Renditekennzahlen für Immobilien

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Bei direkten Immobilieninvestments sowie indirekten Investitionen wie im Fall von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds sollte eine gezielte Auseinandersetzung mit dem Thema Renditekennzahlen beziehungsweise Renditeberechnung für Immobilien stattfinden. Die Rendite kann Projektentwicklern, Bauträgern, Maklern, Banken und anderen Interessenten Aufschluss über die Rentabilität einer Investition geben. Wichtige Kennzahlen zur Bewertung von Investments in Immobilien stellen u.a. das Verhältnis von Gewinn zu aufgewendetem Kapital dar und können auch das Risiko einer Anlage ausdrücken.

Was sind die wichtigsten Renditekennzahlen bei Immobilien?

Zu den gebräuchlichsten Renditekennzahlen für Immobilien gehören insbesondere:

• Bruttorendite
• Nettorendite
• Eigenkapitalrendite
• Cash Flow
• Capital Growth
• Exit Yield
• All Risk Yield
• Net Initial Yield
• Internal Rate of Return

Bruttorendite

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Die Bruttorendite wird berechnet, indem die jährlichen Einnahmen durch den Kaufpreis geteilt werden. Bei einem Investment in eine Immobilie ist diese Kennzahl ein erster Indikator auf dessen Rentabilität, ohne dabei Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung bei der Rendite zu berücksichtigen.

Nettorendite

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Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich zu den Einnahmen (z.B. Mieteinnahmen) auch die unterschiedlichen Unterhaltungskosten des Objekts bzw. des Investments. Sie ergibt sich, indem die jährlichen Erträge abzüglich der Bewirtschaftungskosten durch den Kaufpreis geteilt werden. Zu den Bewirtschaftungskosten, welche die Rendite schmälern, gehören zum Beispiel die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltungskosten, die direkt im Zusammenhang mit dem Objekt stehen.

Eigenkapitalrendite

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Die Eigenkapitalrendite misst den Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Zur Berechnung kann der Jahresgewinn durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt werden. Diese Renditekennzahl einer Immobilie ist besonders relevant für Investments, bei denen der Hebeleffekt mit Fremdkapital zur Maximierung der Rendite genutzt werden soll.

Cash Flow

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Der Cash Flow zeigt den Nettozufluss an Bargeld aus der Kapitalanlage in Immobilien innerhalb eines bestimmten Zeitraums. Er wird berechnet, indem alle Einnahmen des Investments (z.B. Mieteinnahmen, Dividenden) von den Ausgaben (z.B. Betriebskosten, Zinsen) abgezogen werden. Anders als die Nettorendite, die sich auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition bezieht, gibt der Cash Flow Aufschluss über die Liquidität eines Investments.

Capital Growth

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Die Capital Growth, auch Wertänderungsrendite genannt, beschreibt, wie sich der Wert einer Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeitperiode verändert hat. Um die aktuelle Wertänderungsrendite bestimmen zu können, muss sowohl der Marktwert der Vorperiode als auch der aktuelle Marktwert bestimmt werden. Diese Kennzahl wir beispielsweise zur Berechnung der Rendite von Immobilienfonds verwendet.

Exit Yield

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Die sogenannte Exit Yield ist eine Renditekennzahl, die sehr gerne im Rahmen von Projektfinanzierungen Beachtung findet. Das bedeutet, dass Projektentwickler und Banken sowie andere Finanzierungspartner bei ihren Entscheidungen die Exit Yield berücksichtigen. Sie ist der Quotient aus dem Free Cash Flow und dem Fremdkapital. Die Renditekennzahl stellt bei Investments in Immobilien eine Möglichkeit dar, das Exit-Risiko zu beschreiben. Das bezeichnet die Unsicherheit, ob ein Objekt bzw. Investment am Ende der Investitionsperiode zu dem vorher kalkulierten Preis verkauft werden kann.

All Risk Yield

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Die All Risks Yield, kurz ARY genannt, hat bei Managern von geschlossenen und offenen Immobilienfonds sowie bei Immobilien-AGs eine hohe Relevanz, da sie eine sehr detaillierte Betrachtungsweise erlaubt. Sie kann zum Beispiel im Rahmen einer Due Diligence berechnet werden. Eine Due-Diligence-Prüfung ist eine gründliche Untersuchung und Bewertung einer Immobilie oder eines Unternehmens, um Risiken und Chancen zu identifizieren, bevor eine Investition getätigt wird.

Bei der Berechnung dieser Kennzahl zur Rendite von Immobilien werden möglichst viele Risiken berücksichtigt, die im Zusammenhang mit der Investition stehen. Die All Risks Yield kann mit dem Quotienten aus der Sollmiete und dem Kaufpreis abgebildet werden. Es besteht aber auch die Möglichkeit, diese Renditekennzahl bei Immobilien mittelsRisikozuschlägen und Risikoabschlägendarzustellen. Da in aller Regel sehr viele Daten gesammelt und dokumentiert werden müssen, gilt die Berechnung der All Risks Yield im Detail als sehr aufwendig.

Net Initial Yield

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In Deutschland findet die Net Initial Yield auch als Nettoanfangsrendite Bezeichnung. Projektentwickler verwenden diese Kennzahl häufig, um Projekte hinsichtlich ihrer Rentabilität miteinander zu vergleichen. Auch Makler und andere Projektbeteiligte greifen aufgrund ihrer relativ einfachen Berechnung auf diese Kennzahl zur Einschätzung von Immobilien zurück.

Die Nettoanfangsrendite ist der Quotient aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Marktwert (auch: Verkehrswert) zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten (z.B. Kosten für den Notar und Immobilienmakler).

Internal Rate of Return

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Die Berechnung der Internal Rate of Return, auch interner Zinsfuß genannt, ist eine äußerst anspruchsvolle Renditeberechnung. Das liegt in erster Linie daran, dass es sich bei der Internen-Zinsfuß-Methode um eine dynamische und nicht um eine statische Investitionsrechnung handelt. Zur Anwendung kommt diese Berechnung bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds, bei institutionellen Investoren sowie bei Immobilien-AGs.

Das Tool dient beispielsweise als Grundlage für Entscheidungen, die im Bereich Investmentmanagement getroffen werden. Es erlaubt eine ganzheitliche Betrachtung der Ertrags-Situation. Mit dem internen Zinsfuß besteht die Möglichkeit, sowohl die Investment- als auch die Portfolioperformance zu bewerten. Dieser Abzinsungsfaktor kann u.a. mittels Interpolation bestimmt werden und beschreibt die reale Verzinsung des gebundenen Kapitals. Übersteigt der interne Zinsfuß den sogenannten Kalkulationszinsfuß, gilt die Investition als förderlich.