Sind Denkmalimmobilien eine gute Kapitalanlage?

Was sind Denkmalimmobilien?

Denkmalimmobilien sind Bauobjekte mit einem besonderen historischen, architektonischen oder kulturellen Wert und nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde erhalten bleiben sollen. Denkmalschutzimmobilien können aus allen Epochen stammen und außergewöhnliche Wohnkonzepte vorweisen, die sie aufgrund ihrer historischen Signifikanz als Kulturgut qualifizieren. 

Der Kauf einer solchen Immobilie trägt zum Denkmalschutz bei. Diese Leistung wird vom Staat wertgeschätzt, indem für Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien die Steuerlast geschmälert wird. Auch beim Kauf von Immobilien in Sanierungsgebieten kommen Eigentümern die Steuervorteile zu Gute. 

Beispiele für Immobilien, die oft unter Denkmalschutz stehen: 

• Fachwerkhäuser
• Schlösser
• Burgen
• Historische Villen
• Kirchen
• Kapellen
• Theater
• Stadttore
• Besondere Geschäfts- und Wohngebäude

Wie wird eine Immobilie zum Denkmal?  

Ob eine Immobilie ein Denkmal wird, entscheiden die Denkmalschutzbehörden der einzelnen Bundesländer. Welche rechtlichen Bedingungen das Objekt erfüllen muss, ist im Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Ist ein Eigentümer der Meinung, dass sein Haus unter Denkmalschutz stehen sollte, kann ein Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde gestellt werden. Nach Eingang des Antrages prüft die Denkmalschutzbehörde sowohl den Antrag als auch das Gebäude. Erfüllt das Objekt alle Kriterien des Denkmalschutzgesetzes, wird es als Baudenkmal eingestuft und der offiziellen Denkmalliste hinzugefügt. Einmal als Denkmal eingestuft, heißt allerdings nicht, dass der Denkmalschutz für immer gilt. Nach demselben Prinzip kann beispielsweise ein Antrag zur Aufhebung des Status als Denkmalobjekt gestellt werden. 

Bei der Begutachtung der Denkmalschutzbehörde, ob eine Immobilie in die Kategorie der Denkmäler passt, werden historische, künstlerische und städtebauliche Aspekte betrachtet. Das Alter alleine ist jedoch nicht ausschlaggebend – nicht jedes historische Gebäude steht automatisch unter Denkmalschutz. In vielen Bundesländer zählt beispielsweise der richtige Standort des Objektes als weiterer wichtiger Faktor der Beurteilung einer Denkmalimmobilie. 

Vorteile von Denkmalimmobilien als Kapitalanlage 

Anleger die sich eine Immobilie kaufen, die unter Denkmalschutz steht, profitieren von zahlreichen Vorteilen. Allen voran stehen enorme Steuervorteile für Eigentümer von Denkmalimmobilien. Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) von Immobilien unter Denkmalschutz können sowohl bei Eigennutzung aber vor allem bei der Vermietung des Objekts Steuern gespart werden. Zudem bieten Denkmalimmobilien als Kapitalanlage einen guten Inflationsschutz. Aufgrund der attraktiven Lage und des begrenzten Angebots an denkmalgeschützten Immobilien, können Anleger in vielen Fällen mit Wertsteigerungen rechnen. Unter bestimmten Voraussetzungen entfallen 85 Prozent oder sogar 100 Prozent der Steuern bei Vererbung einer Denkmalimmobilie, sodass die Gebäude auch als Vorsorge für den Nachwuchs fungieren kann. Durch die Instandhaltung des Stadtbildes und der Historie handelt man nicht nur in eigenem Interesse mit der Investition, sondern auch im Interesse der Stadt, wodurch man auf einige Fördermittel zurückgreifen kann. 

‍Für wen sind denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage geeignet? 

Obwohl Immobilien unter Denkmalschutz viele Vorteile bieten, sind sie nicht uneingeschränkt für alle Anleger zu empfehlen. Vor der Investition sollte die eigene Lage von einem Experten analysiert werden, um zu prüfen ob der Kauf einer Denkmalimmobilie sinnvoll ist. Ausschlaggebend sind unter anderem die Kosten für den Kauf der Denkmalimmobilie, die Sanierung und die Lage. Mindestvoraussetzung, damit es sich lohnt in eine denkmalgeschützte Immobilie zu investieren, ist ein überdurchschnittliches Einkommen, von über 60.000 Euro brutto pro Jahr. Mit der hohen Einkommenssteuerlast profitieren gutverdienende Anleger langfristig von den Steuervorteilen der Denkmalimmobilien. Für eine erfolgreiche Investition in Denkmalschutzimmobilien ist ein hohes Maß an Fachwissen nötig. Wer darüber selbst nicht verfügt, sollte sich einen Experten zur Seite nehmen, der die zahlreichen bürokratischen Hürden und Vorschriften im Zuge des Denkmalschutzes und der Sanierung gekonnt manövrieren kann.

Risiken und Nachteile von Denkmalschutzimmobilien

Neben den Vorteilen sind Denkmalimmobilien als Kapitalanlage auch mit einigen Risiken und Nachteilen verbunden. Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien unterliegt einem hohen bürokratischen Aufwand und vielen rechtliche Vorschriften. Bei der Sanierung sind strenge Auflagen einzuhalten. Zudem ist die Instandhaltung aufwändiger als bei herkömmlichen Immobilien. Ebenso wie bei anderen Immobilien, sollten Anleger vor dem Kauf die Rahmenbedingungen des Objekts genau prüfen. Sind Zustand und Lage der Immobilie attraktiv? Besteht das Potenzial für eine Wertsteigerung und findet sich ein Mieter für das Objekt? Ist man bereit sich mit diesen Risiken und Herausforderungen auseinanderzusetzen, kann sich eine Denkmalimmobilie langfristig als Kapitalanlage lohnen. 

