Refinanzierung für Immobilien

Allgemeines

Der Begriff Refinanzierung wird im Kreditwesen für die Beschaffung von Kapital zur Kreditvergabe seitens der Kreditinstitute oder für den Abschluss eines Anschlusskreditvertrags nach Ablauf eines Darlehensvertrages verwendet.

Refinanzierungsmöglichkeiten für Banken

Banken brauchen Kapital, um selbst Kredite an Unternehmen, Verbraucher und Institutionn auszugeben. Hierzu stehen ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, sie können sich über das Einlagengeschäft refinanzieren, Darlehen am Geld-, Kapital-, und Interbankenmarkt aufnehmen oder Forderungen verkaufen.

Durch Annahme von Bankeinlagen, also Bankguthaben der Kunden auf ihren Konten, schaffen sich Geldinstitute die Möglichkeit, einen Anteil der Bestände als Baudarlehen befristet zu verleihen. Banken können mit diesen Geldern gut kalkulieren, da für Festgelder oder Spareinlagen Fälligkeiten fixiert sind und ein Teil der Gelder erfahrungsgemäß über gewisse Zeiträume zur Verfügung steht. Vor allem Sparkassen und Genossenschaftsbanken refinanzieren Baukredite vorrangig über Kundeneinlagen. Aufgrund der Geldpolitik der EZB und der extrem niedrigen Anlagezinsen hat das Einlagengeschäft jedoch für die Bankenrefinanzierung an Bedeutung verloren.

Über die Emission von Wertpapieren können Banken ebenfalls einen Kredit zum Kauf eines Hauses ebenfalls refinanzieren. Die Refinanzierung von Immobiliendarlehen erfolgt über Bankschuldverschreibungen, die eine möglichst lange Laufzeit aufweisen. Dafür eignen sich Anleihen wie Pfandbriefe. In Abhängigkeit von der Bonität der herausgebenden Bank, dem Zinsniveau - ausgehend vom Zinssatz für Staatsanleihen - und der Laufzeit der Schuldverschreibung erhalten Investoren eine Verzinsung, die unter den Zinsen für Baukredite liegt. Pfandbriefe sind im Gegensatz zu ungedeckten Schuldverschreibungen durch Grundpfandrechte für Baufinanzierungsdarlehen abgesichert. Sie werden überwiegend von Hypothekenbanken, Landesbanken und seit 2005 auch verstärkt von Privatbanken, Direktbanken und Sparkassen herausgegeben.

Eine weitere Möglichkeit, eine Baufinanzierung zu refinanzieren, können Kreditinstitute bei der Zentralbank nutzen. Sie leihen sich kurzfristig Geld bei der Notenbank, für das sie notenbankfähige Sicherheiten hinterlegen müssen. Durch Offenmarktgeschäfte wie Tagesgeldeinlagen, Übernachtkredite, die Bereitstellung wöchentlicher und mehrjähriger Tender sowie von Zentralbankgeld können sich Banken Mittel zur Kreditierung beschaffen. Diese werden normalerweise nur bei kurzfristigen Refinanzierungsengpässen in Anspruch genommen.

Am Interbankenmarkt leihen sich Kreditinstitute Geld von anderen Banken. Das geschieht mittels Wertpapier-, Devisen- und Derivatehandel sowie kurz laufenden Krediten in Zentralbankgeld. Außerdem verkaufen Geldinstitute Forderungen aus Krediten an institutionelle Investoren. Gleichartige Kredite werden gebündelt, als Wertpapier verbrieft und weiterverkauft. Diese relativ neue, durch die Subprime-Ausfälle am amerikanischen Hypothekenmarkt in Verruf geratene Refinanzierungsmöglichkeit wird bevorzugt von Großbanken genutzt.

Im Immobilienbereich müssen langfristige Baukredite oftmals refinanziert werden. Der Schwerpunkt bei der Refinanzierung liegt hier beim Einlagengeschäft, der Emission von Wertpapieren am Kapitalmarkt und der Finanzierung durch die Zentralbank. Als Kreditgeber treten Geschäftsbanken, Hypothekenbanken, Spezialkreditinstitute und Lebensversicherungsgesellschaften auf, die private und gewerbliche Immobilienfinanzierungen anbieten.

Refinanzierung eines Immobiliendarlehens

Banken brauchen risikoarme, berechenbare und langfristige Refinanzierungen, um das Zinsänderungsrisiko so gering wie möglich zu halten und nicht in wirtschaftliche Schieflage zu geraten. Die Geldinstitute müssen sicherstellen, dass sie Guthaben von Girokonten oder Tagesgeldern jederzeit auszahlen können. Die beste Planungssicherheit bietet daher die Refinanzierung über den Kapitalmarkt. Eine erstrangige Finanzierungsquelle für Baudarlehen ist in Deutschland gedeckte Schuldverschreibungen, zu denen Pfandbriefe gehören. Das Bankhaus beleiht seine eigenen sowie die per Sicherungsübereignung an die Bank abgetretenen Immobilien und gibt besicherte Pfandbriefe heraus.

