Anschlussfinanzierung fürs Haus: Restschuld refinanzieren

Was ist eine Anschlussfinanzierung für ein Haus?

Die Anschlussfinanzierung einer Immobilie oder auch „Prolongation“ bezeichnet in der Regel die Verlängerung einer bereits bestehenden Finanzierung. Wenn die Zinsbindung eines Darlehens ausläuft, läuft auch die Finanzierung aus und eine ausstehende Restschuld muss beispielsweise durch einen Anschlusskredit finanziert werden.

Warum sind Anschlussfinanzierungen für Immobilien nichts Ungewöhnliches?

Beim Bau einer Immobilie liegt es in der Natur der Sache, dass eine Vielzahl von Personen, Unternehmen und Behörden beteiligt sind. Nicht zuletzt haben auch das Wetter und die Geologie einen Einfluss auf Immobilienprojekte. Diese Verzögerungsrisiken sind Kreditnehmern und Kreditgebern bekannt und daher fester Bestandteil des Projektentwicklungsgeschäfts. 

Bei einer Baufinanzierung, beispielsweise im Rahmen eines Bausparvertrags, ist entscheidend, in welcher Phase sich die Immobilie zum Zeitpunkt einer Finanzierung befindet. So kann ein Darlehen das gesamte Vorhaben von der Projektinitiierung, über Planung und Hochbau bis zum Verkauf abdecken oder nur die Finanzierung eines Teilabschnitts einschließen.

Wie gehen die Finanzierer mit dem Thema Planbarkeit um?

Je nachdem, welche vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Rahmenbedingungen vorliegen, hat der Kreditgeber, meist die Bank, bei Planabweichungen bzw. im Falle eines Zahlungsverzugs die Möglichkeit, Maßnahmen zu ergreifen.

Wurde bei der Kreditvergabe eine Grundschuld im Grundbuch festgehalten, kann der Kreditgeber im äußersten Fall diese Besicherung nutzen und die Immobilie verwerten, um sein Geld zurückzuerhalten. Allerdings ist dieses Szenario nur selten der Fall.

Refinanzierung für Unternehmen oder Privatpersonen als Kreditnehmer

Wenn die Zinsbindung ausläuft und eine Restschuld verblieben ist, muss eine adäquate Anschlussfinanzierung für das Haus bzw. die Immobilie gefunden werden. Die Neuvereinbarung auslaufender Konditionen eines Kredits privater oder institutioneller Kreditnehmer wird als Refinanzierung bezeichnet. 

Im gewerblichen Bereich kommen Refinanzierungen von fertiggestellten Objekten infrage, wenn diese nicht verkauft, sondern weiter im Bestand gehalten werden soll. Die Rückzahlung des neuen Darlehens erfolgt durch die erwirtschafteten Mieterlöse. Refinanzierungen werden auch von privaten Kreditnehmer genutzt, die ihre Baufinanzierung durch eine Anschlussfinanzierung zu verlängern. 

Welche Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung eines Hauses gibt es?

Kreditnehmer können das bestehende Darlehen bei der gleichen Bank mit neu verhandelten Bedingungen verlängern (Prolongation), durch ein günstigeres Angebot bei einem anderen Kreditgeber umschulden oder die Restschuld mit einem Forward-Darlehen finanzieren. 

Die Anschlussfinanzierung eines Hauses mittels Prolongation

Bei der Prolongation wird die bestehende Finanzierung zu neuen Konditionen um weitere Monate oder Jahre verlängert. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die finanzierende Bank verpflichtet, den Kreditnehmer über den Ablauf der Zinsbindung zu informieren. Meist wird dabei auch direkt ein Angebot zur Prolongation, also Verlängerung des Darlehens angeboten. Vereinbart der Kreditnehmer keine neuen Konditionen, endet der Kreditvertrag nicht zwangsläufig, sondern wird mit variablen Baukreditzinsen weitergeführt. 

Bei Baugeldzinsen besteht jedoch ein anhaltendes Risiko auf eine Änderung des Zinssatzes. Durch die Refinanzierung des Darlehens können die Zinsen somit auf eine deutlich höheres Niveau steigen. Diese Gefahr besteht besonders dann, wenn sich die Zinsen des Geldmarktes während der Kreditlaufzeit erhöhen oder die sich Bonität des Kreditnehmers verschlechtert. 

Umschuldung der bestehenden Restschuld:

Die Umschuldung der bestehenden Restschuld ist eine weitere Option für die Anschlussfinanzierung eines Hauses. Hierbei wird der noch offene Darlehensbetrag bei einer anderen Bank oder einem anderen Kreditgeber zu neuen Konditionen über mehrere Jahre refinanziert. Dies kann insbesondere dann attraktiv sein, wenn der aktuelle Kreditgeber keinen guten Zinssatz für eine Prolongation anbietet oder der Kreditnehmer auf der Suche nach besseren Zinsen und flexibleren Möglichkeiten zur Tilgung ist. 

