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Nießbrauch

Definition Nießbrauch: In den meisten Fällen wollen Eltern ihr Hausgrundstück vor ihrem Sterbefall an ihre Kinder übertragen – die Hintergründe sind Steuerersparnisse. Simultan wollen sie das Haus weiter behausen – vorzugsweise bis an ihr Lebensende. Die Gestaltung des Verhältnisses von Eltern zu den Kindern kann nicht prophezeit werden, aus diesem Grund ist es empfehlenswert ein lebenslanges Wohnrecht abzusichern. Diese Absicherung ist am besten durch ein Nießbrauchrecht am Grundstück zu erwirken – zugunsten der Eltern.

Inhalt des Nießbrauchs an Sachen

Der Nießbrauch ist die Bezeichnung für das nicht veräußerliche und unvererbliche Recht, die belastete Sache umfänglich zu verwenden. Der Geltungsbereich dieses Rechts liegt in beweglichen und unbeweglichen Sachen – das Vermögen ist ebenfalls zu beanspruchen. Der Berechtigte hat die Befugnis alle Nutzungen des Gegenstandes zu erlangen.
Im Falle einer Immobilie zwischen den Eltern und einem Kind erhält dieser das Hausgrundstück als Eigentum. Im Gegenzug ist ein Nießbrauch für die Eltern im Grundbuch einzutragen. Der Eintrag im Grundbuch erlaubt den Eltern in dieser Immobilie zu wohnen oder dieses zu vermieten. Fortan sind ein bloßer Eigentümer und ein Nießbraucher zu realisieren. Dieser Fall des Nießbrauchrechts ist erst durch eine notarielle Beglaubigung und einen Eintrag im Grundbuch existent.

Der Nießbrauch ist ein Verfügungsgeschäft – üblicherweise besteht ein rechtlicher Anspruch der Rückübertragung. Besteht dieser nicht, ist ein Verpflichtungsgeschäft für die Grundlage des Nießbrauchrechts erforderlich.

Varianten Nießbrauch Haus

Der Terminus „Nießbrauch“ ist im Sprachgebrauch bedeutungsgleich mit „Zuwendungsnießbrauch“ zu benutzen. Der Nießbrauch erfolgt entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich.

  • Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

    Vermietet der Nießbraucher eine Immobilie, erzielt dieser Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – der Eigentümer erhält keine Einnahmen. Dem Nießbraucher sind keine Anschaffungs- und Herstellungskosten angefallen. Abschreibungen des Gebäudes sind nicht geltend zu machen – dies gilt gleichgestellt für den Eigentümer.

  • Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

    Zahlt der Nießbraucher Entgelt an den Eigentümer, ist dieses für den Eigentümer eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Für den Nießbraucher sind diese Zahlungen Werbungskosten. Hierbei kann der Eigentümer die Abschreibungen an das Gebäude geltend machen.

  • Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch

    Die Einnahmen sind wie bei dem entgeltlichen und unentgeltlichen Nießbrauch zu erfassen. Die Werbungskosten sind im Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs anzusetzen.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchs

Der Eigentümer einer Sache hat die vollständige Rechtsherrschaft und verfügt frei darüber. Das deutsche Rechtswesen hat drei Aspekte bezüglich des Eigentums zum Gegenstand; die Verfügung, Nutzung und Fruchtziehung. Der Eigentümer hat das Recht die belastete Sache komplett frei zu nutzen – dieser kann damit tätig sein, wie es ihm bedarf. Der Nießbrauch erlaubt dem Eigentümer das Recht zur Nutzung und Fruchtbeziehung, auf eine andere Person zu übergeben. In diesem Fall bleibt ausschließlich die rechtliche Verfügungsgewalt beim ursprünglichen Eigentümer. Folglich ist die rechtliche Herrschaft über eine Sache aufzuteilen. Der Eigentümer behält weiterhin das Verfügungsrecht und kann den betreffenden Gegenstand weiterhin veräußern. Der Nießbraucher ist der wirtschaftliche Eigentümer – dieser ist zur Nutzung und Fruchtziehung berechtigt. Aus diesem Grund ist der Nießbrauch ein umfassendes Recht.

