belegschaft. Neben Auszubildenden und neuen Fachkräften sollen in dem Hotel auch Mitarbeiter unterkommen, die sich nur kurz in München aufhalten.

Was sagt uns das? Zum einen, dass BMW sich um seine Mitarbeiter kümmert. Zum anderen sagt es aber auch viel über den Immobilienmarkt aus, und zwar nicht nur den Münchener Immobilienmarkt.

Preise für Immobilien – egal, ob zur Miete oder als Eigentum – lagen in München schon länger über dem Durchschnitt. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien um gut 20 % gestiegen. Manche Immobilienobjekte in München wechseln den Besitzer zu gut dem 30-fachen der Jahresmiete. Leer stehender Mietwohnraum ist nicht nur rar in der Stadt, sondern auch kaum noch bezahlbar.

München mag ein extremes Beispiel sein, dennoch steht es für eine Entwicklung, die nun auch den deutschen Immobilienmarkt erreicht hat. Von dem einen Immobilienmarkt kann man dabei aber nicht sprechen. Wie so vieles muss auch der Immobilienmarkt Deutschland differenziert betrachtet werden.

Städte wie München, Berlin, Hamburg und Frankfurt wachsen, denn sie ziehen Menschen an, die oftmals hoffen, dort neue Arbeit zu finden. Auch kleiner Städte wie Leipzig und Münster entwickeln sich in diese Richtung. Der Nachfrage nach Wohnraum oder gewerblichen Immobilien steht jedoch ein beschränktes Angebot gegenüber. In der Konsequenz dessen steigen die Preise, nicht nur für vermietbare Immobilien, sondern auch für Eigentum.

Durch den Wegzug vom Land in die Stadt (Landflucht) entsteht in ländlichen Gebieten ein Immobilienüberschuss. Die Immobilien können nur noch zu geringen Preisen vermietet oder gar verkauft werden, da potentielle Interessenten ein wesentlich größeres Angebot vorfinden. Während die Preise in Städten und Ballungsräumen also steigen, sinken sie auf dem Land.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist somit nicht aus einem Guss gegossen, sondern ähnelt eher einem Flickenteppich. Im Gesamtbild jedoch gleichen sich Stadt und Land im Groben wieder aus.

Crowd-Finanzierung

Niedrige Zinsen befeuern den Immobilien-Boom. Wer es sich leisten kann, investiert in eigene Immobilien. Doch was ist mit jenen, die nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und trotzdem in Immobilien investieren wollen?

Sie finden sich an einem Ort zusammen und helfen einander, damit auch ihr Traum von der Immobilie wahr werden kann. Diese Idee ist so alt wie die Menschheit selbst. Sie funktionierte nicht nur beim frühzeitlichen Bau von Hütten, sondern wird auch heute noch praktiziert und findet sogar virtuell viel Anklang.

Heute müssen sich die Menschen jedoch nicht mehr an einem konkreten Ort treffen, um das Fundament für ein gemeinschaftliches Projekt wie beispielsweise eine Immobilie zu legen. Von quasi überall her können sie über das Internet zusammenkommen und ihre finanzielle Unterstützung für ein Projekt bündeln.

Viele Beteiligte für ein Projekt – für dieses Konzept der Finanzierung durch eine Crowd (englisch: Menge) wurden unterschiedliche Namen gefunden. Die geläufigsten sind Crowd-Funding und Crowd-Investing. Sie werden oft synonym verwendet. Obwohl beide Finanzierungsformen bezeichnen, sind sie doch verschieden.

Unterscheidung von Crowd-Funding, Crowd-Investing und anderen Crowd-Finanzierungen

Bei Crowd-Funding und Crowd-Investiting beteiligen sich zwar mehrere Personen an der Finanzierung von Projekten. Jedoch unterscheiden sich beide Finanzierungsarten deutlich.

