Kapitalanlage in Immobilien – was ist zu beachten?

So nutzen Sie Immobilien als Kapitalanlage

Die Kapitalanlage in Immobilien ist für viele Menschen nach wie vor attraktiv. Nicht ohne Grund investieren so viele Anleger ihr Geld in das sogenannte Betongold. Denn in Zeiten von niedrigen Zinsen bringen klassische Anlagemöglichkeiten wie Tages- oder Festgeld nur noch wenig Rendite. Auf der anderen Seite greift die gestiegene Inflation einige Geldanlagen und die Einkommen an.

Lohnen sich also Immobilien als Kapitalanlage heute tatsächlich immer noch und wenn ja, welche Objekte oder Anlageformen kommen in Frage?

In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen, was eine Kapitalanlage in Immobilien ist, was dabei zu beachten ist und welche Immobilien sich überhaupt als Kapitalanlage eignen.

• Wie lukrativ Immobilien als Kapitalanlage sind, zeigt die zu erwartende Nettorendite. Sie berechnet sich anhand verschiedener Faktoren wie Kaufpreis, Kosten für die Finanzierung, laufende Kosten und Mieterlöse.
• Die Kapitalanlage in Immobilien ist mit Vor- und Nachteilen verbunden. Mieteinnahmen, Wertsteigerung und mietfreies Wohnen im Alter sind für viele Anleger Argumente, in Immobilien zu investieren. Gleichzeitig braucht es für die klassische Investition in Form des Immobilienkauf rund 20 Prozent Eigenkapital, das nicht alle Anleger aufbringen können.
• Anleger mit weniger Startkapital finden in digitalen Immobilien Investments spannende Alternativen, die eine attraktive Rendite bei gleichzeitig einfacher Handhabung bieten – ohne Zeit- und Verwaltungsaufwand.

Was ist eine Kapitalanlage in Immobilien?

Für die meisten Anleger bedeutet die Kapitalanlage in Immobilien, ein Objekt zu kaufen, dieses zu vermieten und Gewinne durch die Mieteinnahmen oder den späteren Verkauf der Immobilie zu erzielen.

Neben privaten Immobilien wie eine Eigentumswohnung oder ein Haus können Anleger auch in gewerbliche Immobilien, z. B. Pflegeimmobilien als Anlageobjekte, investieren. Manche Anleger kaufen eine Immobilie auch, um sie im Anschluss selbst zu beziehen und damit mietfrei wohnen zu können. Mit digitalen Immobilieninvestments gibt es inzwischen allerdings auch spannende Alternativen zur klassischen Kapitalanlage in Immobilien.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Die Nettorendite von Immobilien gibt einen Hinweis darauf, ob sich ein Objekt als Kapitalanlage eignet. Als Renditeobjekte könnten unter anderem diese Immobilien genutzt werden:

• Ein- oder Mehrfamilienhäuser
• Wohnungen
• Mietwohnhäuser
• Gewerbe- und Pflegeimmobilien
• Denkmalimmobilien

Die Nettorendite berücksichtigt die Kauf- und Nebenkosten sowie den Aufwand für Instandhaltungen – ohne das Miteinberechnen der Finanzierungskosten. Immobilien als Kapitalanlage sind heute vor allem aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und der gestiegenen Inflation interessant. Die Zinsen für Tagesgeld und Festgeld liegen schon seit einigen Jahren bei nahezu null. Hinzukommt auch eine wachsende Inflation. Das bedeutet für Anleger, die in renditeschwache Anlageformen investieren, dass ihr Erspartes ständig an Kaufkraft verliert – der Wert des Geldes nimmt ab.

Dafür spricht auch die Entwicklung der Immobilienpreise. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser haben sich seit dem Jahr 2010 in vielen Teilen Deutschlands sogar verdoppelt.

Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage

Anleger, die vor der Entscheidung stehen, in Anlageimmobilien zu investieren, können die unterschiedlichen Vor- und Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage miteinander vergleichen. Je nachdem, welche Anlagestrategie verfolgt oder welche Anlageziele erreicht werden möchten, eignen sich einige Formen der Immobilieninvestition mehr als andere.

