Die Exporo-Klasse gibt Ihnen die Möglichkeit, die Ergebnisse unserer Projektanalyse über verschiedene Projekte hinweg zu vergleichen. Sie bietet so - ergänzend zu den weiteren Informationen zum Projekt - eine Grundlage für Ihre Anlageentscheidung.

Zur Exporo-Klasse

Sicherstellung eines standardisierten Prüfungsverfahrens anhand einer auf die jeweilige Marktsituation angepassten Credit Policy (Kreditrichtlinie).
Vermeidung von Interessenskonflikten durch die auch im Bankwesen etablierte Trennung der Geschäftsbereiche Markt und Marktfolge sowie Freigabe durch ein unabhängiges Kreditkomitee.
Professionelle Projektanalyse durch unsere Marktfolgeabteilung mit jahrelanger Erfahrung in der Kreditanalyse, Immobilienfinanzierung sowie Projektentwicklung und Vertragsrecht.

Die Credit Policy sichert Standardisierung und bietet Anpassungsfähigkeit

Die interne Credit Policy gibt einheitliche Richtlinien zur Kreditvergabe vor. So wird sichergestellt, dass alle Mitarbeiter der Marktfolgeabteilung die gleichen Parameter eines Projektes prüfen und die Gewichtung der einzelnen Parameter einheitlich erfolgt. Grundsätzlich werden nur Projekte finanziert, die die Rahmenvorgaben der Credit Policy erfüllen.

Exporo passt die Credit Policy bei Bedarf an die Marktgegebenheiten an, zuletzt im Oktober 2022 in den folgenden Bereichen:

Neubewertung der Projektarten und Fokus auf erfahrene Projektentwickler

Mehr Eigenkapitaleinsatz durch Projektentwickler

Fokus auf finanzstarke Projektentwickler

Depriorisierung der Exporo-Klassen D, E und F

Detailliertere Standortbewertung und Bewertung der Verkaufs- und Vermietungsquote

Stärkung der Sicherheitenposition

Transparente Organisationsstruktur zur Sicherstellung guter Governance und Einhaltung aufsichtsrechtlicher Vorgaben

Kern der Organisation des Risikomanagements bei Exporo ist die strikte Trennung von Markt und Marktfolge, die sich bis in das Management Board von Exporo durchzieht. So wird sichergestellt, dass Interessenkonflikte vermieden werden, eine wechselseitige Kontrolle erfolgt und Entscheidungen unabhängig und risikobasiert getroffen werden. Die finale Entscheidung, ob ein Projekt über die Exporo Plattform finanziert wird, wird unter umfassender Abwägung der Chancen und Risiken vom unabhängigen Kreditkomitee getroffen.

Die Organisation des Risikomanagements besteht aus den folgenden drei Elementen:

1. Markt

Das erste Element (Markt) bildet die Abteilung bei Exporo, welche im direkten Kontakt mit den Projektentwicklern steht, die eine Finanzierung benötigen.

2. Marktfolge

Das zweite Element (Marktfolge) besteht aus der Fachabteilung, welche die Projektanalyse unter Berücksichtigung der Kriterien der Credit Policy durchführt.

3. Kreditkomitee

Das dritte Element schließlich (Kreditkomitee) ist ein Gremium aus Verantwortlichen der Fachabteilungen, die bislang noch nicht mit dem Projekt befasst waren. Dieses Komitee trifft unter Beachtung der Vorgaben der Credit Policy die finale Entscheidung, ob ein Projekt über die Exporo Plattform finanziert wird. Erst nach dem positiven Votum des Kreditkomitees werden die weiteren Schritte veranlasst, u. a. die Erstellung der Angebotsunterlagen, um ein Projekt über die Exporo Plattform zu finanzieren.

Ergebnis:

Nur rund 10 - 15 % der Finanzierungsanfragen werden über die Exporo Plattform finanziert

Im Ergebnis der letzten drei Jahre sind durch das strenge Auswahlverfahren von Exporo lediglich rund 10 - 15 % der Finanzierungsanfragen als Investitionsmöglichkeit auf der Plattform angeboten worden. Die Projektanalyse wird bei Exporo von einem erfahrenen Team durchgeführt, das tiefgehende Kenntnisse des Immobilienmarktes und der Kreditanalyse hat.

Die Projektanalyse und die Exporo-Klasse

Die Grundlage für Ihren Erfolg bietet das umfassende und speziell auf die Finanzierung von Immobilien zugeschnittene Risikomanagement von Exporo.

