Fremdkapital

Als *Fremdkapital (engl.: debt, debt capital) wird derjenige Anteil einer Immobilienfinanzierung bezeichnet, der bei Kreditinstituten und sonstigen Kreditgebern aufgenommenen wird. Hierzu zählen vor allem klassische Hypotheken von Banken und Sparkassen, Darlehen aus den Programmen öffentlicher Förderbanken sowie teilweise Mittel aus Förderprogrammen.

Fremdkapital ist in der Bilanz aus der Passivseite ersichtlich: Es umfasst die Verbindlichkeiten (§ 266 Abs. 3 C. HGB) sowie die Rückstellungen (§ 266 Abs. 3 B. HGB).

In Deutschland gilt zur Finanzierung eines Bauvorhabens oder bei dem Kauf einer Immobilie ein **Fremdkapitalanteil von ca. 70 % ** als "solides Konzept", wobei individuelle Vereinbarungen mit den Kreditgebern (z.B. aufgrund hoher Vorverkaufsquoten) häufig vorkommen. Somit stellt Fremdkapital in der Regel den größten Anteil einer Immobilienprojektentwicklung dar.

Merkmale Fremdkapital

Fremdkapital weist i.d.R. folgende Merkmale auf:

• die Kapitalüberlassung ist befristet bzw. hat eine feste Laufzeit;
• der Gläubiger hat Anspruch auf Tilgung und ggf. Zins;
• oftmals ist für die Überlassung von Fremdkapital die Stellung von Sicherheiten (z.B. Grundschuld oder Sicherungsübereignung) erforderlich;
• Fremdkapital steht im Rang vor dem Eigenkapital, d.h. im Falle einer Insolvenz bzw. Liquidation wird zunächst das Fremdkapital bedient, erst im Anschluss daran nachrangige Gläubiger sowie die Eigentümer;
• die Framdkapitalgeber übernehmen keine Haftung;
• die Gläubiger haben keine unmittelbaren Mitwirkungsrechte bei der Umsetzung des Immobilienprojekts oder dem Kauf der Immobilie.

Spezielle Arten von Fremdkapital

Fremdkapital kann noch weiter klassifiziert werden. Hierbei kann als Unterscheidungskriterium die Absicherung des Kapitals herangezogen werden.

• Erstrangig abgesichertes Fremdkapital (engl. senior debt) – Fremdkapital im klassischen Sinne und in der Regel bei Immobilienprojektfinanzierungen mit einer erstrangigen Grundschuld besichert;
• Nachrangig abgesichertes Fremdkapital (eng. junior debt) und Mezzanine-Kapital, wobei je nach Ausgestaltung das Kapital bilanziell dem Eigenkapital zugerechnet wird.

Infografik: Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung