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von
Daniel Erning

Vermieter als Vollzeitjob

Ansprechpartner für alle Fragen und Probleme rund um Haus und Miete bleibt der Vermieter, auch wenn eine Firma mit der Verwaltung beauftragt wurde.

Für Kapitalanleger, die in Immobilien investieren genügt es nicht, ab und zu Kurse zu beobachten und Märkte zu analysieren wie bei Aktien oder Anleihen. Immobilien müssen instand gehalten werden und permanent vermietet sein, damit sie die erwartete Rendite abwerfen. Sich um Haus, Wohnung und Mieter zu kümmern, kann ein Vollzeitjob sein. Dies verlangt dem Investor viel Kraft, Mühe und Geschick ab oder kostet zusätzlich Geld.

Was bedeutet es, Vermieter zu sein?

Der Vermieter muss sich nicht nur mit "nackten", ökonomischen Zahlen beschäftigen, sondern vor allem mit Menschen. Das erfordert kommunikative Fähigkeiten, Einfühlungsvermögen und Flexibilität. Auf den Anleger kommen Aufgaben zu, die regelmäßig anfallen, und Pflichten, die nur sporadisch zu erfüllen sind. Wenn eine Investition in Immobilien den Großteil des Anlegerkapitals bindet, liegt der Aufgabe als Vermieter meist eine Lebenseinstellung zugrunde, sie wird zur Lebensaufgabe des Eigentümers. Bei Immobilieninvestoren handelt es sich oft um konservative Anleger, die das Aktienrisiko scheuen oder Freude in ihrer Rolle als Hausbesitzer finden.

Welche Aufgaben hat ein Vermieter?

Haben Investoren das passende Objekt in guter Lage gefunden, geht die Arbeit erst richtig los. Die Finanzierung ist zu regeln, der Kaufvertrag muss beurkundet und das Eigentum im Grundbuch eingetragen sein. Folgende Aufgaben sind bei der Objektvermietung zu bewältigen:

  • Mietvertrag verhandeln und erstellen, eventuell vorherige Beratung,
  • separate Konten für Mieteinnahmen und Rücklagen eröffnen
  • ggf. Mietkaution anlegen
  • Zahlungseingänge überwachen, Rücklagen für Instandsetzung oder Modernisierung bilden
  • Kontakt zu und Korrespondenz mit Mietern
  • Steuererklärung, einschließlich Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), anfertigen und fristgerecht abgeben
  • Neuvermietung der Wohnung nach Kündigung: Anzeige schalten, Besichtigungstermine vereinbaren, neuen Mietvertrag ausfertigen, Absprachen zum Einzug treffen
  • Nebenkostenabrechnung vorbereiten, fertig stellen und termingerecht an Mieter übermitteln
  • Hausmeister-Tätigkeiten ausführen und Handwerker besorgen
  • Mieter über Baumaßnahmen und Renovierungen informieren
  • Kostenvergleiche und Angebote vor anstehenden Reparaturen oder Modernisierungen einholen
  • Vorbereitung auf und Teilnahme an Eigentümerversammlungen
  • Wohnungsübergabeprotokoll erstellen sowie überprüfen hinsichtlich Mängeln, Schäden und Bestandteilen der Wohnung,
  • Schriftverkehr mit Behörden
  • Sonstiges wie Belegkontrolle und Papierablage

Was für Vor- und Nachteile weist die Vermietertätigkeit auf?

Ein Vorteil des Vermietens besteht darin, dass der Eigentümer über stabile, feststehende monatliche Einkünfte aus der Immobilie verfügt. Damit können Kredite getilgt, werterhaltende Maßnahmen durchgeführt oder Ersparnisse aufgebaut werden. Immobilienbesitzer, die das Management ihrer Objekte selbst übernehmen, können sich die Zeit für die Verwaltung ihrer Wohnungen oder Häuser frei einteilen und geschäftlich eigenverantwortlich entscheiden. Hauseigentümer haben die Möglichkeit, festgelegte Ausgaben steuerlich abzusetzen.