Kern unseres Risikomanagements ist die professionelle Projektanalyse unserer Marktfolgeabteilung.

Zur Projektanalyse

Die daraus resultierende Exporo-Klasse gibt Ihnen die Möglichkeit, die Ergebnisse der Analyse über verschiedene Projekte hinweg zu vergleichen.

Sie bietet so - ergänzend zu den weiteren Informationen zum Projekt - eine Grundlage für Ihre Anlageentscheidung.

Zur exporo-klasse

Die daraus resultierende Exporo-Klasse gibt Ihnen die Möglichkeit, die Ergebnisse der Analyse über verschiedene Projekte zu vergleichen.

Sie bietet so - ergänzend zu den weiteren Informationen zum Projekt - eine Grundlage für Ihre Anlageentscheidung.

Zur Exporo-klasse

Das Risikomanagement gibt den Rahmen vor

Das Risikomanagement von Exporo bietet ein hohes Maß an Stabilität, Unabhängigkeit und Anpassungsfähigkeit bei der Auswahl der richtigen Immobilienprojekte und basiert insbesondere auf den folgenden Prinzipien:
‍

Sicherstellung eines standardisierten Prüfungsverfahrens anhand einer auf die jeweilige Marktsituation angepassten Credit Policy (Kreditrichtlinie).
Vermeidung von Interessenskonflikten durch die auch im Bankwesen etablierte Trennung der Geschäftsbereiche Markt und Marktfolge sowie Freigabe durch ein unabhängiges Kreditkomitee.
Professionelle Projektanalyse durch unsere Marktfolgeabteilung mit jahrelanger Erfahrung in der Kreditanalyse, Immobilienfinanzierung sowie Projektentwicklung und Vertragsrecht.

Die Credit Policy sichert Standardisierung und bietet Anpassungsfähigkeit

Neubewertung der Projektarten und Fokus auf erfahrene Projektentwickler

Mehr Eigenkapitaleinsatz durch Projektentwickler

Fokus auf finanzstarke Projektentwickler

Depriorisierung der Exporo-Klassen D, E und F

Detailliertere Standortbewertung und Bewertung der Verkaufs- und Vermietungsquote

Stärkung der Sicherheitenposition

Transparente Organisationsstruktur zur Sicherstellung guter Governance und Einhaltung aufsichtsrechtlicher Vorgaben

1. Markt

Das erste Element (Markt) bildet die Abteilung bei Exporo, welche im direkten Kontakt mit den Projektentwicklern steht, die eine Finanzierung benötigen.

2. Marktfolge

Das zweite Element (Marktfolge) besteht aus der Fachabteilung, welche die Projektanalyse unter Berücksichtigung der Kriterien der Credit Policy durchführt.

3. Kreditkomitee

Ergebnis: Nur rund 10 - 15 % der Finanzierungsanfragen werden über die Exporo Plattform finanziert

Die einzelnen Schritte der Projektanalyse

Voranalyse: Die Analyse der wichtigsten Rahmendaten eines Projektes

Bei der Voranalyse (auch: Pre-Due-Diligence) werden zunächst die wichtigsten Rahmendaten zum Projekt und zur Finanzierung und deren Übereinstimmung mit den Vorgaben der Credit Policy geprüft. Ziel ist es, bereits frühzeitig zu selektieren, welche Projekte auf Basis ihres Rendite-Risikoprofils das Potential haben, über die Exporo Plattform finanziert zu werden und in die Detailanalyse überzugehen.

Im Rahmen der Voranalyse werden zum Beispiel folgende Fragen beantwortet:

In welchem baurechtlichen Status befindet sich das Grundstück bzw. die Immobilie?
Ist die Lage für das spezielle Vorhaben nachvollziehbar und unter den zu erwartenden Prognosen tragfähig?
Wie hält die Kostenkalkulation den Marktpreisen stand, gibt es dabei unzureichende Annahmen oder Lücken?
Ist der geplante Verkauf bzw. die Rückführung der Kapitalmittel realistisch, welche Szenarien könnten dem im Weg stehen?
Sind zusätzliche Sicherheiten erforderlich und wie könnten diese aussehen?
Ist die Eigenkapitalquote ausreichend und gesichert?

