Wann und wie verkaufe ich meine Immobilie?

Anlässe, die eigengenutzte oder vermietete Immobilie zu verkaufen, gibt es viele: positive wie negative. Es kommt darauf an, den Verkauf der Wohnung oder des Hauses strategisch anzugehen und diesen ebenso professionell abzuwickeln wie den Immobilienerwerb. Nur so lassen sich ein zufriedenstellendes Resultat und die angestrebte Rendite erzielen.   ? Teil 3 der Blog-SerieTeil 5 der Blog-Serie ?

Welche Gründe können zum Hausverkauf führen?

Die Motive für einen Immobilienverkauf können im persönlichen Bereich liegen:

• Änderung der Lebensplanung, zum Beispiel Umzug in eine andere Region,
• Alter und Gesundheit des Eigentümers,
• finanzielle Zwänge aufgrund von familiären und beruflichen Veränderungen wie Scheidung oder Arbeitslosigkeit,
• Wunsch nach Liquidität, Flexibilität und Unabhängigkeit, damit Eigentümerverpflichtungen entfallen.

Auch das Haus kann einen Verkauf sinnvoll erscheinen lassen, wenn aus Sicht des Investors die langfristigen Perspektiven am Standort oder aufgrund des Zustands des Objekts nicht mehr attraktiv genug erscheinen. Nicht zuletzt können gravierende Änderungen am Immobilienmarkt dazu führen, über einen Verkauf nachzudenken, wie:

• wesentliche Preissteigerungen, die einen lukrativen Wertzuwachs zur Folge haben,
• überhitzte Preise in ausgewählten Lagen,
• Aussicht auf fallende Immobilienpreise in strukturschwachen Regionen,
• steigende Zinsen, die Finanzierungen unattraktiver gestalten,
• verschärfte staatliche Regulierungen hinsichtlich Mieterschutz, Mietpreisbremsen, Kosten und Genehmigungen.

Auf welche Weise kann man sein Haus verkaufen?

Jeder Eigentümer hat die Möglichkeit, seine Immobilie selbst zu veräußern. Das bedeutet, Bewerbung, Vorbereitung und Vermarktung der Immobilie in die eigenen Hände zu nehmen. Voraussetzung dafür sind die nötige Zeit und fachliches Wissen des Immobilienbesitzers. Insbesondere Informationen über Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt können entscheidend für einen lohnenden Verkaufspreis sein. Folgende Aufgaben sind durch den Immobilienbesitzer zu erledigen bzw. mithilfe eines Fachmanns zu organisieren: Unterlagen zusammenstellen, Immobilienbewertung, Vorbereitung der Immobilie, Energieausweis besorgen, Inserat verfassen und schalten, Besichtigung und Verhandlung mit Kaufinteressenten, Auswahl des Käufers, Kaufpreisverhandlungen, Termin beim Notar, steuerliche Auswirkungen beachten und Schlüsselübergabe.

Eigentümer, die sich dies nicht zutrauen, sind gut beraten, einen Immobilienmakler mit dem Objektverkauf zu beauftragen. Dies kann je nach Bundesland sowohl den Käufer als auch den Eigentümer eine Provision von bis zu 3,57 Prozent des Verkaufspreises kosten. Der Verkäufer muss sich ähnlich dem Abschluss von Mietverträgen bei Einschaltung eines Maklers an dessen Gebühren beteiligen. Dafür übernimmt der Makler einen großen Teil der Aufgaben, die beim Immobilienverkauf anfallen, beispielsweise das Erstellen eines Exposés oder die Objektbewertung. Ein erfahrener Makler kann einen höheren Preis beim Verkauf erzielen. Er bringt Verhandlungsgeschick und Kenntnisse zu Markt sowie Vertragsrecht ein und ermöglicht so einen effizienten Immobilienverkauf. Immobilienbesitzer, die eigenverantwortliches Handeln schätzen und dazu in der Lage sind, können dagegen die Maklerprovision als Verhandlungsspielraum bei den Kaufpreisverhandlungen nutzen.

