Geldanlage in Immobilien

Insbesondere in Zeiten niedriger Sparzinsen und steigender Immobilienpreise oder in Phasen deutlicher Inflation sind Immobilien als Geldanlage beliebt, gelten sie doch als sichere Kapitalanlage und werden daher auch gerne als "Betongold" bezeichnet. Wie bei allen Investitionsarten weisen auch Immobilien als Geldanlage Vor- und Nachteile auf, die in diesem Artikel zusammenfassend dargestellt werden sollen.

Bedeutung von Immobilien als Geldanlage

Laut einer Studie des Instituts für Wirtschaftsforschung haben sieben Millionen Deutsche Geld in Immobilien investiert. Diese Zahl dürfte in naher Zukunft aufgrund des niedrigen Zinsniveaus weiter ansteigen. Dennoch ist der Anteil an Wohneigentumsbesitzern in Deutschland recht gering, verglichen mit anderen EU-Staaten wie z.B. Rumänien oder der Slowakei. Vor allem die Tatsache, dass Immobilien langfristige Geldanlagen sind, lässt viele Investoren zurückschrecken.

Investitionsmöglichkeiten in Immobilien

Die Möglichkeiten Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen sind allerdings vielfältig. Die bekannteste und am weitesten verbreitete Nutzungsmöglichkeit dürfte die selbst genutzte Immobilie sein, die beispielsweise als Altersvorsorge gekauft wird. Darüber hinaus existieren jedoch auch einige Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, die nicht selbst bewohnt werden sollen. Auch indirekte Investitionen in Immobilien sind möglich.

Immobilien als Direktanlage

Von einer Direktanlage spricht man beispielsweise, wenn ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet und so Einkünfte erzielt. Eine solche Vermietung kann lukrativ sein, erfordert allerdings einen hohen Kapitaleinsatz, den nicht jeder Anleger zu leisten vermag. Aufgrund der hohen Kaufpreise in beliebten Städten sind die Renditeaussichten einer vermieteten Wohnung in den letzten Jahren deutlich gesunken. Auch der Aufwand, der nach dem Kauf der Immobilie anfällt, beispielsweise bei der Auswahl der Mieter, Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern oder die Instandhaltung der Immobilie, darf nicht unterschätzt werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass bei einem Verkauf der Immobilien nach weniger als zehn Jahren Haltedauer die Steuer auf den Verkaufserlös anfällt.
Neuerdings ist die direkte Investition in Immobilien auch mit dem sogenannten Crowdinvesting möglich, dies wird weiter unten genauer erläutert.

Studentenwohnheim als Geldanlage

In Universitätsstädten ist günstiger und kleinflächiger Wohnraum oft rar. Daher erscheint eine Investition in ein privates Studentenwohnheim oft lohnenswert. Da Studenten die Wohnungen häufig nur für einen begrenzten Zeitraum anmieten, können die Mietpreise durch die häufigen Neuvermietungen stets an das Marktniveau angepasst werden. Doch die hohen Kosten zehren die potenzielle Rendite teilweise auf. Zudem ist unsicher, ob die Zahl der Studierenden auch in Zukunft so hoch bleiben wird, wie sie es zurzeit aufgrund der doppelten Abiturjahrgänge und der entfallenen Wehrpflicht ist. Nur in Metropolen wie Köln oder Berlin ist auch in Zukunft fest mit ausreichender Nachfrage zu rechnen, in kleineren Universitätsstädten wie Göttingen ist eine Investition in Studentenwohnheime wesentlich unsicherer.

Pflegeimmobilien als Geldanlage

Eine ähnliche Nische auf dem Immobilienmarkt wie die Studentenwohnheime stellen Pflegeimmobilien dar. Hier spielt die demografische Entwicklung den Investoren allerdings eher in die Hände: Laut Projektionen des Statistischen Bundesamtes wird der Anteil der über 65-Jährigen in Deutschland bis zum Jahr 2050 auf 32 Prozent steigen. Investoren können entweder in einzelne Wohneinheiten in einer Pflegeeinrichtung oder direkt in eine seniorengerechte Wohnung investieren. Im Fall des Kaufs einzelner Wohneinheiten wird mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung ein Pachtvertrag geschlossen, nach dem jeden Monat Mieterträge an den Käufer fließen - unabhängig davon, ob die Wohneinheit tatsächlich vermietet wird. Die laufenden Kosten werden vom Betreiber der Pflegeimmobilie übernommen. Die Option des Kaufs einer Seniorenwohnung ähnelt der Direktinvestition in eine gewöhnliche Eigentumswohnung. Hierbei ist allerdings darauf zu achten, dass sowohl die Wohnung selbst als auch die Umgebung den Bedürfnissen älterer Menschen gerecht werden. 