‍
Das Ergebnis dieser Voranalyse durch die Marktfolgeabteilung mündet entweder in einer Absage des Projektes oder in einem Term-Sheet, das die wesentlichen Eckpunkte der Finanzierungskonditionen festlegt. Im Anschluss geht das Projekt in die Detailanalyse über.

Die Mehrheit der Projektanfragen wird nach der Voranalyse abgelehnt.

Detailanalyse: Vertiefte Analyse von Projekt und Projektentwickler

Projekte, die in der Voranalyse positiv beurteilt wurden, werden im nächsten Schritt im Detail analysiert.

Dafür werden zum Einen weitere Informationen und Unterlagen des Projektentwicklers eingeholt und geprüft. Zum Anderen werden unabhängige Daten zu Standort, Markt und Projektentwickler sowie zu den handelnden Personen eingeholt. Hierbei arbeitet Exporo für die unterschiedlichen Themenbereiche mit externen Dienstleistern zusammen:
‍

Die Zusammenarbeit mit Auskunfteien gibt Antworten zur Bonität und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Projektentwickler.
Mit führenden Anbietern für Markt- und Standortanalysen werden aktuelle Preise, Kennzahlen und Bedarfszahlen verifiziert.
Darüber hinaus werden Gutachten, beispielsweise zu Verkehrswerten, eingeholt und bei rechtlichen Sonderfragen externe Anwälte eingesetzt.

Durch die Trennung von Markt und Marktfolge wird im Laufe der weiteren Abstimmungen zwischen Projektentwickler und Exporo dafür Sorge getragen, dass die Konditionen ausgewogen verhandelt und risikobasiert festgelegt werden.

Sodann wird die final abgestimmte Projektfinanzierung dem Kreditkomitee vorgestellt.

Auch zu diesem Zeitpunkt werden im Analyseprozess noch einige Projekte abgelehnt, da sie den hohen Anforderungen nicht genügen.

Entscheidung des Kreditkomitees

Das Kreditkomitee bei Exporo besteht aus einem Gremium aus führenden Mitarbeitern der Fachabteilungen, insbesondere der Marktfolgeabteilung, die im vorangegangenen Prozess nicht in das Projekt involviert waren.

Das Kreditkomitee dient der finalen Zustimmung oder Ablehnung einer Finanzierungsanfrage nach detaillierter Projektanalyse und unter Berücksichtigung der Risikobewertung des Projektes.

Erst im Anschluss an die Freigabe durch das Kreditkomitee werden die Verträge mit dem Projektentwickler geschlossen und die Angebotsunterlagen für die Anleger vorbereitet.

Aufsichtsrechtlicher Prozess

Um ein Investmentangebot auf der Exporo-Plattform anbieten zu können, ist aufgrund der aktuell geltenden gesetzlichen Vorschriften für jedes Projekt ein sogenanntes Wertpapier-Informationsblatt (WIB) zu erstellen. In einem WIB sind alle wesentlichen Informationen zu dem Investment gemäß den gesetzlichen Anforderungen darzustellen. Dieses soll den Anlegern einen standardisierten Überblick über die Chancen und Risiken eines Investments geben.

Hintergrund für das Erfordernis eines WIB ist, dass Ihr Investment über die Exporo Plattform in Form von tokenbasierten Schuldverschreibungen - dies sind digitale Wertpapiere - erfolgt. Diese digitalen Wertpapiere regeln insbesondere Ihren Anspruch auf Rückzahlung und Verzinsung Ihres Investments. Für Wertpapiere, auch für digitale Wertpapiere, ist grundsätzlich ein Wertpapierprospekt bzw. ein WIB zu erstellen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überprüft diese WIBs im Hinblick auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und genehmigt diese, bevor sie auf der Exporo Plattform veröffentlicht werden dürfen.

Die Vermittlung dieser digitalen Wertpapiere erfolgt über die EPH Investment GmbH, eine 100%-ige Tochtergesellschaft der Exporo AG, die die Erlaubnis u. a. zur Vermittlung von Wertpapieren nach § 15 WpIG hält und von der BaFin beaufsichtigt wird.

Nadja Hofmann

Chief Investment Officer

Nadja Hofmann verantwortet bei Exporo als CIO alle Immobilientransaktionen. Vor ihrem Wechsel zu Exporo im Mai 2021 arbeitete sie acht Jahre bei Aquila Capital, zuletzt als COO Central und Northern Europe. Vor Aquila war sie u. a. für die Hamburger IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft und Jones Lang LaSalle in Frankfurt am Main tätig.

