Vom Geheimtipp zum Hotspot

Das Wichtigste im Überblick:

• Transaktionsvolumen in Dresden und Leipzig auf Rekordniveau
• Magdeburg entdeckt seine Wasserlage
• Erfurt will zur zentralen Drehscheibe werden
• Dessau erwacht aus dem Dornröschenschlaf

Längst spielen Leipzig und Dresden in der Oberliga der lukrativen Top-Immobilienstandorte mit. Etliche Großinvestoren schauen sich in den beiden Zentren nach renditestarken Objekten um und kaufen ein, ob die Luxemburger Corestate Holding, der französische Konzern Foncière des Régions (beides börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, sogenannte REIT) oder die deutsche Fondsgesellschaft Union Investment. Zu einer der größten Transaktionen in 2017 gehörte der Kauf eines Wohnimmobilienportfolios bestehend aus 1.100 Einheiten verteilt auf beide Städte durch die Deutsche Wohnen für 195 Millionen Euro. Auch in diesem Jahr florierten die dortigen Immobiliengeschäfte. In Dresden etwa wechselten im ersten Halbjahr 2018 Objekte im Wert von rund einer Milliarde Euro den Besitzer - eine neue Rekordmarke. Angesichts attraktiver Kaufangebote, konstanter Nachfrage und stabiler Renditen dürfte das Interesse auf hohem Niveau bleiben. Zumal sich weitere Mittelstädte in Ostdeutschland zu gefragten Immobilien-Marktplätzen mausern, wie etwa Magdeburg, Erfurt und demnächst vielleicht auch Dessau, wozu neu entstehende Quartiere positive Impulse geben.

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Magdeburg: Schöner Wohnen mit Elbblick

Das Areal des ehemaligen Elbbahnhofs am Rande der Magdeburger Innenstadt ist ein solcher Hotspot. Den Anstoß zur Neuentwicklung der unansehnlichen Brache direkt an der Elbe gab die Internationale Bauausstellung (IBA), die die sachsen-anhaltinische Landeshauptstadt in 2010 unter dem Motto "Leben an und mit der Elbe" veranstaltete. Wo einst Schotter lag und Gleise verliefen, ist innerhalb weniger Jahre ein begehrtes Quartier in exponierter Lage mit Flaniermeile, Restaurants und Cafés sowie modernen Reihenhäusern und gehobenen Wohnungsbauten entstanden. Im angrenzenden neuen Domviertel bauen aktuell gleich drei Wohnungsgesellschaften um die Wette. Insgesamt werden 240 Mietwohnungen errichtet, darunter exklusive Penthouses mit bis zu 150 Quadratmetern. Um Interessenten müssen sich die Bauherren (zwei Genossenschaften und die städtische Wohnungsgesellschaft) wenig Sorgen machen. Denn die Stadt wächst und hat außerdem Nachholbedarf bei zeitgemäßen Wohnungsbauten. Die verglichen mit westdeutschen Ballungszentren hohe Leerstandsquote von 5,2 % ist auf die vielen überalterten Bestandsbauten zurückzuführen. Eine Hinterlassenschaft aus DDR-Zeiten.

Für Investoren ist die Altstadt nicht zuletzt wegen des niedrigen Preisniveaus verlockend: So kostet eine Neubau-Eigentumswohnung im Schnitt zwischen 2.500 und 3.600 Euro/m² und lässt sich für eine Netto-Kaltmiete von bis zu 12 Euro/m² vermieten. Für durchschnittlich 2.000 Euro/m² sind gut erhaltene Bestandsobjekte zu erstehen, für die Mietpreise von rund 6 Euro/m² und mehr gezahlt werden. Auch die Renditen können sich im gesamten Stadtgebiet sehen lassen: So beziffert sie der "Capital Immobilien-Kompass" im Neubausegment auf gut 4 %, in der unteren Preiskategorie wären sogar je nach Lage bis zu 8 % zu erzielen. Und Magdeburg wird sich weiter herausputzen. Schließlich will man in 2020 den Wettbewerb als Europas Kulturhauptstadt 2025 gewinnen.

Erfurt: Ab in die Mitte

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Knapp 150 Kilometer südwestlich von Magdeburg bewegt sich ebenfalls viel: Erfurt möchte durch die neu entstehende ICE-City zur zentralen Drehscheibe zwischen den Metropolen in Nord, Süd, Ost und West werden. Die in 2017 in Betrieb gegangene ICE-Strecke Berlin-München mit Halt in der thüringischen Landeshauptstadt beflügelt diese Idee. Mit nur 90 Minuten Fahrzeit nach Berlin und zweieinhalb Stunden nach München ist Erfurt in die Mitte Deutschlands gerückt. Gleich neben dem Hauptbahnhof soll in den nächsten Jahren auf 30 Hektar das besagte Quartier mit Bürokomplexen, zwei Hochhäusern, Hotels und Wohnungen entstehen. Mit dem Baubeginn des Zwei-Sterne-Hotels der Marke "Prizeotel" Ende Juni 2018 ist der Startschuss für das ambitionierte Vorhaben gefallen. Ein weithin sichtbarer Hingucker soll der 60 Meter hohe "Tower West" werden, für den die LEG Thüringen momentan auf Investorensuche ist. Bis zu 12.000 m² Nutzfläche lassen sich in dem Turm realisieren, der als reines Bürogebäude oder als gemischt genutzte Immobilie konzipiert werden kann.

