Crowdinvesting für Immobilien

Wie definiert man Crowdinvesting?

Die Merkmale des Begriffs ergeben sich aus seinen Bestandteilen: Crowd und Investing. Es geht um eine Finanzierung durch die Crowd. Das sind eine Vielzahl von Privatleuten, die auch als Schwarm bezeichnet werden. Da es sich um viele Leute handelt, stellt der Einzelne jeweils nur einen kleinen Betrag bereit. Durch die Crowd wird eine enorme Auswahl an Möglichkeiten finanziert: Startups, Kunst, soziale Projekte, neue Produkte, Konsumwünsche oder Immobilienprojekte.

Der zweite Teil des Begriffs weist auf den Charakter der Finanzierung hin. Es handelt sich nicht um Spekulation oder Spenden, sondern um nachhaltiges Geldanlegen. Die Investments sind Sachwerte wie Immobilienobjekte oder Firmenbeteiligungen. Anleger erwarten darüber hinaus aus dem Investieren eine Rendite. Da die Finanzierungsform zeitgemäß und für Investoren kostengünstig ist, erfolgt die Finanzierung über spezialisierte Plattformen im Internet.

Das eingesammelte Geld stellt für den Finanzierungsnehmer Eigenkapital dar. Der Investor erhält für sein eingegangenes Risiko eine Entschädigung in Form von Zinsen. Der Ertrag hängt vom Erfolg des finanzierten Projekts oder Unternehmens ab. Mit der Geldanlage sind jedoch für den Anleger keine Mitwirkungsrechte bei geschäftlichen Entscheidungen verbunden, weder durch Stimmrechte im Unternehmen noch Mitspracherechte beim Immobilienkauf oder dem Neubau.

Was ist Crowdinvesting für Immobilien?

Diese Form der Schwarmfinanzierung betrifft direkte Investitionen in Grundstücke, im Bau befindliche Gebäude und Bestandsimmobilien. Es geht um eine Investition in die Anlageklasse Immobilie, die wegen der geringen Beträge auch für Kleinanleger interessant ist. Jedoch wird das Geld im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds nur für ein Projekt des Immobilienmarkts eingesetzt. Das Objekt ist bekannt und jeder Interessent kann sich darüber auf dem Portal informieren. Im Vergleich zu Immobilienfonds liegen die Einstiegs- und Verwaltungskosten für Anleger wesentlich niedriger, in den allermeisten Fällen bei null.

Anleger können digital investieren. Die Plattformen übernehmen die Vorauswahl der Projekte bzw. Projektträger und präsentieren neue sowie bereits realisierte Projekte in ihrem Internetauftritt. Nach genauer Prüfung finden nur die Immobilienobjekte den Weg in die öffentliche Darstellung, die hohe Erfolgschancen haben. Das Funding konzentriert sich auf Bauträgerprojekte und die Revitalisierung von Bestandsobjekten. Für den Bauträger ist die Finanzierung über die Crowd ebenso günstig, da er ansonsten eine teure und langwierige Bankenfinanzierung benötigt. Das Kapital der Anleger erfüllt für ihn die Funktion von Eigenkapital. Dieses wird als Mezzanine-Kapital bezeichnet, eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?

Mit der Vorstellung des ausgewählten Immobilienprojekts werden die Interessenten über dessen Konditionen informiert. Die Plattform legt nach Absprache mit dem Bauträger einen Funding-Zeitraum fest, währenddessen ein bestimmtes Anlagevolumen oder Funding-Volumen erzielt werden soll. Das Projekt wird realisiert, wenn die festgelegte Funding-Schwelle innerhalb der vorgeschriebenen Zeitspanne erreicht wird. Bleibt man unter der Mindestfinanzierungsschwelle, wird der Zeitraum verlängert, der Projektträger nimmt weniger Geld auf oder das Kapital geht an die Anleger zurück. Das investierte Geld wird von der Plattform an einen Zahlungsdienstleister weitergeleitet und von diesem treuhänderisch verwaltet sowie an den Projektträger überwiesen. Kommt die Finanzierung des Investitionsobjekts zustande, erhalten die Anleger vom Internetdienstleister regelmäßige Informationen über den Fortgang des Vorhabens.

Jede Investition muss die Bedingungen der Plattformbetreiber erfüllen. Anleger können in die von den Betreibern angebotenen Anlageformen investieren: Nachrangdarlehen, partiarische Darlehen, Genussrechte oder stille Beteiligungen. Der Mindestanlagebetrag wird ebenfalls von der Plattform definiert, er liegt im Allgemeinen zwischen 25 und 500 Euro. Die Kapitalverzinsung richtet sich nach dem Risiko, der Laufzeit der Anlage und dem Ausschüttungsmodus. Meistens handelt es sich um einen Festzins, der jährlich oder insgesamt am Laufzeitende ausgezahlt wird. Partizipiert der Investor außerdem von der Wertentwicklung des Grundbesitzes, liegt die Basisverzinsung wesentlich niedriger als bei einer Anlage mit vorab festgeschriebenem Zinssatz. Anlageobjekte können Wohnanlagen, Einkaufszentren, Logistikimmobilien, Hotels, Büroimmobilien, Ärztehäuser, Studentenwohnkomplexe, Villen, Schlösser o. ä. sein.