Greta Gaumert

General Counsel & Chief Risk Officer

Greta Gaumert ist seit Juni 2020 bei Exporo und verantwortet als Chief Risk Officer (CRO) & General Counsel die Bereiche Legal, Regulatory und Risikomanagement. Vor ihrem Wechsel zu Exporo war sie fünfeinhalb Jahre bei Aquila Capital, zuletzt als Leitung des Legal Teams. Ihre Karriere startete sie im Jahr 2010 bei der internationalen Großkanzlei Taylor Wessing.

Thomas Lange

Head of Credit Analysis

Thomas Lange leitet als Head of Credit Analysis die Abteilung der Kreditanalyse bei Exporo. Er ist gelernter Banker und verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Prüfung von Immobilienfinanzierungen.

So funktioniert die Exporo-Klasse

Die Exporo-Klasse misst standardisiert das relative Risiko anhand von Kriterien, die bei einer Investmententscheidung im Bereich Immobilien und erneuerbare Energien eine hohe Bedeutung haben.

Zur Exporo-Klasse

Sie ist das Ergebnis der umfangreichen Projektanalyse und soll deren zentralen Ergebnisse übersichtlich, verständlich und vergleichbar für Sie als Anleger darstellen. Dazu werden zehn Kriterien in fünf Kategorien betrachtet. Für diese zehn Kriterien werden Punkte vergeben – je weniger Punkte, desto geringer das hierbei eingeschätzte Risiko. Zu beachten ist jedoch, dass die Exporo-Klasse eine Vereinfachung von komplexen Zusammenhängen darstellt. Die Exporo-Klasse klassifiziert die Projekte von AA (bestmöglichste Bewertung, geringste Punktzahl) bis F (weniger gute Bewertung, höchste Punktzahl).

Die Exporo-Klasse soll die zentralen Ergebnisse der Projektanalyse übersichtlich, verständlich und vergleichbar für Sie als Anleger darstellen. Dazu werden zehn Kriterien in fünf Kategorien betrachtet. Für diese zehn Kriterien werden Punkte vergeben – je weniger Punkte, desto geringer das hierbei eingeschätzte Risiko.
‍
Die Exporo-Klasse klassifiziert die Projekte von AA (bestmöglichste Bewertung, geringste Punktzahl) bis F (weniger gute Bewertung, höchste Punktzahl).

Die Analysekriterien im Überblick

Projektstatus

- Art der Baumaßnahme
- Verkaufsstand

Standort

- Makrolage
- Mikrolage

ProjektEntwickler

- Kategorie A-D

Sicherheitenkonzept

- Objektsicherheiten
- Sonstige Sicherheiten

Finanzierungsstruktur

- Nachrangiges Kapital
- Vorrangiges Kapital
- Gesamtfinanzierung

Exporo-Klasse

Die Exporo-Klasse misst standardisiert das relative Risiko anhand von Kriterien, die bei einer Investment-Entscheidung im Immobilienbereich eine hohe Bedeutung haben. Sie ist das Ergebnis der umfangreichen Projektanalyse. Für die unterschiedlichen Kriterien werden Punkte vergeben – je mehr Punkte, desto höher das hierbei eingeschätzte Risiko. Zu beachten ist jedoch, dass die Exporo-Klasse eine Vereinfachung von komplexen Zusammenhängen darstellt.

So funktioniert die Exporo-Klasse

Die Exporo-Klasse soll die zentralen Ergebnisse der Projektanalyse übersichtlich, verständlich und vergleichbar für Sie als Anleger darstellen.

Dazu werden zehn Kriterien in fünf Kategorien betrachtet. Für diese zehn Kriterien werden Punkte vergeben – je weniger Punkte, desto geringer das hierbei eingeschätzte Risiko.
‍
Die Exporo-Klasse klassifiziert die Projekte von AA (bestmöglichste Bewertung, geringste Punktzahl) bis F (weniger gute Bewertung, höchste Punktzahl).

Die Analysekriterien im Überblick

Projektstatus

- Art der Baumaßnahme
- Verkaufsstand

Standort

- Makrolage
- Mikrolage

ProjektEntwickler

- Kategorie A-D

Sicherheitenkonzept

- Objektsicherheiten
- Sonstige Sicherheiten

Finanzierungsstruktur

- Nachrangiges Kapital
- Vorrangiges Kapital
- Gesamtfinanzierung

Bewertung des Status des Immobilienprojektes

Bewertung des Projektes hinsichtlich Kapitaleinsatz und Gesamtfinanzierung

Bewertung der Erfahrung des Projektentwicklers

Standortbewertung

Bewertung der Maßnahmen zur Risikominimierung

1. Bewertung des Status des Projekts

Art der Baumaßnahme

Die jeweilige Entwicklungsphase des Projekts und der Umfang der Baumaßnahme beeinflussen das Risiko.

