Auf in die Provinz!

Lukrative Investments auf den Wohnimmobilienmärkten deutscher Großstädte zu finden, wird zunehmend schwierig. Zum einen buhlen zu viele Anleger um zu wenige Objekte. Waren es vor vier Jahren im Schnitt zwei oder drei Käufer, die sich für eine begehrte Immobilie interessierten, sind es heute mindestens zehn. In Metropolen können es bis zu 40 Bieter sein. Zum anderen ist die Mietpreisentwicklung differenziert zu betrachten. Denn nicht jede Lage erlaubt Preissprünge, nur weil sich die Immobilie in einer wachsenden Großstadt befindet. Beispielsweise haben die Kaufpreise im Münchener Randbezirk Trudering-Riem innerhalb der letzten 12 Monate um satte 13 % zugelegt, die Mieten sind währenddessen jedoch lediglich um durchschnittlich 4 % gestiegen. Wer also vom Immobilienboom profitieren will, braucht viel Geschick, Geduld - und Glück. Selbstläufer sind rentable Investments jedenfalls nicht (mehr). Wie aber sieht es abseits der etablierten Immobilienmärkte aus? Herrscht dort ebenfalls Gerangel oder kommen Anleger eher auf ihre Kosten?

Bildquelle: Digitales Immobilien-Investment "Schlosscarree Hepberg"

Breitbandausbau schafft neue Perspektiven

Ruhiger ist es in der Provinz schon. Aber nicht langweilig. Im Gegenteil. In manchen Gegenden könnte der "Landaufschwung" bevorstehen, wenn dafür die Parameter stimmen. Eine Voraussetzung ist etwa der Breitbandausbau, der zwar schleppend vorankommt, aber wenn eine 10.000-Seelen-Gemeinde in Nordfriesland oder der Mark Brandenburg erst einmal an das schnelle Internet angeschlossen ist, dann ist sie genauso mit der Welt vernetzt, wie eine Mega-City. Home Office ist dann auch auf dem Land möglich, Co-Working ist kein Privileg mehr von Städtern, Dorfläden können sich zu Online-Plattformen zusammenschließen und die ärztliche Versorgung erleichtern telemedizinische Assistenten. Warum dann in eine Großstadt ziehen, wenn man sich den Traum vom Eigenheim im Grünen in der Provinz wesentlich preiswerter erfüllen kann? Einen interessanten Podcast zu diesem Thema hat vor kurzem der eco Verband der Internetwirtschaft e. V. veröffentlicht.

Vernetzt statt abgehängt

Das "Smart Country" bzw. die digital vernetzte Region ist kein Hirngespinst von Utopisten oder Aussteigern, sondern Gegenstand zahlreicher Forschungsprojekte, die der Deutsche Städte- und Gemeindebund in Kooperation mit dem Fraunhofer-Institut für Experimentelles Software Engineering (IESE) aktuell in verschiedenen Landkreisen durchführt. Auch wenn nicht alle Piloten in den Regelbetrieb gehen, so demonstrieren sie die Chancen, die mit der Digitalisierung für Kleinstädte und periphere Lagen verbunden sind. Modernes Leben und Arbeiten ist dann an Orten möglich, die bislang im Zusammenhang mit Abwanderung, Überalterung, Verfall und Schwund gesehen werden. Dass die Digitalisierung die Regionalentwicklung verändern wird - und dies Auswirkungen auf den dortigen Immobilienmarkt hat - wird bisher allerdings kaum diskutiert. Ein Ausflug in die Peripherie könnte den Blick für zukünftige Investments schärfen.

Boomtown im Westerwald

Die erste Fahrt könnte in das beschauliche Städtchen Montabaur im Westerwald führen, das im Metropolen-Dreieck Köln-Koblenz-Frankfurt liegt. Durch die ICE-Anbindung vor 15 Jahren ist die Kleinstadt aus ihrem Dornröschenschlaf erwacht und hat seitdem knapp 2.000 Zuzügler hinzugewonnen, so dass sie mittlerweile 14.000 Einwohner zählt. Vor allem Familien sind in das grüne Idyll gezogen, die damit einerseits der Großstadthektik entfliehen wollten, andererseits aber nicht auf eine gut ausgebaute Versorgung mit Schulen, Ärzten und Geschäften verzichten konnten. Der Zuzug ist mittlerweile so stark, dass auch in Montabaur die Kitaplätze knapp werden.

