Ostdeutschland: Ein Immobilienmarkt blüht auf

Wer sich vor etwa zehn Jahren am Standort Berlin eine Eigentumswohnung zur Vermietung gekauft hat, dürfte heute zu den Gewinnern zählen. In vielen Stadtteilen sind die Kaufpreise in diesem Zeitraum um 50 bis 100 Prozent gestiegen. Von solchen Renditen kann man als Anleger in Tages- und Festgelder nur träumen, und selbst in den großen Metropolen Deutschlands wie München, Hamburg oder Frankfurt sind solche Wertsteigerungen an Immobilien kaum zu erzielen.

Was hat es also mit dem Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern auf sich? Und wie sind die Perspektiven für die Zukunft?

So hat sich der Markt entwickelt

Der Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern ist in Bewegung. Das wird deutlich, wenn man sich die Bevölkerungszahlen ansieht. Zu Beginn der 1990er Jahre sind pro Jahr fast 200.000 Menschen von Ost nach West gezogen. Die alten Bundesländer galten als attraktiv. Sie versprachen besser bezahlte Arbeitsplätze, die Wohnraumsituation war interessanter, das Leben erschien jenseits der alten Grenze schlicht lebenswerter. In der Folge war ein starker Rückgang der Bevölkerung in den neuen Bundesländern festzustellen. Im Gegenzug kamen nämlich nur etwa 100.000 Menschen jährlich in den Osten Deutschlands.

Entsprechend düster sah es am Immobilienmarkt aus. Wer vor 25 Jahren gleich nach der Eröffnung der Grenzen Wohneigentum zur Vermietung in den neuen Bundesländern gekauft hatte, ärgerte sich über eine Fehlinvestition, denn viele Wohnungen konnten nicht zum gewünschten Preis vermietet werden. Seit einigen Jahren wandelt sich das Bild allerdings erheblich.

In 2012 sind zum ersten Mal mehr Menschen aus dem Westen Deutschlands in den Osten gezogen als umgekehrt. Seit diesem Zeitpunkt ist ein leichtes Bevölkerungswachstum festzustellen. Auffallend ist aber, dass nicht alle Gegenden gleichermaßen gefragt sind. Die Bevölkerung nimmt zwar zu, aber es sind ganz bestimmte Regionen, die besonders stark wachsen.

Sie sind attraktiv genug, dass sich junge Menschen hier ein Leben auf Dauer vorstellen können. Attraktiv zu sein heißt in diesem Zusammenhang, dass das Bildungsangebot herausragend ist, dass es optimale berufliche Perspektiven gibt, dass die Lebenshaltungskosten gering sind und dass die Mieten bezahlbar sind. Interessant ist sicher auch die Altersstruktur, denn es sind besonders die 18- bis 24-Jährigen und die Best-Ager, die bevorzugt in die östlichen Metropolen kommen. Vor allem Berlin, Dresden und Leipzig sind bei den Neuankömmlingen beliebt. Auch Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern sind gefragt, wobei diese Regionen sehr schöne Urlaubsregionen sind.

Solide Wertsteigerungen inklusive

Schaut man sich die Preissteigerungen in der Vergangenheit an, fällt auf, dass sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise kontinuierlich leicht gestiegen sind. Wer also eine Immobilie gekauft hat und diese vermieten wollte, hat vor allem in den größeren Städten ein gutes Geschäft gemacht. Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter liegt in Deutschland bei 6,39 Euro. In den neuen Bundesländern wird dieser Preis noch nicht erreicht. Trotzdem zeigt der Mietspiegelindex immer wieder, dass die Mieten in Ostdeutschland stetig gestiegen sind.

Selbst wenn keine so großen Sprünge zu erwarten waren, wie man sie beispielsweise in Berlin feststellen konnte, gingen die Preise kontinuierlich leicht in die Höhe. Wer also vor einigen Jahren gekauft und danach vermietet hat, dürfte Jahr für Jahr eine solide Preissteigerung realisiert haben. Das gilt mindestens in den ostdeutschen Ballungsgebieten. Die Preise für Wohneigentum waren und sind noch auf einem vergleichsweise geringen Niveau. Deshalb ließen sich vernünftige Wertsteigerungen erzielen, und das Ende dieser Entwicklung ist wohl noch nicht abzusehen.

Günstiger Wohnraum mit hoher Attraktivität

Wer sich auf ein Investment in den ostdeutschen Ballungsgebieten konzentriert, dürfte folgende Entdeckung machen. Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreise sind deutlich günstiger als in den alten Bundesländern. Gerade für Rentner oder Menschen mit einem geringeren Einkommen ist es interessant, im ehemaligen Ostdeutschland zu leben. Wer nämlich mit einem bescheidenen Einkommen haushalten muss, ist natürlich froh, wenn die Miete überschaubar bleibt, damit noch ein wenig Geld zum Leben übrig bleibt. Offenbar sind die Lebenshaltungskosten im Osten also gerade durch die Mieten noch immer etwas geringer als in den alten Bundesländern.