• Das Crowd-Funding ist vor allem aus dem künstlerisch-kreativen oder karitativen Bereich bekannt. Hier finanzieren Privatpersonen Projekte, die ohne die finanzielle Unterstützung der Crowd sonst nicht realisiert werden würden. Für ihre Unterstützung erhalten die Kapitalgeber im Gegenzug – sofern überhaupt – nicht-monetäre Gegenleistungen wie zum Beispiel Postkarten, CDs oder Eintritte zu exklusiven Veranstaltungen. Die Gegenleistungen orientieren sich dabei an der Höhe der finanziellen Unterstützung.Crowd-Funding kann als eine Art Geldgeschenk oder als zweckgebundene, konkrete Spende betrachtet werden, die die Beteiligten aus altruistischen Gründen leisten. Wird ein fertiges Produkt als Gegenleistung in Aussicht gestellt, kann man das Crowd-Funding auch als klassische Vorfinanzierung sehen, die jedoch auf Vertrauen basiert. Denn eine Gegenleistung wird nicht vertraglich garantiert.
• Beim Crowd-Investing sieht das schon anders aus. Dort verfolgen die Investoren monetäre Ziele. Sie investieren ihr Geld vor allem in Startups und junge Unternehmen. Als Gegenleistung erhalten die Investoren Anteile am Unternehmen und erwerben Ansprüche auf Gewinnausschüttungen. Zunehmend wird das Crowd-Investing auch bei der Finanzierung von ökologischen Projekten und Immobilien genutzt. Die vertragliche Regelung erfolgt dabei meist über partiarische Darlehen oder Nachrangdarlehen, unterscheidet sich aber je nach anbietender Plattform.

Die folgende Übersicht stellt Crowd-Funding und Crowd-Investing nochmals einander in wesentlichen Merkmalen gegenüber:

Weitere Formen der Finanzierung durch die Crowd sind Crowd-Donation und Crowd-Lending. Crowd-Donations sind mit klassischen Spenden vergleichbar. Die Kapitalgeber erhalten keine Gegenleistungen, können jedoch für ihre finanzielle Unterstützung eine Spendenquittung ausgestellt bekommen. Beim Crowd-Lending dagegen handelt es sich um klassische Kreditverträge. Hierbei wird für eine bestimmte Periode ein verzinstes Darlehen eingeräumt, aus dem sich ein Schuldverhältnis ergibt.

Crowd-Investing

Unternehmen können in Deutschland seit 2011 über Onlineplattformen von einer Crowd finanziert werden. Anfangs versuchten laut Crowdinvesting Monitor in Deutschland etwa 30 Plattformen, das Eigenkapital der Crowd (damals in einer Größenordnung von € 50.000 bis € 100.000) an Startups und junge Unternehmen zu vermitteln. Viele davon scheiterten jedoch, weil ihre Investmentangebote nicht attraktiv genug waren oder zu wenige Investoren gefunden wurden.

Trotzdem wuchs der Markt für Crowd-Investings. Das Volumen der Investitionen stagnierte erst im Jahre 2014. Das Crowd-Investing geriet zunehmend in den Blick der Politiker, die daraufhin ein Kleinanlegerschutzgesetz entwarfen. Der Deutsche Bundestag nahm den Gesetzesentwurf in zweiter Lesung am 23.04.2015 an.

Im Jahr 2014 wurden nicht nur Startups und junge Unternehmen mit Hilfe des Crowd-Investings finanziert. Immobilien, ökologische Projekte wie Solaranlagen und grüne Kraftwerke oder auch Filmproduktionen konnten mit diesem Finanzierungsinstrument ebenso ihre nötigen finanziellen Mittel akquirieren. Gemäß Monitor zur Crowd-Finanzierung in Deutschland verteilten sich die Crowd-Investings im ersten Quartal 2015 folgendermaßen auf die genannten Anlageklassen:

• Startups: € 6,5 Mio.
• Immobilien: € 3,4 Mio.
• grüne Projekte: € 1,2 Mio.

Crowd-Investing für Immobilien

In den vergangenen Jahren konnten vor allem große Investoren oder Privatpersonen mit Vermögen in Immobilien investieren. Doch zunehmend steigen die Preise für Immobilien durch die Decke. Nicht nur in Berlin, Hamburg oder München schossen sie nach oben, auch kleinere Städte wie Leipzig, Wolfsburg oder Bonn locken große Investoren.

Menschen mit einem durchschnittlichen bis kleinen Einkommen können da kaum mithalten. Investieren sie dennoch in ein bescheidenes Eigenheim oder eine andere Immobilie, setzen sie dafür häufig nicht nur ihr gesamtes Vermögen ein, sondern verschulden sich auch noch zusätzlich. Finanziell sind sie auf lange Jahre von einer einzigen Immobilie abhängig – ein gewaltiges Risiko.