Ein bereits bestehendes Gebäude ohne umfangreiche Baumaßnahmen bei gleichzeitig vollständiger Vermietung hat u. a. aufgrund der laufenden Mieteinnahmen und der in der Regel planbaren Baukosten ein geringeres Risiko.

Im Falle einer Finanzierung eines Neubauprojektes ohne Bauvorbescheid wird das Risiko in Bezug auf die Art der Baumaßnahme am höchsten eingeschätzt.

Bestand ohne Baumaßnahmen
(Vermietungsstand ab 76 %)

Bestand ohne Baumaßnahmen
(Vermietungsstand 51 % bis 75 %)

Bestand ohne Baumaßnahmen
(Vermietungsstand bis 50 %)

Bestand mit kleinen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand 76 % bis 100 %)

Bestand mit kleinen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand 51 % bis 75 %)

Bestand mit kleinen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand bis 50 %)

Bestand mit großen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand ab 76 %)

Bestand mit großen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand 51 % bis 75 %)

Bestand mit großen Sanierungsmaßnahmen
(Vermietungsstand bis 50 %)

Baugenehmigung vorhanden

Bauvorbescheid vorhanden

B-Planverfahren / Bebauung nach § 34 BauG

Verkaufsstand

Das Vermarktungsrisiko einer Immobilie sinkt durch einen höheren Verkaufsstand zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung. Daher ist die Verkaufsquote ein wichtiges Kriterium für die Risikoeinschätzung eines Projektes, wenngleich auch die Erfolgswahrscheinlichkeit für den Verkauf der ausstehenden Einheiten betrachtet werden muss.

Durch eine hohe Verkaufsquote bereits zu Beginn des Projektes können jedoch die eingeschätzten Preise des Projektentwicklers unabhängig von generellen Marktdaten bestätigt werden und somit der gesamte Markterfolg des Projekts besser eingeschätzt werden.

76 - 100 % verkauft

51 - 75 % verkauft

26 - 50 % verkauft

0 - 25 % verkauft

2. Bewertung des Standorts

Makrolage

Bei der Makrolage wird die Attraktivität der Stadt für das Immobilienprojekt in Bezug auf die Nutzungsart bewertet.

Für die Exporo-Klasse erfolgt eine Einordnung in drei Kategorien: Standorte in einer der sogenannten Top-7-Städte Deutschlands erhalten die beste Bewertung, gefolgt von den 30 größten Städten und sonstigen.

Top 7 Städte
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)

30 größte Städte

Sonstige Standorte

Mikrolage

Mit der Mikrolage wird je nach Nutzungsart (z. B. Wohnen, Einzelhandel, Logistik) der Umkreis des Immobilienprojekts betrachtet.
‍
Dazu zählen Faktoren wie Wirtschaftskraft, Einwohnerentwicklung, Infrastruktur sowie unterschiedliche Immobilienpreise, Leerstandsquote oder Arbeitsplatzattraktivität, wofür Exporo auf professionelle und aktuelle Analysedaten zugreift.
‍
Auch die Nähe zu Einzelhandelsgeschäften, Ärzten und Schulen sowie Naherholungsangebote fallen darunter. Die Exporo-Klasse bemisst diese Faktoren entsprechend von “normal” bis “sehr gut”.

Sehr guter Standort

Guter Standort

Normaler Standort

Projektentwickler

Für die Bewertung des Projektentwicklers fließen unterschiedliche Aspekte in die Analyse ein.
‍
Zum einen die Bonität und wesentliche Finanzkennzahlen, die anhand von vorgelegten Unterlagen (beispielsweise Jahresabschlüsse, Bilanzen, etc.) und unabhängigen Auskunfteien überprüft werden.
‍
Zum anderen erfolgt eine Einwertung der jeweiligen Erfahrung anhand standardisierter Kriterien, beispielsweise die Anzahl von erfolgreich realisierten Projekten und das entsprechende Kapitalvolumen sowie die Mitarbeiterzahl. Hinzu kommen Recherchen in Bezug auf mögliche Negativmerkmale.