Vorteile:

• Kurzfristige Rendite durch Mieteinnahmen
• Inflationsschutz dank des Sachwertes der Immobilie
• Dank mietfreiem Wohnen oder der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses als Nebenverdienst neben der Rendite, können sich Immobilien zur Altersvorsorge eignen
• Steuerliche Vorteile: Pro Jahr lassen sich je nach Alter des Objektes 2 bzw. 2,5 Prozent der Investitionssumme abzüglich des Grundstücks abschreiben
• Geringere Wertschwankungen als bei Aktien oder Anleihen, Totalverlust bei direkter Immobilieninvestition unwahrscheinlich

Nachteile:

• Der Kauf einer Immobilie ist mit einer langfristigen Kapitalbindung verbunden
• Geringe Risikostreuung: Anleger, die ihr gesamtes Anlagekapital für eine Immobilie verwenden, gehen ein Klumpenrisiko ein
• Betriebskosten senken die Rendite
• Versteckte Mängel und Erhaltungsaufwand verursachen Kosten und Rücklagen sind notwendig
• Hoher Verwaltungsaufwand bei der Vermietung von Objekten (z. B. beim Wechsel von oder Streitigkeiten mit Mietern)
• Es bleibt das Risiko von Mietausfällen und Leerständen
• Die Wertsteigerung der Immobilien ist ungewiss

Ist die Kapitalanlage in Immobilien auch ohne den Kauf einer Immobilie möglich?

Nicht immer muss es die direkte Investition in Immobilien sein. Für viele Investoren ist die Vorstellung sich mit wechselnden Mietern und Instandhaltungsmaßnahmen herumzuschlagen, wenig attraktiv. Anleger können sich auch anderweitig an Immobilien beteiligen – beispielsweise über Finanzprodukte wie Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs, aber auch mittels digitaler Immobilien Investments, bei denen sie in bestimmte Projekte investieren.

Immobilien Investments an der Börse

Anleger können neben dem Immobilienkauf auch in börslich gehandelte Wertpapiere investieren. Dabei kaufen sie Aktien, Anleihen oder ETFs von Unternehmen der Immobilienbranche – z. B. von Wohnbau- und Vermietungsgesellschaften.

Alle diese börsengehandelten Anlagen sind jederzeit Schwankungen ausgesetzt. Diese entstehen zum einen aufgrund der Wertentwicklung der Immobilienpreise und zum anderen aufgrund des wirtschaftlichen (Miss-) Erfolgs der emittierenden Unternehmen.

Diese Möglichkeiten haben Anleger:

• Immobilienaktien: Anteile an Bauentwicklungs- und Vermietungsgesellschaften
• Immobilien-ETFs: Börsengehandelte Indexfonds für Indizes, die sich speziell auf Immobilienaktien konzentrieren.
• REITs (Real Estate Investment Trusts): Aktiengesellschaften, die Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsen sowie aus dem Verkauf von Immobilien erzielen.
• Immobilienanleihen: Schuldverschreibungen auf Immobilien

Neben börslich gehandelten Wertpapieren, gibt es auch solche, die außerhalb des Börsenparketts verkauft werden. Das sind beispielsweise Immobilienfonds, bei denen Anleger direkt in Immobilien investieren und nicht in Unternehmensanteile, die an der Börse gehandelt werden. Sie schwanken daher weniger im Wert, sind allerdings aufgrund des aktiven Fondsmanagements teurer als andere Anlagemöglichkeiten.

Digitale Immobilien Investments

Um als Anleger in Wohnungen oder Immobilien zu investieren, ist meist einiges an Eigenkapital notwendig – deshalb schließen nicht wenige Interessenten die Immobilie als Kapitalanlage von vornherein aus. Bei anderen Anlageformen, die indirekt in Immobilien investieren, kommen hohe Schwankungsrisiken hinzu, was wiederum viele Anleger abschreckt. Plattformen wie Exporo ermöglichen hingegen neue Wege für Immobilien Investments. Bei Exporo können Anleger ihr Geld in bestimmte Immobilienprojekte investieren und durch die Gewinnerlöse vermehren. Auf das investierte Kapital erhalten sie eine attraktive Verzinsung.

Exporo punktet vor allem durch seine unkomplizierte digitale Handhabung, kurze Laufzeiten, die hohe Transparenz sowie die Möglichkeit einer sinnvollen Risikostreuung auf kurzfristige Projektentwicklungen. Ein weiteres Plus für alle Kleinanleger: Investitionen in Immobilienprojekte sind bereits ab einem Betrag von 500 Euro möglich. Anleger sollten allerdings nicht ihr gesamtes Anlagekapital auf eine Anlageklasse konzentrieren, denn mit einer Rendite von bis zu sechs Prozent pro Jahr ist auch ein entsprechendes Risiko verbunden.

Kaufpreis, Mieterlös und -rendite: Tipps zur Kapitalanlage in Immobilien

Anleger, die sich für die Kapitalanlage in Immobilien in Form eines Immobilienkaufs entscheiden, sollten einige Faktoren berücksichtigen. Je nachdem, ob das Objekt vermietet oder selbst genutzt werden soll, stehen andere Kriterien im Vordergrund. Soll die Immobilie selbst bewohnt werden, sind vordergründig Größe, Komfort und Absicherung im Alter von Bedeutung.