Wer trotzdem mit Immobilien Geld machen will, muss sehr genau hinsehen und kritisch auswählen. Mittlerweile gibt es Unternehmen, die Kleinanlegern helfen, am Immobilien-Boom teilzunehmen und davon zu profitieren. Crowd-Investing heißt hier das Zauberwort. Dabei können mehrere kleine Investoren ihr Geld bündeln und so einzelne oder mehrere Immobilienprojekte finanzieren.

Wie funktioniert Crowd-Investing?

Um auf einer Plattform für die Finanzierung des eigenen Projektes (Startup oder Immobilie) werben zu können, sind verschiedene Schritte notwendig.

1. Kontaktaufnahme mit der Crowd-Investing-Plattform

Wer mit dem Gedanken spielt, sein Projekt mit Hilfe der Crowd finanzieren zu lassen, sollte sich zunächst einen Überblick über die verschiedenen Plattformen verschaffen. Je nachdem, ob es sich um ein Startup oder eine Immobilie handelt, kommen dafür unterschiedliche Plattformen in Frage. Die dort vorgestellten Projekte und deren Erfolg geben einen guten Einblick und erleichtern die Auswahl der geeignetsten Plattform.

2. Prüfung bzw. Gutachten und Bewertung

Nach der Kontaktaufnahme prüft die Plattform in der Regel – jedoch in unterschiedlichem Umfang – die vorhandenen Unterlagen zum Projekt. Diese Prüfung (auch Due Diligence genannt) umfasst bei Startups zum Beispiel Geschäftsmodell und Businessplan sowie Finanzzahlen.

Bei bestehenden Immobilien kann ein Gutachten erstellt werden. Aufgrund der ausgewerteten Daten beurteilt die Plattform schließlich das eingereichte Projekt. Diese Bewertung bildet die Basis für den Investmentprozess und für die entsprechenden Verträge. Der Projektinitiator erhält von der Plattform ein konkretes Angebot, das verbindliche Konditionen wie zum Beispiel Laufzeit, Darlehenshöhe, Zahlungszeitpunkt und Zinssatz enthält. Gibt die Plattform ihr Ok, ist somit die erste auswählende und aussortierende Hürde geschafft.

3. Vorstellung auf der Plattform

Nimmt der Projektinitiator das Angebot an, wird der Vertrag finalisiert. Um sich auf der Plattform präsentieren zu können, erhält jedes Projekt ein Profil. Dort werden in der Regel ein Film und eine kurze Erläuterung des Projektvorhabens eingebunden. Es können auch Dokumente hinterlegt werden, die wichtig für das Projekt sind. Für Startups bieten sich zum Beispiel Businesspläne an, bei Immobilienprojekten sind Grundrisse und Baugenehmigungen denkbar. Dadurch können sich potentielle Investoren ein Bild vom Projekt machen, das ihre Entscheidung, zu investieren oder nicht, beeinflusst. Eine gute Präsentation auf dem Profil ist also äußerst wichtig und entscheidend dafür, auch die zweite Auswahlhürde auf dem Weg zur Finanzierung – nämlich die der Crowd selbst – zu überwinden.

4. Phase des Crowd-Investings

Sobald das Profil angelegt ist, beginnt die Phase des Crowd-Investings. Je nach Plattform kann die Dauer dieser Phase unterschiedlich ausfallen. Interessiert sich die Crowd für das Projekt, stellen sich auch bald erste Fragen dazu ein, die über unterschiedlichste Wege gestellt werden können, beispielsweise über die Plattform des Crowd-Investings, berufliche Netzwerke oder in persönlichen Gesprächen. Diese sollten zügig beantwortet werden. Zudem sollten Maßnahmen der Public Relations das Crowd-Investing begleiten.

5. Folgezeit

Nach einem erfolgreichen Crowd-Investing werden die Verträge abgewickelt. Den Anteilseignern werden entsprechende Beteiligungsverträge übergeben, der Projektinitiator erhält die zugesagten Gelder der Investoren. Zukünftig will natürlich nicht nur die Plattform des Crowd-Investings über laufende Entwicklungen auf dem aktuellen Stand gehalten werden, sondern auch die neuen Investoren selbst. Die Anforderungen an die externe und interne Kommunikation steigen somit.

Mit den neuen Investoren hält jedoch nicht nur neues Geld Einzug ins Startup oder in die Immobilie. Auch wertvolles Feedback, potentiell wichtige Kontakte und Kooperationen können sich ebenfalls im Gepäck der Investoren befinden.