Je erfahrener und positiver ein Projektentwickler bewertet wird, desto geringer wird das Risiko eingeschätzt und es erfolgt eine Einordnung des Projektentwicklers in die Kategorien A bis D.

Kategorie A

Kategorie B

Kategorie C

Kategorie D

3. Bewertung des Projektentwicklers

4. Bewertung des Sicherheitenkonzepts

Objektsicherheiten

Objektsicherheiten sind unmittelbar an eine Immobilie oder ein Grundstück gebunden. Eine erstrangige Grundschuld zählt dabei zu den werthaltigsten Sicherheiten und wird entsprechend stark gewichtet.
‍
Eine Differenzierung in der Bewertung für die Exporo-Klasse wird dabei gemacht, ob es sich bei dem Projekt, für dessen Finanzierung eine Grundschuld hinterlegt ist, um eine Bestandsentwicklung mit kleinen Maßnahmen oder z. B. eine Neubauentwicklung handelt. Eine nachrangige Grundschuld bedeutet, dass an erster Stelle ein anderer Gläubiger, in der Regel die erstrangig finanzierende Bank, abgesichert ist. Dieser erstrangig besicherte Gläubiger bekommt aufgrund des geringeren Risikos auch deutlich weniger Zinsen. Kommt es zu einem Verwertungsfall, würde zunächst der erstrangig besicherte Gläubiger aus der Grundschuld befriedigt werden und die restlichen Erlöse stehen dem nachrangig besicherten Gläubiger zur Verfügung.

Erstrangige Grundschuld
(Bestand / Projektentwicklung - nur bei kleineren Sanierungsmaßnahmen)

-4

Erstrangige Grundschuld
(Projektentwicklung - bei Bauprojekten / größeren Sanierungsmaßnahmen)

-3

Nachrangige Grundschuld
(Bestand / Projektentwicklung - nur bei kleineren Sanierungsmaßnahmen)

-2

Nachrangige Grundschuld
‍(Projektentwicklung - bei Bauprojekten / größeren Sanierungsmaßnahmen)

-1

Grundschuld
(nach MaBV)

-1

Keine Grundschuld

Sonstige Sicherheiten

Neben einer Objektsicherheit gibt es weitere Sicherheiten, die unabhängig vom Grundstück sind.
‍
Mögliche sonstige Sicherheiten können die persönliche Haftung der Gesellschafter oder Geschäftsführer, die Haftung von Konzerngesellschaften sowie Verpfändungen von Geschäftsanteilen oder Konten sein. Bei der Haftung durch Dritte (Gesellschafter, Geschäftsführer, Konzerngesellschaften) wird die jeweilige Bonität dieser Dritten analysiert, um die Werthaltigkeit einer solchen Haftung zum Zeitpunkt der Abgabe einschätzen zu können. Ferner kommt die Abtretung von Ansprüchen als weitere Sicherheit in Betracht.

Die Kombination aus einer persönlichen Haftung und der Haftung durch eine Gesellschaft stellt unter Risikobetrachtung die beste sonstige Sicherheit dar und wird entsprechend am höchsten bewertet.

Kombination
(persönliche Haftung und Haftung einer Gesellschaft)

-2

Persönliche Haftung

-1

Haftung der Konzernmuttergesellschaft

-1

Haftung über andere Gesellschaft

-1

Keine persönliche Haftung vorhanden

5. Bewertung der Finanzierungsstruktur

Vorrangiges Kapital

In dieser Kategorie wird der Anteil des Kapitals, welches vorrangig zu dem über Exporo investierten Kapital ist, bewertet. Vorrangiges Kapital ist das – entsprechend niedriger verzinste – Kapital, das für den Fall, dass die Projekterlöse nicht ausreichen sollten, um das gesamte Kapital zu bedienen, zuerst zurückgezahlt wird.
Je höher der Anteil dieses im Insolvenzfall zuerst zu bedienenden Kapitals (z. B. das Fremdkapital der finanzierenden Bank) im Verhältnis zum Projektvolumen ist, umso höher wird das Ausfallrisiko im Falle eines möglichen Misserfolges eines Projekts eingeschätzt.

Das vorrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Fremdkapital / Projektvolumen = X %.
‍
Je weniger vorrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet. In der Regel liegt die Quote des vorrangigen Kapitals unter 60 % bzw. 80 %.

