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Erwerbsnebenkosten

Bauherren und Immobilienkäufer müssen vor Beginn des Vorhabens die Finanzierung ihrer Liegenschaft sichern. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger ist die Fremdfinanzierung einer Immobilie. Der Eigenkapitaleinsatz bemisst sich allerdings nicht nur am Kaufpreis, man muss die Erwerbsnebenkosten einbeziehen, sofern nicht eine erhebliche Finanzierungslücke verbleiben soll. Im Allgemeinen kreditieren Banken nur Aufwendungen, die zu einer Wertsteigerung des Objekts führen, die Nebenkosten des Immobilienerwerbs sind davon ausgeschlossen.

Was sind Erwerbsnebenkosten?

Man unterscheidet zwischen den klassischen Nebenkosten des Erwerbs, die zwangsläufig auftreten und kaum Einsparungspotenzial bieten, und den sonstigen Nebenkosten, die individueller und durch den Immobilienerwerber beeinflussbar sind. Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten einer Immobilie, die bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung durch Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden können. Die festgelegten Anschaffungsnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen, sie müssen daher unbedingt im Finanzierungsplan Berücksichtigung finden.

Welche Kosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten?

Zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinne zählen:

Ohne Notar kann kein Kaufvertrag, ohne Grundbucheintrag kein Eigentumsübergang zustande kommen. Die Notar- und Gerichtskosten betragen ca. 1,5 bis 2 Prozent der Immobilienkaufsumme. Sie fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar und sonstige Dienstleistungen an. Dabei handelt es sich um die Verwaltung von Notaranderkonten, die Überwachung des Eingangs der Kaufpreissumme, deren Weiterleitung an den Immobilienverkäufer sowie sonstige Gebühren und Auslagenersatz. Die Gerichtskosten werden für die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch erhoben. Die Höhe beider Kostenarten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) geregelt. Sie sind demzufolge gesetzlich vorgeschrieben und beinhalten feste Gebührensätze für die einzelnen Arbeitsvorgänge. Da nicht nach Zeitaufwand abgerechnet wird, ist eine Reduzierung der Notar- und Gerichtskosten kaum möglich. Sind sich Verkäufer und Käufer der Immobilie vor dem Notartermin einig, kann höchstens der Aufwand für Porto, Telekommunikation und Schreiben gesenkt werden.

Die Maklerprovision schlägt mit drei bis sieben Prozent des Kaufpreises zu Buche. Die marktübliche Courtage beträgt derzeit in der Regel je nach Bundesland zwischen 4,76 und 7,14 Prozent. Dies sind jedoch unverbindliche Richtwerte, die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. In den meisten Bundesländern trägt der Käufer die Gebühr, in einigen Ländern wird sie je zur Hälfte zwischen Erwerber und Voreigentümer aufgeteilt. Sie kann gänzlich eingespart werden, wenn der Käufer keinen Makler einschaltet oder das Objekt direkt vom Bauträger erwirbt. Ob ohne Makler tatsächlich ein besserer Verkaufserlös oder ein schnellerer Eigentumsübergang zu erreichen ist, bleibt Spekulation, Hilfe vom Fachmann kann sich bei Bestandsimmobilien auszahlen. Bestehen Zweifel hinsichtlich Höhe und Leistungen des Immobilienmaklers, sollte ein Gutachter oder Rechtsanwalt eingeschaltet werden.

Beim Verkauf von Immobilien fällt Grunderwerbsteuer an, die durch die Bundesländer festgelegt wird und zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen liegt. Eingespart werden kann die Steuer nicht, sie ist im Verhältnis ebenso unveränderlich. Aber sie kann in der Höhe verringert werden, indem Gegenstände, die nicht direkt zur Gebäudesubstanz gehören wie Einbauküche, Markisen, Photovoltaikanlagen, aus dem zu zahlenden Kaufpreis herausgerechnet werden. Wurde bei Neubauten das Grundstück weit vor dem Hausbau erworben, wird die Grunderwerbsteuer lediglich für den vorhandenen Grundbesitz fällig.

Erwerbsnebenkosten in Deutschland
Quelle: WirtschaftsWoche

Welche Nebenkosten fallen darüber hinaus an?