Wer investiert beim Crowd-Investing wie viel?

In den Jahren 2012 bis 2014 investierten etwa 30 % der Investoren in mehrere Projekte (Mehrfachinvestoren). Diese Investitionen wiederum machten über 60 % der gesamten Crowd-Investings aus.

Die Höhe der Crowd-Investings ändert sich im Verlaufe der Investitionsphase. Im ersten Fünftel investiert die Crowd in der Regel etwa die Hälfte des benötigten Kapitals, dieses jedoch in kleineren Beträgen und durch mehrere Investoren. Erst gegen Ende der Investitionsphase, wenn sich zeigt, ob die Projektfinanzierung tatsächlich zustande kommt, werden größere Summen von einer geringeren Menge an Investoren zugesagt.

Generell ist gemäß der EFNW-Analyse zu erkennen, dass die durchschnittlichen Investmentsummen steigen. Während die Zahl derer sinkt, die nur zum Spaß und aus Interesse ein Projekt (mit wenigen finanziellen Mitteln) unterstützen wollen, steigt die Anzahl der Mehrfachinvestoren deutlich. Auch so genannte Rendite-Investoren und Crowd Angels wird es zukünftig wohl öfter geben. Konstant bleiben wird dagegen der Anteil so genannter Produkt-Jünger und der Investoren aus dem Freundes- und Verwandtenkreis.

Welche Vorteile hat Crowd-Investing?

• Crowd-Investing bietet Chancen, die sich andere Unternehmen erst teuer erkaufen müssen. Die Teilnahme über eine Crowd-Finanzierung hat einen werbenden Effekt. Ein Darlehen der Hausbank ist vielleicht günstiger zu erhalten im Vergleich zur Rendite, die den Investoren aus der Crowd versprochen wird. Aber der Darlehensvertrag landet, nachdem er unterschrieben wurde, in der Ablage – die Öffentlichkeit und mit ihr potentielle Kunden und Kooperationspartner erfahren nichts davon. Investoren einer Crowd-Finanzierung jedoch werden häufig Kunden oder Partner, und das meist schon von der ersten Stunde an. Denn sie sind überzeugt von dem Produkt, der Dienstleistung oder dem Objekt, nicht zuletzt haben sie schließlich auch ihr gutes Geld investiert.
  Selbst dann, wenn nicht genügend finanzielle Mittel für das aktuelle Projekt akquiriert werden konnten, ist die öffentliche Aufmerksamkeit nicht zu unterschätzen. Sie kann manches Mal sogar wichtiger sein als die Finanzierung selbst. Um das zu erreichen, ist es wichtig, die Kampagne entsprechend zu planen, mit eigenen Public-Relations-Maßnahmen zu begleiten und dabei die mediale Berichterstattung einzubeziehen, statt einfach nur ins Blaue zu starten.
• Ein weiterer Vorteil der Crowd-Finanzierung liegt in der Vorauswahl, die zum einen die Plattformen treffen, zum anderen aber auch die möglichen Investoren selbst. Nur wenige der Projekte, die sich um eine Crowd-Finanzierung bewerben, schaffen es überhaupt, auf den Plattformen der Öffentlichkeit vorgestellt zu werden. Letztendlich entscheidet auch die Crowd, welches Projekt als finanzierungswürdig in Frage und damit ins eigene Portfolio kommt.
• Zudem können Projektinitiatoren durch Crowd-Investings ihre Kapitalstruktur optimieren. Zinsen sind fest und kalkulierbar, Laufzeiten lassen sich flexibel gestalten. Durch die verbindlich zugesagten Gelder der Investoren ist ein geringeres Eigenkapital aufzubringen. Durch den festgelegten Auszahlungszeitpunkt lässt sich mit dem eingenommenen Geld planen. Außerdem haben die Investoren als stille Kapitalgeber zwar ein Recht auf Information, jedoch nicht auf Mitsprache.

Welche Nachteile hat Crowd-Investing?