Immobilienfonds und Aktien

Neben den direkten Wegen, in eine Immobilie zu investieren, gibt es auch indirekte Möglichkeiten, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, wie beispielsweise Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Diese indirekten Varianten bieten sich besonders für Anleger an, deren finanzieller Spielraum für den Kauf einer Immobilie nicht ausreicht.

Offene Immobilienfonds

Bei den Immobilienfonds ist zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden.

Das Prinzip offener Immobilienfonds besteht darin, dass die Fonds Immobilien kaufen, um sie zu vermieten oder mit entsprechender Wertsteigerung zu verkaufen. Den Großteil ihrer Portfolios machen Büroimmobilien aus.
Offene Immobilienfonds müssen mindestens 51 Prozent, dürfen aber höchstens 95 Prozent des zur Verfügung stehenden Kapitals in mindestens zehn verschiedene Immobilien investieren. Relevant für den Anleger ist dabei die Zusammensetzung des Immobilienbestands, um eine möglichst breite Diversifikation der gehaltenen Gebäude und Grundstücke zu erreichen. Das Fondsvermögen ist in der Regel nicht gedeckelt, wächst also, wenn dem Fonds durch den Erwerb weiterer Anteile durch neue Anleger Geld zufließt. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können börsentäglich gekauft und verkauft werden. Im Zuge der Immobilienkrise kam es allerdings vor, dass Immobilienfonds die Rücknahme ihrer Fondsanteilen aussetzten. Aufgrund der meist hohen Ausgabeaufschläge (Agio) sind offene Immobilienfonds trotz ihrer Liquidität vor allem zur langfristigen Geldanlage geeignet.

Geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds, die in viele verschiedene Immobilien investieren, legen geschlossene Immobilienfonds ihr Kapital meist in einige wenige Objekte an, deren Kauf, Betrieb und abschließender Verkauf den Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit des geschlossenen Immobilienfonds bildet. Häufige Objekte sind Krankenhäuser, Hotels oder Geschäftsobjekte. Die betreffenden Objekte sind bereits konkret festgehalten, bevor mit dem Einwerben von Investorengeldern begonnen wird, sodass der Anleger die Möglichkeit hat, diejenigen Angebote zu wählen, denen er die besten Erfolgsaussichten zuschreibt.

Geschlossene Immobilienfonds haben hohe Mindestanlagesummen, eignen sich also nur für vermögende Anleger. Die Kosten, die im Vorfeld für die Anlage in einem geschlossenen Immobilienfonds anfallen, sind mit 15 bis 20 Prozent des Anlagebetrags relativ hoch. Die Laufzeit beträgt häufig zehn Jahre oder länger, die Anteile müssen bis zum Ende der Laufzeit gehalten werden. Anleger haben während der Laufzeit keinen Anspruch auf die Rücknahme ihres Anteils durch den Emittenten, sodass die Anteile auf nur wenigen Marktplätzen und unter oftmals erheblichen Auf- und Abgeldern gehandelt werden. Nach Ablauf der Laufzeit wird das Investitionsobjekt verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgeschüttet.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist bei geschlossenen Immobilienfonds das Investitionsvolumen beschränkt: Für ein fest definiertes Projekt wird eine bestimmte Summe Geld gesammelt. Sind alle Anteile verkauft und die vorgegebene Summe erreicht, wird der Fonds geschlossen und es werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen.
Geschlossene Immobilienfonds sind meistens in der Rechtsform einer Personengesellschaft organisiert. Anteile an einem geschlossenen Fonds gelten rechtlich als unternehmerische Beteiligungen. Die Käufer der Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds werden also zu Miteigentümern dieser Objekte und tragen damit auch das Risiko von Gewinnen und Verlusten. Häufig sind geschlossene Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft organisiert, sodass die Anleger als Kommanditisten gelten, die nur in Höhe ihrer Einlage haften. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer Offenen Handelsgesellschaft organisiert ist: In diesen Fällen haftet der Anleger bei Verlusten auch mit seinem privaten Vermögen.