Der Gesetzgeber unterstützt durch Regulierung Schwarmfinanzierungen. Er hat zum Schutz der Kapitalanleger u. a. Vorgaben für digitale Immobilieninvestitionen erlassen. Für die Finanzierungen gelten das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) und das Kleinanlegerschutzgesetz (KASG). Letzteres regelt, dass Kleininvestoren nur bis 10.000 Euro pro Vermögensanlage einbringen dürfen. Ab 1.000 Euro Investition muss der Privatanleger gegenüber dem Dienstleister erklären, dass er entweder über mindestens 100.000 Euro Vermögen verfügt oder maximal zwei Netto-Monatsgehälter anlegt.

Welche Chancen und Risiken sind vorhanden?

Beim Immobilien-Crowdinvesting besteht die Chance, innerhalb einer relativ kurzen Bindungsfrist des investierten Kapitals, in der Regel 18 bis 48 Monate, eine überdurchschnittliche Rendite zu erzielen. So können auch Kleinanleger hohe Zinsen vereinnahmen. Das Investment ist zudem sehr kostengünstig, weil für Anleger ohne zusätzliche Gebühren. Hohe Ertragsaussichten weisen jedoch auf ebenso hohe Anlagerisiken hin. Im Extremfall, beispielsweise bei Insolvenz des Bauträgers, muss der Investor mit einem Verlust seines Geldes rechnen, es ist der Totalverlust einzukalkulieren. Dieses Risiko lässt sich durch eine große Streuung auf viele Vorhaben stark verringern. Die Liquidität des Geldes ist für den Anleger während des Anlagezeitraums nicht gegeben. Es gibt keinen funktionierenden regulierten Handelsplatz für digitale Immobilieninvestments. Eine vorzeitige Rückzahlung des Kapitals bei schnellerer erfolgreicher Realisierung des Projekts ist jedoch möglich.

Vorteile und Nachteile des Crowdinvestings für Immobilien

Vorteile:

• direkte Investition in Sachwertanlagen
• Anleger können Expertise der Plattform zu Grundbesitz nutzen
• Investieren von kleinen Beträgen
• vergleichsweise hohe Renditen von drei bis acht Prozent
• vorzeitige Kapitalrückzahlung mit höheren Renditen möglich
• Kapitaleinsatz ist zweckgebunden für ein Immobilienobjekt
• keine Kursschwankungen, keine Nachschusspflicht
• zur Erhöhung der Sicherheit wird ggf. eine Grundschuld eingetragen oder der Bauträger unterzeichnet einen Gewinnabtretungsvertrag
• transparent und kostenfrei
• einfache Handhabung, leichter Zugang zu Plattform und Projekten

Nachteile:

• Totalverlust des Kapitals denkbar
• Konkurs des Projektträgers oder Zahlungsdienstleisters möglich
• Nachrangigkeit der Anlegerforderungen, Befriedigung der Gläubiger hinter erstrangigen Forderungen
• Kapital ist während der Laufzeit nicht verfügbar
• Immobilienmarktrisiken wirken sich aus, beispielsweise Preisverfall
• begrenzte Investitionssumme

Bedeutung des Immobilien-Crowdinvestings

Das Investieren über die Crowd ist eine Art des Crowdfundings, die kein vollkommen neuer Trend ist. Sie schließt weltweit eine Lücke bei der Bereitstellung von eigenkapitalähnlichen Mitteln. Global bestimmen die USA den Markt, in Europa sind Großbritannien und Frankreich beherrschend. Das gesamte Transaktionsvolumen wird 2018 10.000 Millionen Euro übersteigen. Nachholbedarf besteht wegen der Größe seiner Volkswirtschaft in Deutschland. Das deutsche Immobilien-Crowdinvesting hat noch keine lange Historie, die meisten Plattformen sind seit 2014 online. Die Finanzierung von Grundstücken und Bestandsimmobilien hat mittlerweile das Investieren in junge Unternehmen überholt. Immobilien-Crowdinvesting macht inzwischen 80 Prozent des gesamten Crowdinvesting-Markts aus, das Wachstum der Branche ist rasant. Marktführer in Deutschland ist die Exporo AG. 2017 wurden über die Plattform 88,6 Millionen Euro Kapital vermittelt, viermal so viel wie 2016. Anleger finanzierten ein Immobilienvolumen von rund 750 Millionen Euro mit, die Rückzahlungsquote lag bei 100 Prozent.

Fazit

Das Internet garantiert eine einfache und schnelle Beteiligung an Immobilienanlagen.

Crowdinvesting für Immobilien ermöglicht Kleinanlegern die Teilhabe an aussichtsreichen Millionen-Projekten der Immobilienbranche. Investoren profitieren von attraktiven Konditionen und der Wertstabilität der Geldanlage.

Der Schwarm stellt Immobilienentwicklern und Bauträgern ein Darlehen zur Verfügung und erhält eine hohe Verzinsung für relativ geringe Laufzeiten. Digitale Immobilieninvestitionen stellen eine geeignete Form dar, die Anlageklasse Immobilie im Portfolio zu berücksichtigen. Achten Kleinanleger auf eine ausreichende Risikostreuung, sind sie angemessen vor Verlusten geschützt.