FAQ

ÜBER EXPORO

EXPORO ist eine innovative Internetplattform aus Hamburg, über die Investoren sich bereits mit Beträgen ab 500 € an attraktiven Immobilienprojekten mittels Crowdinvesting beteiligen können. Damit eröffnet EXPORO Kleinanlegern einen Markt, der bisher vorwiegend Großanlegern vorbehalten war: das direkte Investieren in Immobilien. Hier erfahren Sie noch mehr über uns.

Crowdinvesting setzt sich zusammen aus den englischen Worten „Crowd“ (Menschenmenge) und „Investing“ (investieren). Beim Crowdinvesting schließen sich viele Investoren über das Internet zusammen, um gemeinsam ein großes Projekt zu finanzieren und eine Rendite zu erzielen Durch diesen Zusammenschluss bekommen auch Investoren mit kleineren Anlagesummen Zugang zu einem Markt, bei dem normalerweise Mindestinvestments von bis zu 500.000 € und mehr gefordert werden.

EXPORO ist für Sie als registrierter Nutzer und auch als investierender Anleger kostenfrei. Ihre Investitionsbeträge sind zweckgebunden und kommen zu 100% dem von Ihnen ausgewählten Immobilienprojekt zugute.

Während des Crowdinvesting eines Projektes erhält EXPORO eine Vergütung vom jeweiligen Projektentwickler. Damit werden die bei EXPORO anfallenden Kosten für Kundenservice, Plattform, Marketingmaßnahmen usw. beglichen. Transaktionskosten für die Überweisungen der Investments werden ebenfalls von den Projektentwicklern getragen.

EXPORO ist eine Plattform, auf der Investmentbeziehungen entstehen, für die ein gewisses Maß an Verbindlichkeit notwendig ist. Wir wollen, dass alle Nutzer der Plattform einander vertrauen. Vertrauen kann leichter entstehen, wenn man weiß, mit wem man es zu tun hat. Informationen zu den Projektträgern und den Projekten sind auf unserer Seite zugänglich.

Für den Investitionsprozess benötigen wir folgende Daten, um gesetzlichen Identifizierungspflichten nachkommen zu können:

  • Vollständiger Name
  • Anschrift
  • Geburtsdatum
  • E-Mail

Darüber hinaus sind für die korrekte Zahlungsabwicklung sowie die Rückzahlung des eingesetzten Investitionsbetrages zuzüglich der Zinsen folgende Einzelheiten notwendig:

  • Bankverbindung (Wir speichern keinerlei Bankdaten von Ihnen. Diese werden unmittelbar an unseren Zahlungsdienstleister Secupay weitergeleitet und hier gespeichert. Sollten Sie später Ihre Bankverbindung ändern wollen, erfolgt dies mit Hilfe eines Formulars, welches wiederum direkt an Secupay übermittelt wird.)
  • Steueridentifikationsnummer

Zur direkten Kommunikation ist es hilfreich, wenn Sie neben Ihrer E-Mail-Adresse auch Ihre Telefonnummer angeben.

Ihre Daten werden vertraulich gemäß in Deutschland geltender Datenschutzbestimmungen erfasst, verarbeitet und gespeichert. Insbesondere werden wir Ihre Daten niemals ohne Ihre Zustimmung an Dritte weitergeben, veröffentlichen oder für andere Zwecke als die Bearbeitung Ihres Investments und die Bereitstellung von Informationen für Sie, z.B. in Form von Bestätigungs-Mails oder jederzeit abbestellbaren Newslettern, nutzen.

Der Nutzungsvertrag für die Plattform wird auf unbegrenzte Zeit geschlossen. Falls Sie Ihre Registrierung und damit den Nutzungsvertrag für die Plattform beenden wollen, schreiben Sie bitte eine entsprechende E-Mail an info@exporo.de. Etwaige von Ihnen mit einem Kapitalnehmer abgeschlossene Investmentverträge bleiben von einer Kündigung des Nutzungsvertrages für die Plattform unberührt.

Investitionsprozess

Zu jedem Projekt finden Sie auf unserer Website unter Projekte eine Projektübersicht mit den wichtigsten Informationen und Konditionen. Zusätzlich können Sie sich zu jedem Projekt ein Angebots-Exposé als PDF herunterladen. Als Kapitalgeber sowie als Nutzer der Plattform werden Sie in regelmäßigen Abständen über den Verlauf des Bauprojektes informiert (z.B. über unseren Blog oder per Newsletter). Sie erhalten somit direkte Informationen, z.B. zur Fertigstellung wichtiger Bauabschnitte oder zum Stand der verkauften Wohnungen.