Weniger als oder gleich 60 %

Weniger als oder gleich 80 %

Weniger als 100 %

Nachrangiges Kapital

In dieser Kategorie wird der Anteil des Kapitals, welches nachrangig zu dem über Exporo investierten Kapital ist, bewertet. Dieses nachrangige Kapital – in der Regel das vom Projektentwickler eingebrachte Eigenkapital – ist das Kapital, das im Rang hinter dem durch Exporo vermittelten Kapital steht.
Je höher der Anteil des im Insolvenzfall zuletzt zu bedienenden Kapitals im Verhältnis zum Projektvolumen ist, desto niedriger wird das Ausfallrisiko eingeschätzt.

Das nachrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Eigenkapital (o. ä.) / Projektvolumen = X %.

Je mehr nachrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet.

Weniger als 100 %

Weniger als oder gleich 20 %

Weniger als oder gleich 10 %

Weniger als oder gleich 1 %

Gesamtfinanzierung

Im Rahmen der Finanzierungsstruktur wird zudem der Status der Gesamtfinanzierung betrachtet. In aller Regel wird das Immobilien- oder Erneuerbare Energien-Projekt durch Eigenkapital des Projektentwicklers, das nachrangige Fremdkapital der Exporo Anleger und das erstrangige Fremdkapital einer Bank finanziert. Teil der Finanzierungsstruktur können darüber hinaus Kaufpreisraten der Enderwerber sein, die nach Projektfortschritt gezahlt werden (MaBV Finanzierung).

Sollte die Bankfinanzierung noch nicht abschließend gesichert sein oder nur ein Term-Sheet (Vorvertrag) mit der Bank vorliegen, so wird dies mit 0 Punkten bewertet.
Ist die Gesamtfinanzierung des Projektes hingegen gesichert, verbessert sich die Exporo-Klasse um einen Punkt, da in diesem Fall die Kapitalkosten des Projektentwicklers bekannt sind.

Gesamtfinanzierung gesichert
(Kreditvertrag gesichert)

-1

Gesamtfinanzierung nicht gesichert

Disclaimer

Trotz einer intensiven und sorgfältigen Analyse der Projekte ist das Investment in Immobilienprojekte und der entsprechende Erwerb der Wertpapiere mit Risiken verbunden und kann zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Zu beachten ist, dass die Exporo-Klasse eine Vereinfachung von komplexen Zusammenhängen darstellt und dabei nicht sämtliche Risiken, die eine Immobilie oder ein Immobilienprojekt mit sich bringt, betrachtet werden können. Ein Anleger sollte daher auch sämtliche weiteren zur Verfügung stehenden Informationen und insbesondere auch die Risikohinweise bei der Investitionsentscheidung berücksichtigen.

Die Exporo-Klasse beeinflusst den Zinssatz

Die Berechnung der Höhe der Zinsen eines Investmentangebotes erfolgt risikobasiert und setzt sich aus den beiden wesentlichen Faktoren “Exporo-Klasse” und “Laufzeitfaktor” wie folgt zusammen:

Exporo-
Klasse

bis 17 Monate

(max. Laufzeit)

18 bis 24 Monate

(max. Laufzeit)

25 bis 35 Monate

(max. Laufzeit)

ab 36 Monate

(max. Laufzeit)

6,5 %

7,0 %

7,5 %

8,0 %

7,0 %

7,5 %

8,0 %

8,5 %

7,5 %

8,0 %

8,5 %

9,0 %

8,0 %

7,5 %

8,5 %

9,0 %

9,5 %

Exporo hat mit dem Laufzeitfaktor ein zusätzliches Kriterium für die Berechnung der Rendite eingeführt. So erhalten Investmentangebote einen laufzeitabhängigen Bonus von bis zu 1,5 % p. a. Darüber hinaus erhalten Projekte, die die Maximallaufzeit überschritten haben, einen Zusatzzins. Dieser beträgt ab dem ersten Monat der verzögerten Rückzahlung 4,0 % p. a.

Die Exporo-Klasse

Das Risikomanagementgibt den Rahmen vor

So funktioniert die Exporo-Klasse

Das misst die Exporo-Klasse

1. Bewertung des Status des Projekts

2. Bewertung des Standorts

3. Bewertung des Projektentwicklers

4. Bewertung des Sicherheitenkonzepts

5. Bewertung der Finanzierungsstruktur

Die Exporo-Klasse beeinflusst den Zinssatz

Das Risikomanagement
gibt den Rahmen vor