Trotzdem bleibt die Wohngegend für Kapitalanleger interessant. Auch wenn die Preise derzeit noch nicht so hoch sind, so dürften sie angesichts der stetig steigenden Tendenz in den kommenden Jahren weiter in die Höhe gehen. Vor diesem Hintergrund wird klar, dass es einerseits für Mieter sehr interessant ist, in den neuen Bundesländern zu leben. Gleichzeitig dürften aber auch Investoren mit wachen Augen auf diesen Markt schauen, denn ein kontinuierlicher Wertzuwachs ist in dieser Form in den alten Bundesländern schlicht nicht zu erwarten. Wer also überlegt, die immer noch geringen Zinsen für Baufinanzierungen zu nutzen und eine Kapitalanlage zu erwerben, sollte über ein Investment in eine Immobilie in den neuen Bundesländern nachdenken. Wichtig ist dabei, sich auf die gefragten Standorte wie beispielsweise Leipzig oder Chemnitz zu konzentrieren.

Diese Ballungsgebiete bleiben gefragt

Allen voran Berlin, Leipzig und Chemnitz werden nach Ansicht von Experten auch in Zukunft gefragt sein. Wer sich also heute für ein Investment in den neuen Bundesländern entscheidet, sollte mit diesen Standorten sehr gut beraten sein. Im Wohnatlas 2017 des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts ist beispielsweise aufgeführt, dass sich die Preise in Dresden in den kommenden Jahren pro Jahr um ein Prozent erhöhen sollen, in Leipzig sollen sie immer noch um 0,6 Prozent steigen, und auch Berlin wird mit einem kontinuierlichen Anstieg von 0,3 Prozent im Jahr geführt.

Natürlich sind diese Wachstumsquoten bei Mieten und Kaufpreisen nicht mit den Trends in München oder Hamburg vergleichbar. Das wiederum ist gut so, denn in den Millionenmetropolen ist Wohnraum schlicht kaum zu bezahlen, obwohl die Tendenz der Nachfrage weiterhin ungebrochen scheint.
Wer aber jetzt in Immobilien investieren will, um sich für das Alter abzusichern und um mit überschaubaren Mitteln privates Vermögen aufzubauen, sollte sich die Standorte Berlin, Leipzig, Dresden oder Chemnitz etwas genauer ansehen. Berlin ist vor dem Hintergrund interessant, dass sich die Bundeshauptstadt zum Zentrum für Existenzgründer entwickelt hat. Dort wurden in den letzten Jahren viele alte Immobilien saniert und vermietet. Anders als in Leipzig handelt es sich häufig um Bestandsimmobilien, die ihren Besitzern über viele Jahre hinweg einen interessanten Steuervorteil bringen.

In Leipzig hat man sich in den letzten Jahren verstärkt darauf konzentriert, wunderschöne Altbauimmobilien zu sanieren und zu verkaufen. Diese Objekte sind mit allem erdenklichen Luxus ausgestattet und bei Mietern und Eigentümern sehr gefragt. Wer eine solche Denkmalimmobilie finanziert, darf für einige Jahre mit hohen Steuervorteilen rechnen. Sie machen das Investment in Immobilien vor allem für Menschen attraktiv, die ein gehobenes Einkommen haben und die gerne ihre Steuerlast senken möchten.

Eine Investition für die Zukunft

Der Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern bleibt also gerade in diesen Ballungsgebieten für Investoren sehr gefragt. Wer sich jetzt mit der Entscheidung trägt, ob man in Immobilien investieren will und die günstigen Zinsen nutzen will, sollte nicht länger zögern und sich für eine Investition in den neuen Bundesländern entscheiden.

Wer eine Immobilie von guter Substanz mit gehobener Ausstattung findet, dürfte langfristig solide Wertzuwächse erzielen und ganz nebenbei einen interessanten Steuervorteil nutzen. So schafft man mit überschaubaren Mitteln Vermögen für das Alter und sichert sich für den Ruhestand mit einem zusätzlichen finanziellen Freiraum ab.

Leichter kann man kaum Vermögen aufbauen, denn klassische Lebens- und Rentenversicherungen erzielen keine vergleichbare Rendite, und sie sind als Geldwerte außerdem nicht vor Inflation geschützt. Schon deshalb darf eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Vermietung im Portfolio für den privaten Vermögensaufbau nicht fehlen.