EXPORO weist darauf hin, dass durch EXPORO lediglich eine eingeschränkte Prüfung der Immobilienprojekte sowie Projektentwickler nach bestimmten formalen Kriterien stattfindet, die keine Aussagen darüber erlaubt, ob die auf der Plattform eingestellten Informationen und Angaben zum Immobilienprojekt zutreffend sind. Insbesondere wird durch EXPORO nicht geprüft, ob und inwieweit ein Investment durch den Nutzer, ganz gleich in welcher Form, in die Immobilienprojektentwicklung wirtschaftlich sinnvoll ist. Diese Einschätzung und die Entscheidung für sein Investment trifft der Nutzer unabhängig und eigenverantwortlich.

Auf EXPORO kann grundsätzlich jeder, der volljährig und unbeschränkt geschäftsfähig ist, ab einer Investitionssumme von 500 € investieren. Als Unternehmen ist es aktuell erforderlich, persönlich mit uns Kontakt aufzunehmen, am besten schreiben Sie uns einfach eine E-Mail.

Das Investieren bei EXPORO geschieht vollständig elektronisch auf der Plattform und dauert nur wenige Minuten. Dazu gehen Sie auf unserer Website auf das Projekt, in welches Sie investieren möchten, und klicken auf die „Jetzt investieren“-Schaltfläche oben rechts. Ein kleines Fenster erscheint und fragt in mehreren Schritten alle relevanten Daten für den Investitionsprozess ab. Im letzten Schritt werden alle Dokumente, Verträge und ein Risikohinweis bereitgestellt. Nachdem Sie diese gelesen und bestätigt haben, können Sie den Investitionsprozess abschließen. Nach erfolgreicher Investition erhalten Sie eine E-Mail mit dem Vertrag. Das postalische Versenden von Dokumenten ist nicht erforderlich. Die Zahlung erfolgt mittels Überweisung oder Lastschriftverfahren.

Ihre Investition erfolgt in Form der Gewährung eines zweckgebundenen Nachrangdarlehens an die jeweilige Projektgesellschaft oder Projektträger, mit der/dem Sie eine Vertragsbeziehung eingehen. Mit Ihrer Forderung ist der Anspruch auf eine feste jährliche Verzinsung zu einer vereinbarten Laufzeit verbunden. Genaue Details können Sie den jeweiligen Informationen zum Projekt entnehmen.

Verzinsung und Laufzeit des Beteiligungsangebotes werden vom Darlehensnehmer, sprich dem Projektträger, festgelegt. Bei seinem Angebot wird er zweckmäßigerweise die Marktsituation, die Projektsituation und die Kapitalstruktur berücksichtigen. Zum Beispiel: Je mehr vorrangiges Fremdkapital bzw. je weniger nachrangiges Eigenkapital, desto höher können die angebotenen Zinsen sein. Sie entscheiden dann, ob diese Position für Sie attraktiv ist. Dieser angebotene und veröffentlichte Zins ist für die Laufzeit festgelegt.

Mit Ihrem Geld wird das von Ihnen gewählte Immobilienprojekt realisiert. Ihr Kapital ist für die Realisierung der Projekte zweckgebunden. Somit haben Sie einen Bezug zum direkten Sachwert im Unterschied zu so genannten „Blind Pool“ Investments, bei denen der Investor nicht weiß, in welche Projekte das Kapital fließt. Für Ihr eingezahltes Kapital erhalten Sie gegenüber dem Darlehensnehmer eine Forderung. Mit Ihrer Forderung ist ein Anspruch auf Rückzahlung des eingezahlten Kapitals inklusive einer Verzinsung verbunden.

Die Secupay AG, mit Sitz in Pulsnitz bei Dresden, ist als Zahlungsdienstleister für die Kapitaltransaktionen verantwortlich. Secupay überweist die Investitionen an den Treuhänder Elbtreuhand Martius Steuerberatungsgesellschaft mbH, Hamburg, welcher wiederum die Gelder an den Projektträger überweist, sobald die für die Auszahlung vertraglich vereinbarten Bedingungen (z.B. das Grundstück ist angekauft, die Baugenehmigung ist erteilt, etc.) vom Projektträger erfüllt worden sind. Die Rückzahlung erfolgt auf demselben Weg vom Projektträger an den Treuhänder über die Secupay AG an die Investoren.