Wie erfolgt die Abwicklung des Verkaufs?

Entscheidend ist, dass der Verkäufer sich zu Beginn Ziele und Termine setzt, die mit seinem Immobilienverkauf erreicht werden sollen. Welchen Verkaufspreis möchte ich realisieren? Ist ein Darlehen zu tilgen? Bis wann muss das Geld zur Verfügung stehen? Möchte ich damit eine neue Immobilie kaufen, die zu vermieten ist? Wann kann der Auszug erfolgen? Wie soll der Wert der Immobilie ermittelt werden?

Der Wertermittlung des Objekts kommt eine große Bedeutung zu. Der Verkaufspreis sollte realistisch sein, meist überschätzen Verkäufer den Wert ihrer Immobilie. Die Einbeziehung eines Sachverständigen führt zu marktnäheren Bewertungen und damit besseren Verkaufschancen. Entscheidend sind Lage, Immobilienart, Fläche, das Baujahr, der Bauzustand und die energetische Ausstattung des Verkaufsobjekts. Außerdem sollten Eigentümer folgende Unterlagen zusammenstellen und für den Verkauf jederzeit bereithalten:

• aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse,
• Lageplan, Bauplan und Wohnflächenberechnung,
• Versicherungsnachweise,
• Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• gesetzlich vorgeschriebener Energieausweis,
• Betriebskostenaufstellung, und -abrechnungen.

Was ist noch zu beachten?

Erfordert die Einschätzung des Verkehrswerts der Immobilie ein Wertgutachten, so darf dieses ausschließlich durch Sachverständige wie Architekten oder Ingenieure erstellt werden. Das Honorar muss der Verkäufer aufbringen, er sollte zudem einkalkulieren, dass ein Wertgutachten umfangreicher als eine Marktbewertung ist und demzufolge wesentlich mehr Zeit benötigt. Es kann beispielsweise bei rechtlichen Auseinandersetzungen in Erbfällen oder bei Scheidung notwendig sein.

Vom Erwerber der Immobilie sollte der Verkäufer Sicherheiten verlangen. Das könnte anhand einer Selbstauskunft, Schufa-Abfrage, von Kontoauszügen oder einer verbindlichen Kreditzusage der Käuferbank erfolgen. Damit der Verkäufer das Objekt nicht noch einmal veräußern kann, muss er dem Notar diverse Bestätigungen vorlegen: Unbedenklichkeitsbescheinigung der Finanzbehörde, Löschungsbewilligung für eine Grundschuld und Verwalter- bzw. Mieternachweise. Erst nachdem die Kaufpreissumme auf dem Konto des Immobilienveräußerers oder auf einem Notaranderkonto eingegangen ist, müssen die Schlüssel an den neuen Eigentümer übergeben werden.

Beim Verkauf vermieteter Immobilien ist die steuerliche Spekulationsfrist zu beachten. Sie beträgt zehn Jahre ab Beurkundung des Kaufvertrags, damit der Verkauf steuerfrei abgewickelt werden kann. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Gewinn aus dem Hausverkauf steuerpflichtig. Er ist mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Objektverkäufers zu versteuern.

Fazit

Ohne fundierte Planung sollte keine Immobilie veräußert werden. Auf den Verkauf muss sich der Eigentümer genauso vorbereiten wie auf den Erwerb des Objekts. Einzig der realisierte Verkaufserlös entscheidet darüber, ob die Immobilieninvestition erfolgreich war. Die Veräußerung sichert außerdem Liquidität, die ggf. zum Kauf eines neuen Renditeobjekts verwendet werden kann. Bei fremdgenutztem Eigentum sind die steuerlichen Effekte des Immobilienverkaufs nicht zu vernachlässigen.

← Teil 3 der Blog-Serie‍

Teil 5 der Blog-Serie →