Immobilienprojekte beim Crowdinvesting

Das Ziel und der Umfang eines Immobilienprojekts kann unterschiedliche Ausprägungen haben. Man unterschiedet beim Crowdinvesting insbesondere drei Bereiche: Die Entwicklung von Neubauprojekten sowie die Refinanzierung und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Dieser Beitrag stellt die drei Formen genauer vor.

Entwicklung von Neubau-Projekten

Bei der Neubau-Projektentwicklung erwirbt ein Projektträger ein Grundstück, für welches er ein Neubauprojekt entwickelt und anschließend durchführt. In der Vorbereitungsphase steht die Fragestellung im Vordergrund: Was soll gebaut werden? Hierfür wird ein Konzept für den Neubau erstellt. Für diesen Zweck findet eine Marktanalyse, Kalkulation und erste Anfragen zur Finanzierung bei der Bank statt. Nach dam Grundstücksankauf werden die nötigen Baugenehmigungen eingeholt. Der Start des Immobilienvertriebs kann dann beginnen. Der Verkauf der Wohnungen wird über einen Immobilienmakler abgewickelt. Erste Teilzahlungen der Käufer an den Projektträger gehen dann bereits ein. Bevor die Bank jedoch Gelder für den Hochbau freigibt, muss eine bestimmte Anzahl an Wohnungen verkauft werden. Dies kann je nach Immobilenprojekt und Finanzierungssumme zwischen 10 - 50 % betragen. Erst danach beginnt die Hochbauphase. Wenn das Gebäude fertiggestellt ist, prüft ein Gutachter, ob alles, wie in der Baugenehmigung beschrieben und wie mit den Käufern vereinbart, umgesetzt wurde. Der Übergabe der einzelnen Wohnungen an die neuen Eigentümer steht dann nichts mehr im Weg.

Refinanzierung von Bestandsimmobilien

Bei einer Refinanzierung kann zum Beispiel die Baufinanzierung eines Hauses durch eine Finanzierung für den weiteren Betrieb des Hauses abgelöst wird. Nach der Baufinanzierung will der Projektentwickler die Immobile also nicht zum Verkauf anbieten, sondern als Gewerbe- oder Wohnimmobilie vermieten. Zu dem Zeitpunkt ist die Immobilie fertiggestellt. Das Kapital kann hierfür durch zweckgebundene Darlehen eingesammelt werden. Die Rückzahlung erfolgt dann mithilfe des erzielten Ertrages aus Mieten und/oder Verkäufen. Die Gesellschafter legen die komplette Finanzierungsstruktur langfristig aus und sind somit an einer nachhaltigen Bewirtschaftung interessiert.

Revitalisierung von Bestandsimmobilien

Bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden wird die Bausubstanz umgestaltet und aufgewertet. Eine Revitalisierung ist damit mehr als eine Sanierung, da die baulichen Maßnahmen über eine Aufwertung der Innenräume hinausgehen, um eine zeit- und zukunftsgemäße Nutzung der Immobilie wieder möglich zu machen. Es handelt sich um eine qualitätsgesicherte Instandsetzung und Überholung von Handelsimmobilien oder Wohnimmobilien, um deren Lebenszyklus zu erneuern und sie weiter zu vermarkten. Das Ziel ist, den Alterungsprozess des Gebäudes deutlich zurückzusetzen. Häufig erfolgt hierbei auch eine Änderung der Nutzungsbedingungen, zum Beispiel kann so auch barrierefreies Wohnen in der Immobile ermöglicht werden. Bei Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien sind angepasste und veränderte Flächenzuschnitte und Flächenanforderungen hierbei ein wichtiges Vermarktungskriterium. Besonders interessant ist diese Art von Immobilienprojekten auch bei unter Denkmalschutz stehenden Immobilien. Diese wären häufig nicht mehr anders nutzbar.

Der Nutzen für Projektentwickler

Grundsätzlich nutzen Bauträger zur Realisierung von Immobilienprojekten sowohl vorhandenes Eigenkapital als auch Fremdkapital, meist in Form von Bankkrediten. Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital ist von vielen Faktoren abhängig (z.B. Risikoprofil des Vorhabens, Vorverkaufsquote, zusätzliche Sicherheiten wie persöliche Bürgschaften, persönliches Verhältnis zur Bank, usw.).

Die Vergabe von Bankkrediten ist in der EU seit 1. Januar 2007 durch die sogenannten Basel II-Vorschriften stärker reguliert worden: Banken sind seitdem dazu verpflichtet, gemessen an der Höhe ihrer Kreditvergabe, höhere Eigenkapitalquoten zu erfüllen. Kreditinstitute sind infolgedessen deutlich zurückhaltender bei der Vergabe von Krediten.

Für Projektentwickler bedeutet dies, dass sie heute ca. 10 bis 30 Prozent der Gesamtinvestition als Eigenkapital aufbringen müssen. Das zwingt sie dazu, entweder weniger Kapitalanlagen parallel zu realisieren und damit zu schrumpfen oder alternative Kapitalquellen zu suchen. Vor allem professionelle Anleger, wie Familiy Offices oder Finanzierungsgesellschaften, haben dieses Marktbedürfnis erkannt und stellen eigenkapitalähnliche Mittel (sogenanntes Mezzanine-Kapital) zur Verfügung. Crowdinvesting in Immobilien arbeitet nach dem gleichen Prinzip: für ausgewählte Immobilienprojekte wird Mezzanine-Kapital zur Verfügung gestellt. Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass diese Anlageform nicht nur Großinvestoren vorbehalten ist, sondern auch Kleinanlegern die Möglichkeit gibt, in diesen Markt zu investieren.