Sollte nicht genügend Investitionskapital in dem vorgesehenen Zeitraum eingesammelt, also das Fundingziel nicht erreicht werden, so kann der Zeitraum verlängert werden oder der Projektträger stimmt zu, weniger Darlehen anzunehmen und eine alternative Finanzierungsquelle zu nutzen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, dass Großinvestoren aus dem Netzwerk von Exporo die Lücke bis zum Fundingziel schließen.

Nachrangdarlehen

Als Finanzvehikel nutzt EXPORO zurzeit das Nachrangdarlehen, um dem Projektträger Mezzanine Kapital zur Verfügung zu stellen. Mezzanine Kapital ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdkapital. Bilanziell ist das Mezzanine Kapital zwischen dem Fremdkapital (in den meisten Fällen ist das der Kredit der finanzierenden Bank) und dem Eigenkapital (eigenes Kapital des Projektträgers) einzuordnen. Der Begriff „nachrangig“ im Namen des Darlehens bedeutet, dass das Nachrangdarlehen nach dem Fremdkapital (z.B. Bankkredite) bedient wird, jedoch vor dem Eigenkapital des Projektträgers.

Nein. Mit dem Nachrangdarlehen vergeben Sie ein Darlehen direkt an einen Projektträger. Das Darlehen wird inklusive der festen Verzinsung nach Ablauf der Darlehenslaufzeit direkt an Sie zurückgeführt. Bei einem Immobilienfonds hingegen wäre die Rendite abhängig vom Erfolg des Fondsmanagements. Beim Nachrangdarlehen liegt ein fester Zinsanspruch zugrunde. Außerdem investieren Sie in einzelne Projekte, welche Ihnen detailliert vorgestellt werden und nicht in einen "Blind Pool" wie bei einem Immobilienfonds. Sie wissen dementsprechend genau, wofür Ihr Kapital verwendet wird.

Mit einem nachrangigen Darlehen sind keine direkten Mitspracherechte, wie beispielsweise auf der Hauptversammlung einer Aktiengesellschaft, verbunden. Grundsätzlich bestehen für Investoren neben der Bereitstellung des von Ihnen gewählten Investitionsbetrages keine weiteren Pflichten. Es gibt insbesondere keine Nachschusspflicht. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie uns jedoch über Änderungen Ihrer Kontaktdaten oder Ihrer Bankverbindung informieren, um eine reibungslose Rückzahlung Ihres Kapitals inklusive der Verzinsung zum Ende der Laufzeit zu gewährleisten.

Sicherheiten & Risiken

Bei einem Neubauprojekt:
Grundsätzlich tragen folgende Punkte zur Erhöhung der Sicherheit bei:

  • Die Abwicklung der Zahlung über einen Treuhänder
  • Die Gewinnabtretung des Projektträgers
  • Das Eigenkapital des Projektträgers
  • Auszahlung des Darlehens an den Projektträger erfolgt erst, wenn das Grundstück angekauft ist, der Bauvorbescheid und die verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen
  • Der positive Trend des Immobilienmarktes

Bei einem Bestandsgebäude:
Grundsätzlich tragen folgende Punkte zur Erhöhung der Sicherheit bei:

  • Die Abwicklung der Zahlung über einen Treuhänder
  • Die Gewinnabtretung des Projektträgers
  • Das Eigenkapital des Projektträgers
  • Auszahlung des Darlehens an den Projektträger erfolgt erst, wenn eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegt
  • Gegebenenfalls eine eingetragene Grundschuld
  • Der positive Trend des Immobilienmarktes

Darüber hinaus können, von Projekt zu Projekt unterschiedlich, weitere Sicherheiten vereinbart sein, wie beispielsweise eine Bürgschaft oder eine Patronatserklärung.

Die Gewinnabtretung des Projektträgers sichert den Investoren vertraglich zu, dass der Projektträger keine Gewinne abführen darf, bis sämtliche Investitionsbeträge plus Zinsen an diese zurückgezahlt wurden. Dazu kann im Bedarfsfall das Bausonderkonto (auf diesem Konto werden sämtliche Erlöse des Projektes eingezahlt; der Projektträger hat nur einen eingeschränkten Zugriff auf dieses Konto) bei der finanzierenden Bank für den Projektträger durch den Treuhänder blockiert werden bis alle Darlehen samt Zinsen an die Investoren zurückbezahlt worden sind.

Bei einem Neubauprojekt:
Nein, es wird keine Grundschuld eingetragen. Anstelle der eingetragenen Grundschuld tritt die Gewinnabtretung des Projektträgers. Der Projektträger darf dadurch, genau wie es bei der eingetragenen Grundschuld der Fall ist, erst Kapital entnehmen, wenn die Ansprüche der Nachrangdarlehensgeber befriedigt sind.