Vor der Umschuldung sollte jedoch ein gründlicher Vergleich der angebotenen Konditionen durchgeführt werden. Dazu können Kreditnehmer die Kosten verschiedener Angebote mithilfe eines Rechners ermitteln und so ihr Haus mit einer geeigneten Anschlussfinanzierung absichern. Durch geringere Zinsen und flexiblere Konditionen kann eine Umschuldung zu Einsparungen führen und die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer reduzieren.

Anschlussfinanzierung einer Immobilie durch ein Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können Immobilienbesitzer die Anschlussfinanzierung ihres Hauses bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist sichern. Dabei wird ein neuer Darlehensvertrag zu festen Konditionen abgeschlossen, der erst nach Ablauf der bestehenden Finanzierung in Kraft tritt. Diese Art der Refinanzierung kann bei der aktuellen Bank als Prolongation oder bei einer neuen Bank als Umschuldung abgeschlossen werden. Ein Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, sich frühzeitig günstige Zinssätze für die zukünftige Finanzierung zu sichern und so Planungssicherheit zu gewinnen. Bei einem Forward-Darlehen sollte jedoch beachtet werden, dass dafür in der Regel ein Aufschlag auf die Zinsen erhoben wird, der abhängig von der Vorlaufzeit und den allgemeinen Zinsentwicklungen ist. Trotz des Zinsaufschlags kann ein Forward-Darlehen eine sinnvolle Option sein, um möglichen Erhöhungen der Zinsen in der Zukunft entgegenzuwirken und die Anschlussfinanzierung der eigenen Immobilie kostengünstig zu gestalten.

Anschlussfinanzierungen bei Exporo

Auch Immobilienprojekte, die über Exporo mitfinanziert wurden, sind vor Verzögerungen nicht geschützt. Während der Laufzeit der Projekte steht Exporo in regelmäßigem Austausch mit Darlehensnehmern bzw. Projektentwicklern und wird über den Fortschritt der Immobilienvorhaben informiert. Insbesondere zum Ende der Laufzeit hin kann bei verzögerten Projekten eine Anschlussfinanzierung notwendig sein.

Wie geht Exporo mit Prolongationen um?

Projekte können sich trotz aller eingeplanten Zeitpuffer verzögern. Wichtig ist, dass die Immobilie rentabel bleibt. Solange ein Projekt nach ökonomischen Gesichtspunkten trotz Ende der Laufzeit als positiv erscheint, obwohl der Kreditnehmer noch nicht zahlungsfähig ist, kann die Absicherung der Fertigstellung einer Immobilie durch eine Anschlussfinanzierung sinnvoll sein:

Der Darlehensnehmer wird befähigt, sein Projekt trotz Verzögerungen oder zwischenzeitlichen Schwierigkeiten fertigzustellen. Dafür muss er als Unternehmer voraussichtlich auf einen Teil seiner Gewinne verzichten - allerdings sind sowohl zeitliche Verzögerungen als auch eine Position für Unvorhergesehenes in der Kalkulation enthalten.

Der bzw. die Finanzierenden (Kreditgeber wie Banken oder Privatanleger) können nach wie vor zum Abschluss des Projekts mit einer Rendite beteiligt werden - allerdings zu einem späteren Zeitpunkt als zunächst anvisiert.

Digitale Immobilieninvestments mit Exporo

Digitale Immobilieninvestments gewinnen immer mehr an Bedeutung, da sie den Zugang zum Immobilienmarkt vereinfachen. Plattformen wie Exporo ermöglichen es Anlegern, bereits mit vergleichsweise geringen Beträgen ab 500 Euro in sorgfältig geprüfte Immobilienprojekte zu investieren und für die Geldanlage hohe Renditen von bis zu 8 % jährlich zu erwirtschaften. Durch die hohe Transparenz der verschiedenen Projekte können Anleger ihr Portfolio diversifizieren und von den Vorteilen der digitalen Immobilieninvestitionen profitieren. 

Dauert ein Projekt einmal länger sind bereits entsprechende Puffer in der Finanzierung enthalten. Exporo achtet besonders auf die Wirtschaftlichkeit der Investmentimmobilien und ermöglicht im Zweifelsfall auch, rentable Immobilien mit einer Anschlussfinanzierung fertigzustellen.

Digitale Immobilien Investments: aktuelle Projekte

Fazit: Frühzeitig die Zinsen für Anschlussfinanzierungen des Hauses vergleichen

Der Bau einer Immobilie kann sich aufgrund von verschiedenen Faktoren um Monate oder sogar Jahre verzögern, während Baufinanzierungen, z.B. über Bausparverträge, meist über einen vertraglich fixierten Zeitraum erfolgt. Daher ist es entscheidend, sich frühzeitig mit den verschiedenen Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - die richtige Wahl hängt von den individuellen Bedürfnissen, den angebotenen Zinssätzen und der aktuellen Marktsituation ab. Ein sorgfältiger Vergleich der angebotenen Konditionen und ein Rechner zur Ermittlung der Kosten einer Anschlussfinanzierung für ein Haus, beispielsweise durch Zinsen und Dauer der Tilgung, können helfen, die beste Anschlussfinanzierung für die eigene Immobilie zu finden.