Immobilienaktien

Eine weitere indirekte Form, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen, sind Immobilienaktien. Bei Immobilienaktien handelt es sich um Anteile von Unternehmen aus der Immobilienbranche. Hierzu gehören Unternehmen, die in Entwicklung, Bau und Bewirtschaftung von Immobilien tätig sind oder auch Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen. Diese Unternehmen profitieren zurzeit besonders vom niedrigen Zinsniveau: Zum einen kommen sie günstiger an Kapital, um neue Transaktionen zu tätigen, zum anderen sind aufgrund der niedrigen Zinsen Immobilien zurzeit begehrte Anlageobjekte, wodurch der Wert der Immobilien, die die Unternehmen bereits im Bestand haben, weiter steigt. Nicht zuletzt aufgrund solcher gesamtwirtschaftlicher Einflussfaktoren zeichnen sich Immobilienaktien jedoch generell durch eine recht hohe Volatilität aus.

Crowdinvesting

Eine verhältnismäßig junge Anlageform ist das sogenannte Crowdinvesting, auch “Schwarmfinanzierung” genannt, bei dem über Online-Plattformen das Kapital für Projekte von vielen Kleinanlegern gesammelt wird. Auch in der Immobilienbranche hat dieses Konzept bereits Einzug gehalten und soll es privaten Anlegern mit kleineren Beträgen ermöglichen, von lukrativen Bauprojekten zu profitieren, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren.

Der Zweck des Crowdinvestings besteht darin, fehlendes Eigenkapital zu ersetzen, da Banken keine kompletten Finanzierungen bieten (siehe dazu auch: Basel I, II und III). Statt eines professionellen Investors viele Kleinanleger ins Boot zu holen, kann sich lohnen, sowohl für die Anleger als auch für Projektentwickler. Beim Crowdinvesting für Immobilien stellt die Finanzierung durch die Crowd meist nur einen kleinen Anteil an der Gesamtfinanzierung dar. Die Crowd stößt in der Regel erst in einem relativ späten Stadium zum Projekt hinzu.

Dennoch gibt es auch hier Risiken, die Kleinanleger berücksichtigen sollten: In der Regel investieren die Kleinanleger in Nachrangdarlehen oder Genussrechte, die eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital darstellen, sogenanntes Mezzanine-Kapital. Damit stehen sie im Fall einer Insolvenz zwischen Banken und Eigenkapitalgebern. Bei einer Insolvenz werden sie also vor den Eigenkapitalgebern, aber nach den Banken bedient, sodass auch der Fall nicht ausgeschlossen werden kann, dass kein Geld mehr übrig ist, das an sie zurückgezahlt werden kann. Es besteht also im Fall der Insolvenz des Emittenten ein nicht unerhebliches Risiko, das eingesetzte Kapital vollständig oder teilweise zu verlieren. Ein Vorteil des Crowdinvestings ist wie bei geschlossenen Immobilienfonds die Transparenz, für welches Projekt der Anleger sein Geld zur Verfügung stellt. Zudem genügen kleine Anlagebeträge und die Laufzeiten sind meist verhältnismäßig kurz. Vor Ablauf der Vertragslaufzeit sind Kündigungen in der Regel nicht möglich.

Quelle: crowdfunding.de Marktreport, 2016

Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage

Wie alle Investitionsarten weisen auch Immobilien als Geldanlage Vor- und Nachteile auf. Ein Vorteil liegt sicherlich in der relativen Unabhängigkeit vom Inflationsniveau, da kurzfristige Wertschwankungen eine Kapitalanlageimmobilie nicht so tangieren, wie es beispielsweise bei Aktien der Fall ist. In der Regel steigert eine Inflation auch die Mietpreise, sodass die Einnahmen des Eigentümers stabil bleiben. Eigentümer einer vermieteten Wohnung können durch die Mieteinnahmen ihr Darlehen tilgen und von steuerlichen Vorteilen profitieren. Ist die Immobilie abgezahlt, verfügt der Eigentümer über ein Zusatzeinkommen in Höhe der Mietzahlungen. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist der Eigentümer dagegen unabhängig von Mieterhöhungen.