• Die Bewährungsprobe für das Finanzierungsmodell Crowd-Investing steht in den kommenden Jahren bevor. Wenn dann die Beteiligungsverträge vieler Projekte auslaufen, wird sich zeigen, ob die versprochenen Renditen erfüllt werden konnten oder wie viele Projekte schon vorher zahlungsunfähig wurden und ihren Geschäftsbetrieb einstellen mussten. 2014 meldeten bereits mehrere Unternehmen Insolvenz an, die über Crowd-Investings eine Finanzierung gefunden hatten. Obwohl viele der Investoren um ihre Gelder bangen und die Verluste Schätzungen zufolge im unteren einstelligen Millionenbereich liegen, ist das Crowd-Investing an sich von einer Pleitewelle weit entfernt. Angesichts von etwa 22 Mio. €, mit denen junge Unternehmen über Crowd-Investing-Plattformen finanziert wurden, hält sich der Verlust jedoch in überschaubaren Grenzen.
• Von Nachteil für die Investoren allerdings sind teilweise die vertraglichen Regelungen, denn oftmals handelt es sich dabei um nachrangige Darlehen. Bei Crowd-Investings in Immobilien legen Investoren zwar ihr Geld in den finanzierten Immobilien an. Sie werden dadurch jedoch nicht automatisch zu Besitzern dieser Immobilien, die ein Mitspracherecht haben oder von Wertsteigerungen profitieren. Die Investoren gewähren dem Projektentwickler durch ihre Investition einen Kredit, der jedoch im Vergleich zu den Krediten von Banken nachrangig ist. Das heißt, dass im Falle einer Insolvenz erst die Bank ihr Geld zurückerhält. Bleibt dann tatsächlich noch etwas übrig, wird es unter den Investoren aufgeteilt. Unter Umständen kann also ein Investor sein gesamtes eingesetztes Geld verlieren. Trotz des möglichen Totalverlusts besteht jedoch keine Nachschussverpflichtung.

Verbraucherschützer sehen die vertraglichen Regelungen mit skeptischem Blick. Die Bundesregierung brachte deshalb ein neues Gesetz auf den Weg – das Kleinanlegerschutzgesetz –, dem der Deutsche Bundestag am 23.04.2015 zustimmte. Damit soll der so genannte graue Kapitalmarkt, der bisher kaum kontrolliert wurde, transparenter gemacht werden. So soll die Prospektpflicht auf alle in Deutschland angebotenen Vermögensanlagen ausgedehnt werden. Aus den Prospekten soll zudem hervorgehen, wenn personelle Verflechtungen bestehen. Außerdem soll jede Werbung für ein Anlageprodukt mit deutlichen Warnhinweisen versehen werden. Lassen sich Kleinanleger auch davon nicht abschrecken, bleibt ihnen immer noch das Recht, binnen 14 Tagen ihre Investitionszusage zu widerrufen.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) wird zukünftig nicht nur Anlagenprospekte auf Korrektheit prüfen. Sie wird darüber hinaus auch einschreiten können, sollten Kleinanleger bei unseriösen Anbietern Gefahr laufen, ihr Geld zu verlieren.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Prospektpflicht. Hierunter fallen beispielsweise soziale Projekte, deren Anteile provisionsfrei vertrieben werden und deren Summe nicht über € 2,5 Mio. liegt. Dies gilt auch für Projekte, die sich über die Crowd finanzieren.

Kosten und Vergleich

Plattformen für Crowd-Investings unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der Art und Weise, wie sich Investoren an den vorgestellten Projekten beteiligen können und mit welchen finanziellen Einlagen sie dies tun können. Im Folgenden werden die aktuell (04/2015) größten deutschen Crowd-Investing-Plattformen für Immobilien in wesentlichen Kriterien einander gegenübergestellt:

Bergfürst und Companisto sind Plattformen, die Crowd-Investings nicht nur für Immobilien, sondern auch für Startups bzw. junge Unternehmen anbieten. Teilweise wird die Finanzierung über diese Plattformen anders gestaltet als bei Exporo, Kapitalfreunde und Zinsland.

In wesentlichen Merkmalen werden sie in der folgenden Übersicht einander gegenübergestellt:

Fazit

Wer sein Projekt mit der Hilfe mehrerer Beteiligter, einer so genannten Crowd, finanzieren lassen will, findet dafür viele Möglichkeiten. Auch Immobilienprojekte können durch die Crowd ein stabiles Fundament bekommen. Crowd-Investings bergen zwar gewisse Risiken in sich, sie bieten aber auch Chancen und Gewinne für beide Seiten – für Projektinitiatoren und Investoren. Schon mit kleinen Investitionsbeträgen können so große und großartige Projekte realisiert werden.