Um liquide zu bleiben, ist das Prinzip der Fristenkongruenz zu beachten. Langfristige Baudarlehen müssen zum Großteil mit langfristigen Finanzierungsinstrumenten abgedeckt werden. Das bedeutet, dass die Zinsbindung der Baufinanzierung und die Laufzeit des Pfandbriefs oder der Spareinlage korrespondieren. Ebenso sind Sicherheiten nötig, die langfristig zur Verfügung stehen und wertstabil sind. Da Pfandbriefe besonders sicher sind, stellen sie für Banken die Hauptrefinanzierungsquelle für Baukredite dar. Bei Insolvenz der Bank können die Gläubiger auf die dahinter stehenden, treuhänderischen Sicherheiten zugreifen. Nur 60 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie werden für mit Pfandbriefen gedeckte Baufinanzierungsdarlehen als Deckungswert anerkannt. Daraus resultiert die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit von Pfandbriefen.

Beispiel: Ein Investor möchte eine bestimmte Summe renditebringend anlegen und stellt deshalb der Bank sein Geld für insgesamt 15 Jahre zur Verfügung. Er erhält dafür 1,2 Prozent Zinsen, ausgehend vom Zinssatz für Staatsanleihen. Das Kreditinstitut gibt dieses Geld an seinen Kunden in Form eines Baufinanzierungsdarlehens weiter. Dieser zahlt seinen Kredit innerhalb von 15 Jahren mit einem Zinssatz von 1,7 Prozent zurück. Damit tilgt die Bank ihre Schulden bei dem Anleger, dem sie sein eingesetztes Kapital wieder zurückzahlt. Aus der Differenz zwischen Einlagenzinsen und Kreditzinsen, die stets einen Aufschlag enthalten, ergibt sich die Marge bzw. der Gewinn dieses Geschäfts für die Bank, hier 0,5 Prozent.

Damit es generell nicht mehr zu gefährlichen Liquiditätsengpässen wie in Zeiten der großen Finanzkrise kommt, sind Banken aufgrund von Regulierungsmaßnahmen stärker gezwungen, einen Mix von verschiedenen Finanzierungsquellen zur Refinanzierung einzusetzen. Durch die Vorschriften für eine höhere Eigenkapitalausstattung, die Einführung von Liquiditätspuffern und einer maximalen Verschuldungsquote müssen Banken ihr Risikomanagement verbessern oder ihre Kreditvergabe reduzieren.

Refinanzierung von Immobiliendarlehen bei Kreditnehmern

Die Bezeichnung Refinanzierung wird außerdem für die Neuvereinbarung auslaufender Kreditkonditionen privater und institutioneller Darlehensnehmer angewendet. Im gewerblichen Bereich kommen Refinanzierungen von fertiggestellten Objekten infrage, wenn diese nicht verkauft, sondern weiter ökonomisch genutzt werden sollen. Die Rückzahlung des neuen Darlehens erfolgt durch die erwirtschafteten Mieterlöse. Eine Refinanzierung macht Sinn, wenn für längere Zeit steigende Immobilienpreise erwartet werden, die Zinsen gesunken oder mit der Vermietung höhere Erträge als beim Verkauf zu erzielen sind.

Refinanzierung betrifft zudem private Kreditnehmer, die ihre Baufinanzierung verlängern oder erneuern müssen. Wenn ihre Zinsbindung ausläuft, müssen sie eine adäquate Anschlussfinanzierung gefunden haben. Darlehensnehmer können den bestehenden Kredit bei der gleichen Bank mit neu verhandelten Bedingungen verlängern oder durch ein günstigeres Angebot bei einem anderen Anbieter umschulden. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die finanzierende Bank verpflichtet, dem Kunden ein Anschlussangebot zu unterbreiten. Versäumt der Kunde eine neue Festzinsvereinbarung, endet der Kreditvertrag nicht zwangsläufig, sondern wird mit variablen Baukreditzinsen weitergeführt.

Bei variablen Baugeldzinsen ist das Zinsänderungsrisiko natürlich besonders hoch. Durch die Refinanzierung des Darlehens kann die Zinsbelastung der Kreditnehmer auf ein untragbares Niveau steigen. Die Gefahr besteht, wenn sich die Marktzinsen während der Kreditlaufzeit wesentlich erhöht und/oder sich die Bonität und Sicherheiten des Kredits verschlechtert haben. Eine Umschuldung zu besseren Konditionen ermöglicht hohe Kosteneinsparungen für die Kreditnehmer.