Bei vermieteten Immobilien lassen sich auch Steuerersparnisse realisieren, beispielsweise durch den Abzug von Werbungskosten für Renovierungen, Kreditzinsen oder Abschreibungen. Auch für die eigene Altersvorsorge bietet sich eine selbst genutzte oder vermietete Immobilie an. Eine eigene Immobilie bietet auch den Vorteil, bei anderen Kreditvorhaben eine bessere Bonität vorweisen zu können, da die Immobilie als Sicherheit dienen kann. Je nach Form der Investition ist eine relativ hohe Sicherheit der Geldanlage gewährleistet. Abhängig von Ausstattung und Lage der Immobilie sind langfristige Wertzuwächse zu erwarten. Indirekte Investitionen in Immobilien sind auch für Anleger mit weniger Kapital erschwinglich.

Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage

Ein erheblicher Nachteil von Immobilien als Kapitalanlage liegt in ihrer geringen Flexibilität: Eine Geldanlage in Immobilien lohnt sich in der Regel nur langfristig. Steuerlich müssen vor allem die Fristen für private Veräußerungsgewinne beachtet werden: Wenn eine vermietete Immobilie vor Ablauf einer Frist von zehn Jahren ab dem Kaufvertragsdatum wieder verkauft wird, muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden.

Auch die Renditeaussichten sind angesichts der hohen Kaufpreise in begehrten Städten in den letzten Jahren deutlich gesunken. In weniger begehrten Lagen dagegen muss beachtet werden, dass das Interesse für Vermietung und Kauf niedriger sind. Die Wahl der passenden Immobilie spielt daher eine überaus große Rolle. Dabei dürfen auch die Anschaffungsnebenkosten, wie z.B. Notar- und Grundbuchgebühren oder Grunderwerbsteuer nicht außer Acht gelassen werden.

Der Aufwand für die Betreuung einer vermieteten Immobilie sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden. Ist der Eigentümer nicht gewillt oder in der Lage, diese zu gewährleisten, muss er die Kosten für die Beauftragung professioneller Dienstleister übernehmen. Auch spätere Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen müssen vom Eigentümer bezahlt werden. Direkte Investitionen in Immobilien erfordern in der Regel viel Kapital, das nicht jedem Anleger zur Verfügung steht. Ein Lösungsweg dafür sind indirekte Investitionen, die allerdings gewisse Risiken bergen können und nicht immer mit einer attraktiven Rendite aufwarten.

Tipps für Geldanlagen in Immobilien

• Die geeignete Form der Investition in Immobilien ist insbesondere abhängig vom Zeithorizont der Geldanlage sowie der Risikoneigung des Anlegers.
• Direkte Investitionen in Immobilien lohnen sich vor allem bei einem langfristigen Anlagezeitraum, crowdinvesting stellt hier eine Ausnahme dar.
• Sicherere Investitionen versprechen im Allgemeinen weniger Rendite als risikobehaftete.
• Bei der Investition in Immobilien dürfen wirtschaftliche Faktoren wie das Zinsniveau oder die Inflation nicht außer Acht gelassen werden. Auch gesellschaftliche Entwicklungen wie die Zunahme an Singlehaushalten, die Verstädterung oder die demografische Verschiebung beeinflussen die Renditeaussichten des "Betongoldes".
• Für eine angemessene Rendite ist vor allem die Auswahl des geeigneten Objektes entscheidend. Hierbei sollte sich der Anleger viel Zeit nehmen und möglichst durch einen Experten beraten lassen.
• Für spätere Renovierungs- oder Modernisierungsaufwendungen empfiehlt es sich, Rücklagen zu bilden.
• Auch bei einem ausreichenden finanziellen Spielraum für direkte Investitionen in Immobilien sollte auf eine möglichst breite Streuung des Kapitals geachtet werden, um das finanzielle Risiko auf unterschiedliche Anlageklassen zu verteilen.
• Ebenso sollte sich der Anleger bei indirekten Investitionen genau über die Immobilienfonds bzw. -aktien informieren, um das Angebot mit den besten Renditeaussichten zu wählen.

Quellen:

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