Nachteilig kann sich auswirken, dass an einem Immobilienobjekt fast immer etwas zu tun ist. Der Vermieter muss für alles Sorge tragen, gleichgültig ob es um Mietrückstände, einen kaputten Fahrstuhl oder die Gewinnung neuer Mieter geht. Der Vermieter wird niemals aus der Verantwortung für sein Objekt entlassen. Wer mehrere Immobilien zu betreuen hat, kann neben seiner eigentlichen Anstellung schnell an seine zeitlichen und physischen Grenzen kommen. Daher ist die Arbeit als Vermieter durchaus mit Jobs in Vollzeit zu vergleichen.

Welche Besonderheiten hat dieser Vollzeitjob?

Eine Kündigung seines Jobs sollte sich dennoch jeder Immobilieneigentümer gründlich überlegen. Durch Streitereien mit Mietern und Beschädigungen an der Immobilie kann es zu sehr belastenden Situationen im Privatleben kommen. Vermieter müssen stets mit einer Änderung von Gesetzen, zum Beispiel zu Steuern oder Mieterhöhungen, rechnen. Zudem sollten die Instandhaltungs- und Sanierungskosten der Objekte genau kalkuliert werden.

Die Immobilie muss gewissen Anforderungen genügen, die nicht unbedingt den Ansprüchen und dem Geschmack des Vermieters entsprechen, das Objekt muss langfristig vermietbar sein. Die Region, in der vermietet wird, sollte auch in Zukunft Potenzial für steigende Mieten bieten. Eigentümer können sich den Job als Vermieter erleichtern, indem sie die Verwaltung, den Service oder die Erstellung  von Betriebskostenabrechnungen an professionelle Verwalter mit Berufserfahrung oder darauf spezialisierte Firmen auslagern. Unter Umständen müssen auch ein Steuerberater oder Rechtsanwälte konsultiert werden. Das führt zu weiteren Aufwendungen, die sich zulasten der Rendite des Immobilieneigentümers auswirken.

Fazit

Investoren sollten den Arbeitsaufwand des Vermieters nicht unterschätzen, die Objekte sollten deshalb nicht zu weit von ihrem Wohnort entfernt sein. Bestimmte Charaktereigenschaften und kommunikative Fähigkeiten sind vorteilhaft für eine Vermietung von Wohnungen, damit Auseinandersetzungen mit Mietern vorgebeugt werden kann. Rechtsstreitigkeiten mit Bewohnern können finanzielle und psychische Belastungen für den Eigentümer darstellen. Lohn für die Mühen sind kalkulierbare, feste Erträge aus der Immobilienvermietung. Die richtigen und zahlungskräftigen Mieter garantieren, dass die Rendite der Investition wie geplant ausfällt.

Zusammenfassung:

  • Ansprechpartner für alle Fragen und Probleme rund um Haus und Miete bleibt der Vermieter, auch wenn eine Firma mit der Verwaltung beauftragt wurde
  • Der Vermieter sollte Mieter wie Kunden behandeln
  • Rechtskenntnisse, handwerkliche Fertigkeiten, Empathie und Aufgeschlossenheit sind für Vermieter von Vorteil
  • Vermietung kann bei mehreren Objekten ein Vollzeitjob sein, Investoren sollten diesen Arbeitsaufwand nicht unterschätzen
  • Aufgaben des Vermieters sind u. a.: Mietvertrag ausfertigen, Konten kontrollieren, Handwerker anfordern, Teilnahme an Eigentümerversammlungen, Wohnungsübergabe und Besichtigungstermine wahrnehmen, Schriftverkehr mit Mietern und Behörden
  • Vermieter müssen aktuelle gesetzliche Regelungen kennen, beispielsweise für die Erstellung von Mietverträgen
  • Verwaltung und Service können an externe Dienstleister bzw. Firmen zur Vereinfachung ausgelagert werden: Kostenfaktor
  • Leerstände müssen durch Instandhaltung und Maßnahmen zur Werbung neuer Mieter vermieden werden, damit Objektrendite gesichert ist
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