  • Rechte des Nießbrauchers

    Dem Nießbraucher stehen durch die deutschen Gesetzgeber Rechte zu, sodass dieser die belastende Sache umfassend nutzen kann. In den meisten Fällen handelt es sich um eine Immobilie. Die Rechte eines Nießbrauchers lassen sich am besten an einem Haus veranschaulichen. Dieser darf die Immobilie bewohnen und kommt zusätzlich in den Genuss der Fruchtziehung. Dem Nießbraucher steht es frei, das Haus zu verpachten oder zu vermieten. Die Einnahmen stehen uneingeschränkt dem Nießbraucher zu – obwohl der Eigentümer eine andere Person ist.

  • Pflichten des Nießbrauchers

Der Gesetzesgeber verbindet den Nießbraucher mit einer primären Pflicht, die betroffene Sache zu erhalten – der wirtschaftliche Bestand ist das oberste Privileg. Im Falle eines Hauses ist der Nießbraucher gesetzlich verpflichtet, Ausbesserungen und Erneuerungen durchzuführen – verankert im § 1041 BGB. Der Eigentümer ist mit dem Erhalt des Kapitalwerts und den Maßnahmen, die über das gewöhnliche Maß hinausgehen zu beauftragen. Diese Pflichten zählen nicht zu den Anforderungen des Nießbrauchers.

Wann ist der Nießbrauch erforderlich?

Bei Übereignung des Hausgrundstücks an die Kinder ist ein Nießbrauch heranzuziehen. Hierbei zählt zusätzlich der Fall, dass der Erblasser seine Kinder von seiner verstorbenen Ehefrau als Erben einsetzt und seine Lebensgefährtin ein lebenslanges Wohnrecht erhalten soll. Auch für einen Gläubiger kann es interessant sein, sich von seinem Schuldner ein Nießbrauchrecht an dessen vermietetem Haus zu erheben. Hierbei bekommt dieser einen Zugriff auf die Mietforderungen. Der Berechtigte des Nießbrauchs hat die regelmäßig anfallenden Kosten zu tragen – hierzu zählen Grundsteuern und Gemeindeabgaben.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Der Nießbrauch und das Wohnrecht sind geeignet, um nach einer Schenkung das Eigenheim weiterhin zu bewohnen. Zwischen dem Schenkenden und Übernehmer besteht der Anspruch – für festgelegte Räume – das lebenslange Wohnrecht zu arrangieren. Das Wohnrecht ist im Grundbuch einzutragen – ist die Klausel richtig verfasst, bliebe das Recht beim Hausverkauf uneingeschränkt bestehen. Infolgedessen sind die Käufer gezwungen den Grundbucheintrag anzuerkennen und die Schenkenden müssen bei einem Eigentumswechsel nicht ausziehen.

Kompliziert ist das lebenslange Wohnrecht, wenn ein Wohnrechtinhaber eines Pflegeheims dieses beibehält. Laut dem BGH zufolge ist das Wohnrecht durch diese Gegebenheit nicht erloschen. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht – dieses ist hauptsächlich dem Schenker einzuräumen. Im Gegensatz zum Nießbrauch hat das Wohnrecht nicht den Anspruch Rechte auf Dritte zu übertragen. Der Nießbrauch ist als Nutzungsvariante komfortabel und umfangreich. Es handelt sich um eine sichere Entscheidung – das vollständige Nutzungsrecht bleibt dem Schenkenden erhalten.

Nachteilig sind die Renovierungskosten, welche auf die neuen Hauseigentümer zukommen. Sie haben keine Verfügungsgewalt über die geschenkte Immobilie – hierbei ist viel Vertrauen erforderlich.
Die Entscheidung, ob ein Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht trägt Aspekte der finanziellen Situation mit sich. Zusätzlich ist die Vertrauenslage zu bewerkstelligen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Fazit Nießbrauch Haus

Die Schenkung eines Hausgrundstücks ist zu Lebzeiten, ohne eingetragenen Nießbrauch oder zumindest ein Wohnrecht, ein viel zu großes Risiko. Sind die Formalitäten und der Vertrag abgeschlossen, ist das Objekt der Schenkung endgültig an einen neuen Eigentümer weitergeleitet. Der Schenkende verliert den Anspruch und die Verfügung an seinem Gegenstand – ohne ein eingetragenes Wohnrecht. Das lebenslange Wohnrecht führt zu wenigen Pflichten für den Schenkenden. Der Nießbrauch steigert diese Ansprüche und die schenkenden Besitzer erhalten sich ihr Haus für ein geruhsames Alter.


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