Bei einem Bestandsgebäude:
Je nach Projekt kann es sein, dass eine Grundschuld eingetragen wird.

Das Nachrangdarlehen wird als ein nachrangiges Darlehen dem Darlehensgeber eingeräumt. Es ist ein Darlehen, dessen Rückerstattung im Falle einer Liquidation oder einer Insolvenz der Darlehensnehmerin erst dann durchgeführt werden darf, nachdem alle nicht nachrangigen Forderungen der Gläubiger zurückerstattet wurden. Es besteht, wie bei allen in die Zukunft gerichteten wirtschaftlichen Aktivitäten, das Risiko eines Totalverlustes. Es gibt allerdings keine Nachschusspflicht.

Das heißt, bei der Verteilung der Verkaufserlöse eines Projektes könnte sich zum Beispiel folgende Reihenfolge ergeben (diese würde auch im Fall der Insolvenz gelten):

  1. Fremdkapital der Bank wird bedient
  2. Nachrangdarlehen werden bedient
  3. Projektträger darf Gewinne abführen

Wichtig: Nachrangige Darlehen stehen im Rang vor dem Eigenkapital, d.h. im Falle der Insolvenz darf der Darlehensnehmer sein eingesetztes Eigenkapital erst entnehmen, wenn alle nachrangigen Darlehen zurückgeführt wurden.

In den letzten Jahren haben wir häufiger gesehen, dass unvorhersehbare, externe Faktoren zum Einbruch des Immobilienmarktes führen konnten. Dies muss allerdings nicht zwingend zu Beeinträchtigungen für ein Immobilienprojekt führen. In Ballungszentren mit Wohnungsmangel und gleichzeitigem Bevölkerungswachstum beispielsweise, dürften die Auswirkungen kaum spürbar sein und somit ein Immobilienprojekt nicht gefährden. Aber auch in diesem Fall gilt: Ihr Anspruch auf fristgerechte Rückzahlung des Darlehensbetrages inklusive Zinsen bleibt grundsätzlich unberührt.

Ihr Anspruch auf fristgerechte Rückzahlung der Darlehenssumme inklusive der Verzinsung bleibt davon unberührt.

Ihre Vertragsbeziehung besteht direkt mit dem Kapitalnehmer, der Projektgesellschaft. Sollte es, aus welchen Gründen auch immer, die Plattform nicht mehr geben, verlieren Sie dadurch kein Geld. Der Kapitalnehmer kann das Nachrangdarlehen auch ohne die Plattform an den Zahlungsdienstleister zur Weiterleitung zurückführen. Die erforderlichen Daten sind auch beim Zahlungsabwickler hinterlegt.

Bei einem Neubauprojekt:
Grundsätzlich alle Umstände, die dazu führen, dass der Projektgewinn in einen Projektverlust für den Projektträger umschlägt und der Projektträger über keine anderen Mittel verfügt, um die Darlehensgeber zu bedienen.

Solche Umstände können zum Beispiel sein:

  • Wohnungen werden zu einem deutlich geringeren Preis verkauft als ursprünglich kalkuliert, z.B. durch geringere Nachfrage.
  • Baukosten erhöhen sich signifikant aufgrund von Handwerker-Insolvenzen oder Fehlkalkulation.

Bei einem Bestandsgebäude:
Grundsätzlich alle Umstände, die dazu führen, dass der Besitzer der Immobilie (z.B. eine KG) die Darlehensgeber nicht bedienen kann und der Verkaufserlös der entsprechenden Immobilie die Ansprüche der Darlehensgeber nicht befriedigen kann.

Solche Umstände können zum Beispiel sein:

  • Neben der Immobilie wird eine Kläranlage gebaut, woraufhin bestehende Mieter ausziehen, keine neuen Mieter zu für den Immobilienbesitzer kostentragenden Konditionen einziehen möchten und dieser die Immobilie daraufhin mit Verlusten veräußern muss.

Kosten

Die Anmeldung bei EXPORO und die Nutzung der Plattform sind kostenfrei. Kapitalgeber zahlen auch keine Gebühr für ihre Investition. Die gesamte Zahlung fließt ohne Abzüge in die Beteiligung und wird entsprechend verzinst.