Das sind unsere Tipps bei der Vermietung einer Immobilie als Kapitalanlage:

• Die Rendite von Immobilien richtet sich nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern auch nach den Kaufnebenkosten, die rund 10 bis 15 Prozent ausmachen und zum Kapital hinzugerechnet werden müssen.
• Bei der Finanzierung von Immobilien werden Zinsen fällig, diese zusätzlichen Kosten mindern wiederum die Rendite – sie sollten also mitberücksichtigt werden.
• Bevor Anleger ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, sollten die zu erwartenden Mieteinnahmen betrachtet werden. Welche Kaltmiete Vermieter verlangen können, ist dem aktuellen Mietpreisspiegel zu entnehmen. Besonders wichtig bei diesem Thema: Der Zustand und die Lage der Anlageimmobilie.
• Auch die laufenden Kosten sollten Vermieter im Blick haben. Dazu gehören Verwaltungskosten, aber auch Kosten für Reparaturen, Modernisierung oder Instandhaltung. Diese Ausgaben sowie die regelmäßig zu zahlenden Grundsteuern und Steuern auf die Mieteinnahmen, sollten von Immobilienbesitzern mit einkalkuliert werden.

Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage heute noch?

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ist nicht immer einfach zu beantworten. Die Rendite von Anlageimmobilien wird von zu vielen unterschiedlichen Faktoren beeinflusst – allen voran die Lage und die aktuelle Marktentwicklung. Grundsätzlich wird aber geschätzt, dass sich ein Immobilien Investment ab einer Rendite von mindestens vier bis sechs Prozent pro Jahr lohnen kann.

Neben dem finanziellen Aufwand sollten Anleger auch den Zeit- und Verwaltungsaufwand bei ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigen. Wer sich nicht mit Mietern, Instandhaltung und Co. auseinandersetzen möchte, setzt eher auf alternative Geldanlagen wie digitale Immobilien Investments.

Attraktive Renditechancen mit Immobilien als Kapitalanlage

Die Kapitalanlage in Immobilien kann sich für viele Anleger lohnen – gerade aufgrund der vielfältigen Anlagemöglichkeiten. Neben Immobilienkauf und -vermietung können Anleger auch über börsengehandelte Wertpapiere oder alternative Investments in Immobilien investieren.

Nichtsdestotrotz gehen alle Immobilien Investments mit unterschiedlichem Aufwand und Risiken einher. Während Sie beim Immobilienkauf viel Zeit für Vorort-Termine einplanen müssen, haben Sie bei digitalen Plattformen wie Exporo den Vorteil, das gesamte Investment online abwickeln zu können. Außerdem benötigen interessierte Anleger hierzu deutlich weniger Kenntnisse und Erfahrung als beispielsweise beim Kauf eines Hauses oder einem Investment an der Börse. Investieren Sie unkompliziert und setzen Sie auf digitale Immobilien Investments: Dabei legen Sie ihr Geld in aktuelle Immobilienprojekte an und erhalten auf ihr Kapital attraktive Zinsen.

FAQ – Wir beantworten weitere Fragen zum Thema Kapitalanlage in Immobilie

Was brauchen Anleger zur Kapitalanlage in Immobilien?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, kommt meist nicht umhin, eine Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Die meisten Banken schreiben dabei eine Eigenkapitalquote von etwa 20 Prozent der Kaufkosten inklusive Nebenkosten vor. Anleger, die diese Summe nicht aufbringen können, können aber auf alternative Anlageformen zurückgreifen – z. B. digitale Immobilienanlagen, bei denen Investments auch schon mit geringerem Startkapital möglich sind.

Wie läuft die Finanzierung bei einem Immobilienkauf ab?

Als Kreditgeber für eine Immobilienfinanzierung kommen Banken, Finanzdienstleister, Bausparkassen sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Frage. Sie bieten verschiedene Finanzierungen zu unterschiedlichen Konditionen an, z. B. das Annuitätendarlehen, das Volltilgerdarlehen oder das variable Darlehen. Immobilienkäufer erhalten das Geld für den Kauf und müssen im Gegenzug vereinbarte Raten und Zinsen zahlen.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer der Kredit, den man für die Finanzierung aufnehmen muss – und umso weniger kostet letztendlich auch die Finanzierung.

Für wen lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?

Die Kapitalanlage in Immobilien lohnt sich grundsätzlich für alle Anleger, von der Anlageklasse Immobilie profitieren möchten. Denn durch neue Anlageformen kann man sowohl langfristig Vermögen aufbauen als auch kurzfristig Renditen erzielen. Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis nicht überhöht ist und die Immobilie möglichst lange zu guten Konditionen vermietet werden kann.