Der Bauherr oder Immobilienkäufer muss noch weitere Erwerbsnebenkosten tragen, die er in sein Finanzierungskonzept einrechnen muss. Vergisst der Immobilienerwerber einen Teil dieser Kosten, ist er gezwungen, seine Finanzierung aufzustocken oder die Kosten zu reduzieren. Zu den Anschaffungsnebenkosten im weiteren Sinne gehören:

  • Gutachterkosten
  • Renovierungs- und Sanierungskosten für Bestandsimmobilien
  • Bereitstellungszinsen und Bauzeitzinsen für den Baukredit
  • Erschließungsgebühren für das Grundstück
  • ggf. Fahrt- und Reisekosten für Besichtigungs- und Besprechungstermine
  • Kosten für Neuanschaffungen, zum Beispiel Möbel
  • Umzugskosten

Im Gegensatz zu den herkömmlichen Anschaffungsnebenkosten ist bei diesen Nebenkosten ein höheres Einsparungspotenzial gegeben, weil sie nicht verbindlich sind. Die Kosten für ein Wertgutachten oder einen Sachverständigen fallen an, wenn die Ermittlung des Verkehrswerts zur Beurteilung der Immobilie herangezogen wird. Ein Gutachten könnte auch notwendig sein, um die ungefähre Höhe der notwendigen Renovierungs- und Sanierungskosten an der gebrauchten Immobilie festzustellen. Die Kosten richten sich nach der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten (HOAI) und hängen vom Umfang des Gutachtens ab.

Die Darlehensnebenkosten hat die Bank detailliert anzugeben. Bei einem Neubau wird der Kredit nach Baufortschritt ausgezahlt, während bei Bestandsimmobilien das Darlehen meist in einer Summe abgerufen wird. Kommt es zu Verzögerungen für die Kaufpreiszahlung, wird der Darlehensbetrag erst später abgefordert und die Bank berechnet Bereitstellungszinsen. Während der Zinssatz für die Bereitstellung der Baufinanzierung in der Branche weitestgehend einheitlich ist, unterscheidet sich der Zeitraum, ab dem die Zinsen berechnet werden, gravierend. Darlehensnehmer sollten daher vergleichen, um zusätzlichen Zinsaufwand einzusparen. So ergeben sich auch bei anderen Anschaffungsnebenkosten Einsparungsmöglichkeiten, weil beispielsweise Renovierungskosten oder Ausgaben für Neuanschaffungen auf sehr individuellen Bedürfnissen beruhen.

Was müssen Immobilienerwerber beachten?

Ist der Immobilienkäufer nicht in der Lage, die Nebenkosten des Objekterwerbs aus seinen liquiden Mitteln zu begleichen, verteuert das die Immobilienfinanzierung erheblich, da eine geringere Eigenkapitalquote seine Bonität beeinträchtigt. Lehnen die Banken eine Nachfinanzierung für ungeplante Aufwendungen ab, ist der Erwerber gezwungen, sich eine andere kostspielige Finanzierungsquelle zu suchen, beispielsweise einen Ratenkredit. Damit erhöht sich seine monatliche Belastung. Immobilienerwerber sollten sich deshalb vorab genauestens informieren und in sämtliche Pläne und Dokumente des Verkäufers Einsicht nehmen, um einen Überblick über alle Nebenkosten des Objekterwerbs zu gewinnen. Außerdem gibt es Checklisten und Ratgeber im Internet, anhand derer der Bauherr oder Käufer erfährt, welche Leistungen, beispielsweise für Sonderwünsche oder ausstehende Erschließungsmaßnahmen vertraglich noch zu berücksichtigen sind. Auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch ist zu empfehlen, um etwaige Lasten und Beschränkungen zu erfahren. Ist die persönliche Budgetkalkulation überschritten, kann der Immobilienerwerber zum Beispiel nicht unbedingt notwendige Leistungen aus dem Vertrag herausnehmen und später gesondert beauftragen. Aus diesem Grund sollte die Information über Art und Höhe der Anschaffungsnebenkosten so frühzeitig wie möglich vor der Vertragsunterzeichnung erfolgen.

Zusammenfassung:

  • Anschaffungsnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis oder den Baukosten an
  • Nebenkosten des Immobilienerwerbs werden im Allgemeinen nicht durch Banken finanziert; müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden; können bis zu 15 Prozent der Kaufpreissumme betragen
  • Eigenkapitalanteil muss sich auf die Erwerbskosten plus alle Nebenkosten beziehen sämtliche festgelegten und individuellen Zusatzkosten müssen in der Budgetplanung Berücksichtigung finden
  • zu den herkömmlichen Nebenkosten zählen Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage
  • diese Kosten sind weitestgehend festgelegt; hängen davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet; können daher nur bedingt gespart werden
  • sonstige Erwerbungsnebenkosten sind Gutachterkosten, Renovierungs- und Sanierungskosten, Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen für Baufinanzierung, Erschließungsbeiträge, Neuanschaffungskosten sowie diverse andere Aufwendungen
  • Immobilienerwerber brauchen Planungssicherheit, daher ist frühzeitige Information zu allen Anschaffungsnebenkosten in offiziellen Dokumenten und bei örtlichen Behörden erforderlich
  • vermeidet von vornherein, dass Baufinanzierung aufgestockt werden muss und ungedeckte Finanzierungslücken auftreten

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