Rückzahlung der Investition

Das Beteiligungsangebot hat eine festgelegte Laufzeit. Zum Ende der Laufzeit wird Ihr eingezahltes Kapital zurückgezahlt. Die Auszahlung der Zinsen richtet sich nach der Art des Projekts: Bei Neubauten ist diese meist endfällig, bei Bestandsimmobilien jährlich oder quartalsweise. Die Projektgesellschaft hat das Recht, bereits vor dem Ende der Laufzeit das eingezahlte Geld zurückzuzahlen. In diesem Fall wird ihr der gesamte Zinsanspruch schon vorher fällig und Ihre Kapitalrendite verbessert sich dadurch noch einmal deutlich gegenüber dem zugesicherten festen Zinssatz.

Dem Beteiligungsangebot liegt eine feste Laufzeit zugrunde. Grundsätzlich kann während der Laufzeit nicht über das eingezahlte Geld verfügt werden.

Die Zinserträge aus den Exporo-Darlehen sind grundsätzlich Einkünfte aus Kapitalvermögen, soweit die Anlage aus dem steuerlichen Privatvermögen erfolgt. Die Erträge unterliegen in diesem Fall der Abgeltungssteuer mit einem Steuersatz in Höhe von maximal 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Die Abgeltungssteuer wird nicht von der Exporo AG und auch nicht von der Darlehensnehmerin einbehalten und abgeführt, da die Verzinsung der Exporo-Darlehen nicht gewinnabhängig ist. Die Zinserträge sind daher in der persönlichen Einkommenserklärung des Anlegers zu deklarieren.
Zur Behandlung der Zinseinnahmen bei Anlagen aus Betriebsvermögen oder bei weiteren steuerlichen Fragen wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder Ihr Finanzamt.

Über Projektträger und Immobilienentwickler

Ein Neubauprojekt folgt typischerweise folgenden Schritten: Ankauf des Grundstücks, Erteilung der Baugenehmigung, Erstellung des Hochbaus, Fertigstellung des schlüsselfertigen Bau. Der Verkauf aller gebauten Wohnungen erfolgt ab der Erteilung der Baugenehmigung. Der Verkauf dieser Wohneinheiten ist die primäre Einkommensquelle des Projektträgers. Der Gewinn des Projektträgers sind die Erlöse aus dem Wohnungsverkauf minus der Kosten des Bauprojekts, wie z.B. Kosten für den Ankauf des Grundstücks, den Bau der Immobilie und das geliehene Kapital.
Grundsätzlich besteht Ihr Anspruch auf Rückzahlung Ihres Kapitals inklusive der Verzinsung allerdings unabhängig vom wirtschaftlichen Erfolg des Projektes.

Heutzutage finanzieren Banken natürlich weiterhin Bauvorhaben, insbesondere in attraktiven Ballungsgebieten mit höherer Nachfrage als Angebot. Aber die zunehmende Regulierung der Banken (Basel II und III) führt dazu, dass Banken eine immer höhere Eigenkapitalquote vom Projektträger fordern. Diese kann je nach Projekt zwischen 10% und 40% liegen. Da ein Projektträger meist mehrere Projekte gleichzeitig bearbeitet, wächst somit der Eigenkapitalbedarf des Projektträgers erheblich und es entsteht oft eine Finanzierungslücke, welche z.B. durch ein Nachrangdarlehen geschlossen werden kann. Der Projektträger hat dadurch eine größere unternehmerische Flexibilität.

Partnerprogramm

Im Bereich meine Provisionen findest Du alle wichtigen Informationen, die Deine bereits ausgezahlten und zukünftigen Provisionen betreffen.

Abrechnungen: Deine Abrechnungen enthalten Informationen zum Abrechnungsdatum und zur Anzahl und Höhe der Provisionsansprüche. Deine Abrechnungen kannst Du Dir als PDF herunterladen. Die Abrechnung der freigegeben Provisionen erfolgt zum Ende des jeweiligen Monats.

Provisionen: Die Übersicht der Provisionen ist nach Registrierungen und Investments gegliedert. Aufgeführt sind Informationen zum Ursprung, zur Höhe, zum Datum der Entstehung und zum Status Deiner Provisionen.

Von Dir generierte Registrierung oder Investments durchlaufen bei uns einen kurzen Prüfungprozess. Somit ist sichergestellt, dass die Zuordnung korrekt stattfindet und Fake-Profile verhindert werden. Provisionen für Investments werden erst freigegeben, wenn die 14-tägige Widerrufsfrist abgelaufen ist. Registrierungen werden erst nach Vervollständigung freigegeben - das bedeutet, dass die jeweilige E-Mail durch den Registrierten bestätigt werden muss.