Aufgrund der Nachfrage sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren ordentlich geklettert: Ein bestehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und einem 800 m² großen Garten wird je nach Lage, Objektbeschaffenheit und Ausstattung inzwischen für bis zu 400.000 Euro veräußert. Vor 10 Jahren war es gerade einmal die Hälfte. Wer eine neugebaute Eigentumswohnung erstehen möchte, muss im Schnitt mit 2.750 Euro/m² rechnen. Und die Preisspanne für eine Neubau-Mietwohnung bewegt sich zwischen 8,50 und 10,50 Euro/m². Anleger, die im mittleren Preissegment investieren, können laut Immobilienkompass des Magazins "Capital" mit einer jährlichen Rendite von 4,64 % rechnen . In Köln lässt sich die nur noch in ausgesuchten Lagen erzielen. Ebenso in Frankfurt. Allenfalls in Koblenz ist sie ähnlich hoch.

Brandenburg ist "noch" eine Terra incognita

Noch ist Wohnen im Land Brandenburg ein Geheimtipp. Allenfalls Potsdam ist bekannt. Brandenburg an der Havel auch. Aber danach hört es meistens mit den Kenntnissen auf. Die Uckermark ist für 50 % der Berliner unbekanntes Terrain. Gerade einmal 17 % der Westdeutschen kennen Rheinsberg, so das Ergebnis einer jüngst durchgeführten Umfrage im Auftrag der Staatskanzlei des Landes Brandenburg . Wenn das Kurt Tucholsky wüsste. Um den Wohnungssuchenden, die in Berlin nicht fündig werden, auf die Sprünge zu helfen, bereitet der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. gerade eine Imagekampagne mit dem Motto "Du willst nach Berlin? Dann denk’ doch mal an Brandenburg!" vor. Vor allem Familien sollen damit angesprochen werden, die gerne ins Grüne ziehen, wenn die Infrastruktur vor Ort stimmt.

In Cottbus ist die gestiegene Nachfrage nach Immobilien - ob selbstgenutztes Eigenheim oder Kapitalanlage - längst zu spüren: Laut Untersuchung des Marktforschungsinstituts Empirica für die "Welt am Sonntag" sind die Immobilienpreise zwischen dem 1. Halbjahr 2015 und dem in 2016 um 21 % auf knapp 1.500 Euro/m² gestiegen. Noch sind Renditen über 5 % eher die Regel als die Ausnahme. Allerdings sollten sich Anleger sputen, denn so günstig wie jetzt, gelingt der Markteinstieg nicht mehr. Je mehr Leute bauen wollen, um so mehr steigen die Grundstückspreise (Immobilienboom in Cottbus).

Grüne Wiese mit Zukunft

Vielleicht bricht das Immobilienfieber demnächst sogar im Norden Sachsen-Anhalts, in die Altmark, aus. Bislang aufgrund von Abwanderungstendenzen eher ein Sorgenkind, denn eine aufstrebende Region, tut sich dort seit zwei Jahren etwa. So wurde der Landkreis Stendal vor kurzem zur Bundesmodellregion "Land(auf)Schwung" gekürt, womit 1,5 Millionen Euro EU-Fördergelder für eine nachhaltige Siedlungspolitik und den Ausbau der digitalen Infrastruktur zur Verfügung stehen.

In der Tat hat die Altmark so manches Pfund, mit dem sie wuchern kann: Da wäre die strategisch vorteilhafte Lage im Städtedreieck Berlin-Hamburg-Magdeburg und die Anbindung an den überregionalen Zugverkehr, wodurch die Metropolen innerhalb von 45 Minuten bis zu zwei Stunden erreichbar sind. Hinzu kommen günstige Wohnungsmieten von 5 bis 7 Euro/m² und moderate Immobilienpreise. Jüngst hat ein Investor die ehemalige Justizvollzugsanstalt in Stendal in 50 Wohneinheiten umwandeln lassen. Wo einst Knackis saßen, freuen sich jetzt Mieter über modernen Wohnkomfort für eine Netto-Kaltmiete von 9 Euro/m². Bei einer Rendite von über 8 % dürfte Stendal nicht mehr lange ein Geheimtipp bleiben.

Zumal es in Metropolen nicht nur Zuwanderung, sondern auch Stadtflucht gibt, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung festgestellt hat und provokant fragt: Renaissance oder Decadence der großen Städte?. Vorausschauende Kapitalanleger sollten demnach mit einer Überlandfahrt nicht lange warten.

Quellen:

• Text: Dagmar Hotze