Im Abseits lag die 210.000 Einwohner zählende Stadt ohnehin seit langem nicht mehr. Täglich strömen über 45.000 Pendler in das Oberzentrum. Zudem existiert ein dynamisches Cluster aus Wirtschaft und Wissenschaft in den Zukunftsbranchen Mikrosystemtechnik und Nanotechnologie. Darüber hinaus gehört die Region zu den Top-20-Standorten im Bereich Logistik. Der Modeversender Zalando unterhält hier mit 120.000 m² bundesweit sein größtes Logistikzentrum. Und noch ein Ass hat Erfurt im Ärmel: Während in Rhein-Neckar, Bayern und Baden-Württemberg kaum noch Ansiedlungsflächen für Logistik und Industrie zur Verfügung stehen, ist dafür rund um Erfurt viel Platz. Hinzukommt, dass die Assetklasse ihr Schmuddelimage verloren hat. In 2017 kauften ausländische Kapitalgeber deutsche Industrie- und Logistikimmobilien im Wert von über 5,5 Milliarden Euro, was einer Umsatzsteigerung von 71 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Beste Voraussetzungen also, um sich als prosperierender Wirtschafts-, Messe- und Kongressstandort weiter zu positionieren, Unternehmen anzulocken und Neubürger zu gewinnen.

Dessau: Bauhausstadt macht sich hübsch

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Mit derartigen Vorzügen kann Dessau nicht punkten. Zu schwer wiegt die demografische Lücke, die auch 30 Jahre nach der Wende nicht geschlossen ist. Mit einem Durchschnittsalter von 49,5 Jahren hat die 85.000 zählende Mittelstadt an der Mulde die älteste Bevölkerung Deutschlands. Außerdem gilt Dessau architektonisch nicht gerade als Highlight, Bauhaus-Bauten hin oder her. Dennoch gibt es ermutigende Entwicklungen: Dank attraktiver Arbeitgeber wie dem Umweltbundesamt, dem Städtischen Klinikum und der Hochschule Anhalt gewinnt Dessau jährlich rund 1.600 Neubürger hinzu. Neben Jüngeren, die zur Ausbildung in die Stadt kommen, ziehen auch Fach- und Führungskräfte im Alter zwischen 26 und 59 Jahren in das Oberzentrum. Dieser Trend verändert den Wohnungsmarkt: Während gut 14 % der überalterten Bestandsbauten leerstehen, ist die Nachfrage nach modernem Wohnraum konstant hoch. Vor allem in der Innenstadt fehlen entsprechende Angebote.

Die will die Wohnungsgenossenschaft Dessau in ihrem neuen Wohnquartier nur wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof und dem berühmten Bauhausgebäude entfernt mit sogenannten Stadthäusern schaffen, ein bislang auf dem örtlichen Immobilienmarkt unbekannter Wohntyp. Auf dem 8.000 Quadratmeter großen Gelände des einstigen Arzneimittelwerks werden zwei Eckbebauungen sowie fünf durch Laubengänge verbundene Zweieinhalb-Geschosser realisiert werden. Eine Besonderheit stellt die Umnutzung des denkmalgeschützten Verwaltungsgebäudes in neun Stadthäuser mit Wohnflächen zwischen 90 und 140 Quadratmetern dar. Der Startschuss für das mit 18 Millionen Euro budgetierte Bauvorhaben wird voraussichtlich 2021 fallen.

Die Mietpreisentwicklung spricht dafür, dass Dessau langsam aus dem Dornröschenschlaf erwacht und zeitgemäße Wohnqualität etwas kosten darf: Lagen die Angebotsmieten in 2004 im Schnitt bei knapp 4 Euro pro Quadratmeter, beginnen sie heute im Spitzensegment bei 7 Euro. Für hochwertige Neubauwohnungen lassen sich auch 10 Euro erzielen. Ein Beispiel für den positiven Trend ist das 2017 fertiggestellte Projekt "Bauhausblick" der Wohnungsgenossenschaft Dessau, das fast via-a-vis der weltbekannten UNESCO-Welterbestätte liegt: Alle 39 Einheiten sind vermietet, auch die sieben  mit Wohnflächen von 90 Quadratmetern aufwärts, zu Preisen zwischen 8 und 9 Euro. Noch ist Dessau mit 3,9 % nach Einschätzung von TLG Immobilien einer der größten Risikokandidaten unter den ostdeutschen Städten. Gelingt jedoch die Kehrtwende, dürften sich Investoren über Renditen deutlich jenseits von 10 % freuen können.

Auch abseits der Champions Dresden und Leipzig ist demnach viel auf den Immobilienmärkten in Ostdeutschland in Bewegung, so dass es sich für Kapitalanleger lohnt, die Entwicklung genau zu beobachten, um den richtigen Zeitpunkt für ein lukratives Investment nicht zu verpassen. Eine gute Gelegenheit die Gegend selbst in Augenschein zu nehmen, sind in 2019 die Feierlichkeiten anlässlich des 100jährigen Jubiläums des Bauhauses in Dessau, Weimar und natürlich Berlin.