Die Behandlung von Immobilien mit Denkmalschutz in der Steuer

Die größten Steuervorteile bei Immobilien mit Denkmalschutz genießen Person mit einem Einkommen von über 60.000 Euro brutto im Jahr und einer entsprechend hohen Steuerlast. So schafft der Staat einen Anreiz für Investoren, sich an dem Erhalt und der Sanierung von Denkmalobjekten zu beteiligen. 

Steuervorteile von Denkmalimmobilien für Vermieter 

Wird die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage vermietet, können Eigentümer die Anschaffungskosten sowie die Instandhaltungs- und Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Mit der Denkmal-AfA können Vermieter 100 Prozent der anfallenden Sanierungskosten über zwölf Jahre von der Steuer absetzen. Während der ersten acht Jahre können jeweils 9 Prozent abgesetzt werden, anschließend 7 Prozent pro Jahr. 

Neben der AfA für Immobilien mit Denkmalschutz, profitieren Vermieter zusätzlich von der AfA für reguläre Kapitalanlagen. Wurde das Bauobjekt vor 1925 errichtet, kann der Eigentümer 2,5 Prozent der Anschaffungskosten linear über 40 Jahre abschreiben. Wurde die Immobilie 1925 oder später gebaut erfolgt die Abschreibung der Denkmalimmobilie mit 2 Prozent des Kaufpreises linear über 50 Jahre.

Steuervorteile von Denkmalimmobilien für Eigennutzer

Die AfA für reguläre Kapitalanlagen kann bei der Eigennutzung der Immobilie nicht steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung der Anschaffungskosten der Denkmalimmobilie fällt in diesem Fall also weg. 

Die Instandhaltungs- und Sanierungskosten können allerdings mit Hilfe der AfA für Immobilien mit Denkmalschutz auch bei Eigennutzung von der Steuer abgesetzt werden. Eigennutzer haben die Möglichkeit 90 Prozent der Modernisierungskosten in der Steuer geltend zu machen. Über einen Zeitraum von 10 Jahren werden pro Jahr 9 Prozent der Kosten von der Steuer abgesetzt. 

Sanierung von Denkmalschutzimmobilien 

Entscheidet man sich als Kapitalanleger für den Kauf einer Denkmalimmobilie, kommt man zwar in den Genuss einiger Steuervorteile, allerdings ist der Erwerb auch mit gewissen Pflichten verbunden. Eigentümer von Baudenkmälern sind dazu verpflichtet, das Objekt zu erhalten und ggf. mit Sanierungen zu modernisieren, ohne dabei den historischen Charakter des Gebäudes zu verlieren. Für viele Modernisierungsmaßnahmen an Denkmalimmobilien benötigt man eine Genehmigung. Dazu zählen zum Beispiel: 

• Abriss und Entkernung
• Austauschen und Vergrößern von Fenstern und Türen
• Ein- oder Anbau von Treppen und Aufzügen
• Streichen im Haus oder an der Fassade
• Ausbau des Kellers oder Dachgeschosses 
• Energetische Sanierung
• Modernisierung der Sanitäranlagen

Digitale Immobilien Investments als Alternative zum Kauf einer Denkmalimmobilie 

Die Einstiegshürde für eine langfristige Investition in eine Denkmalimmobilie ist relativ hoch. Der Kaufpreis für denkmalgeschützte Immobilien ist aufgrund der begrenzten Anzahl nicht gering und um die Steuervorteile vollkommen auszunutzen, benötigt man ein hohes Einkommen. Zudem sind viel Fachwissen und Geduld bei der Instandhaltung und Sanierung gefragt. Stellt der Kauf einer Denkmalimmobilie ein zu großes Projekt für Ihre aktuelle Lebenssituation dar, aber Sie möchten trotzdem attraktive Renditen mit Immobilien erzielen? Dann haben Sie mit der Exporo Finanzierung die Möglichkeit bereits ab einem Betrag von nur 500 Euro digital in Immobilien zu investieren und Renditen zwischen 6 und 8 Prozent zu erhalten. Je nach Projekt können Sie auch ganz bequem in ein denkmalgeschütztes Gebäude investieren, ohne dass Sie sich Gedanken um die Sanierung oder sonstige Vorschriften machen müssen!

Digitale Immobilien Investments: aktuelle Projekte

Fazit: Eignen sich denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage? 

Denkmalimmobilien können für Kapitalanleger mit hohem Einkommen durchaus attraktiv sein. Mit der Investition in ein denkmalgeschütztes Gebäude können Anleger langfristig Steuern sparen – für Vermieter sind die Steuervorteile dabei größer als für Eigennutzer. Zudem erfahren einige Denkmalschutzimmobilien eine Wertsteigerung und bieten einen gewissen Inflationsschutz. Allerdings ist die Investition auch mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Für Sanierungsmaßnahmen gelten strenge Vorschriften und die korrekte Instandhaltung erfordert ein hohes Maß an Fachwissen. Alternativ haben Sie mit digitalen Immobilien Investments die Möglichkeit bereits mit geringen Beträgen und wenig Aufwand in denkmalgeschützte oder sonstige Immobilien zu investieren!